柬埔寨房地产网人物采访专访（第十六期） 杨建平籍贯：中国.吉林出生：1955年学历：工商管理硕士资格：国土部城市土地经济研究员身份：北京中关村不动产商会会长（2008-2018）北京中海联行投资顾问公司董事长北京中海锐智科技有限公司董事长共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事柬埔寨宜佳旅游发展有限公司代理总裁 当我接受关于柬埔寨房地产人物采访任务时，看到领导发给我这样一个人物介绍，一时间有点蒙。 “中国国家气象局卫星中心业务科长、中国国家科学院改造建设咨询服务中心主任、中关村科技园区管委会产业规划处处长、北京市中关村科技园区建设领导小组秘书处兼规划建设处处长？北京澳林房地产开发有限公司董事长、北京中海联行投资顾问有限公司董事长、北京中海锐智科技有限责任公司董事长？” 难道这样一个“高纬度、大跨界、深学时”的人物一直在柬埔寨吗？为什么会？   后来我通过一些朋友打听这位“牛”人，才知道他确实在柬埔寨，并且已经在柬埔寨房地产业耕耘和潜心研究柬埔寨多年，名声也很好，他是一位德才兼备的学者，在金边以及西港认识他的朋友的尊称他为“杨叔”或杨老师，我在接下来的描述中也尊称他为“杨叔”吧。  杨叔是1955年出生吉林，1958年随父母进入北京，在中关村科学院大院儿长大，就读中关村小学、人大附中、高中，经历了文革，被下乡务农，后又考上北京理工大学，研读无线电雷达专业，分配到中国国家气象局卫星气象中心工作。在工作中撰写了《气象卫星与国民经济应用》丛书。 后来，他又调到中国沿海开放城市负责科委、开发区建设等工作；再后来，又回到北京参与大规模的国家级中关村科技园区的规划建设；再后来——。 按照他的描述，从科学研究到行政管理、从中央单位到地方科委、从地市级开发区到国家级开发区、从房地产国企到个人咨询公司、从大甲方到小乙方、从土地一级开发研究到小型房地产项目，总之，作为我们房地产网所涉及的所有探索他都亲自参与实践过。约到杨叔，可以说我们柬埔寨房地产网是挖到了一个“宝”。 当我约到杨叔后，他并没有什么架子，很愉快的接受了我的邀请，并如约接受了采访。目前他在共发国际（柬埔寨）投资集团公司担任执行董事，柬埔寨宜佳旅游发展有限公司担任代理总裁，柬埔寨西港新城-金银湾国际旅游度假区管委会担任总顾问。 自我推门进入，从那个清癯的背影看转至慈祥深邃的双眼时，我不得不感叹——这是一位通身充满睿智，沉稳与从容的长辈。  他非常感谢能参柬埔寨房地产网的座谈，并且希望通过我们向目前在柬埔寨耕耘房地产的朋友们分享他对异国他乡从事房地产的感受，在接下来的采访中我们感觉到杨叔所讲的全部，都是在强调“土地是有灵性的”。 01对房地产了如指掌跨界追逐梦想的中国公务员 杨叔初识便坦言，他进入房地产已经三十多年。从九十年代开始，沿海开放开发，他就深入广西北海参与了那里的“革命性”的土地开发建设。并亲眼见证了这种“革命性”带来的弊端和房地产毁灭。 九十年代末，他又回到首都，用自己的亲身经验和教训参与中国一级土地开发的模式研究，并与人民大学土地系推出首部《中国土地一级开发试行条例》，自此，中国大地上不再有协议出让土地，全部进入一二级分级土地管理、开发、买卖的程序。 二十一世纪刚刚到来，他毅然决然地辞去国家公务员身份，投身到自己编制的规则里“畅游”，从城市规划到一级土地开发，从一级土地代理到二级土地招投标，从二级土地市场化到房地产建设及销售，他贯穿了整个中国房地产领域的全过程。 最后，他发起并组建了中关村不动产商会，该商会一直运营到今天。他的跨界运管，也仅是拾阶而上。他每一份工作，皆是在了解这个领域的需求，都是在研究和解决领域里的问题。  但于我而言，杨叔的从气象专业到科技兴市，从华侨投资区主任到中关村城市规划，从国家政策到房地产开发，以及后来的企业投资顾问、管理，杨叔的工作跨度不可谓不大，工作所需要的专业也不可谓轻易。 我手中这份履历，能看到杨叔每一份工作在漫长的岁月中沉淀积累硕果，而硕果也越发的令杨叔一转身便能散发出沉甸甸的厚重气息—— 杨叔是在1998年进入北京中关村工作，并与同事们一起获得了世界对中国硅谷——中关村的认可。从1998到2004年，随着中国房地产界的飞速猛进，杨叔领悟到我国房地产与世界房地产直接的差别，决定探求国际房地产市场和了解国际房地产的问题和经验。 2004年，杨叔考取了美国房地产投资师的资格证，并把国际房地产注册投资师（CCIM）等类资格教育与朋友们一起引进到中国。与此同时，杨叔发现了中国地产与其它国家的不同，也发现许多地区和国家还没有房地产的意识。杨叔借着2006年中国政府“走出去”的政策号召，在挚友的关照下和引导下，进入柬埔寨西港这片还未开发的淳朴之地——金银湾。  西港云壤金银湾，一块三十三平方公里，九十九年开发使用权的城市建设土地，这里由山丘、雨林、阳光、沙滩、海岸，是一个充满异域风情的世界。诸多的旅游因素基存，完全不同于中国的科技园区地产，甚至可以说在中国这样的可开发土地已十分难寻，云壤“金银湾”这片还未开发的土地令他怦然心动，杨叔在一瞬间决定为之而来，愿意与土地拥有者为伍，用自己一生对房地产知识的积蓄，挥洒在这片土地上。 这一扎头，就是十五年。 这十五年，不但那片土地改变了，杨叔也为中国投资者奉献出了他在柬埔寨的见闻等宝贵资讯，著两书名为《今日柬埔寨》与《尊重土地的灵性》。 02宏观观事微观处理解决问题的智者 杨叔年轻时的工作是从事气象卫星资料研究。这份从太空俯瞰地球的气象信息分析工作，在长达十年的工作中，为他养成了“提纲挈领”、“俯视微观”的宏观观事到微观处事工作态度，这种思想和能力的培育，也使得他极有敏锐的洞见能力及未雨绸缪的解决问题能力。 杨叔笑言，放眼全球，只有柬埔寨的国旗是以房子为标识的，而不是像其它国家是动物或者植物等标识。这从宏观角度看待，表明在柬埔寨1400年的近朝代历史中，柬埔寨的王朝历史一直都是在以人居演变为主的建筑文明发展史中渡过的。这个国家能保留下来的基建文明中，建筑文化是其中之一。这也足以说明，前赴后继，蜂拥而至的各国房地产投资人被引入柬埔寨，一定还有这一神力。 这个靠天吃饭的王国，半年雨半年旱。高棉历史上的多个王朝，至最著名的吴哥王朝，所有的朝都是非常考究的，大雨和干旱的防御和避险都可以在这些建筑中找到了答案。大小吴哥城池的穿水而建，与中国的皇都浅水为辅不同，这些城池与河湖滋养着高棉民族，相辅筑就高棉王朝历史的灿烂辉煌。也因此，柬埔寨的王朝君主似乎也都是以建筑成就来彰显自己治理王朝的主要能力，历史上多个王朝的君主几代才筑就如今遗留的恢弘建筑。 为此，杨叔认为，柬埔寨是一个很崇拜建筑文化、房产文化的王国。那么，在柬埔寨的房地产和建筑行业，一定也是对柬埔寨建筑历史的延续，一个属于柬埔寨高棉民族几百年未来的铺垫。  只有了解了高棉民族的历史，沿着柬埔寨的民族人居演变史，才能因地制宜的结合实地做好本地人所能需要和认可的地产。此外，杨叔表示，土地有灵，拥有灵性的土地如果被烂耕，破坏了地脉，损坏地下水资源，或者破坏了环境，也将造成无可挽回的自然灾害。  因此，杨叔告诫大家，如果拿中国的地产方式和文化来这里建造房子，用中国人的购房心理去向当地人推销房子，那肯定是不行的，2020年的疫情就很好的突显了这点。如此，中国的地产商想要在柬埔寨做好地产行业，是一定要做精品地产、做柬埔寨人需要的地产。因柬埔寨土地制宜，以高棉民族人为本。结合柬埔寨的建筑发展历史，消化本地佛教文化，按照当前柬埔寨新生代的消费理念来开发房地产，是每个开发者都要意识到的问题，做好了它，中国的地产商才会无往不利。 03不可复制的中关村同样不可欺负的柬埔寨 杨叔说，微观柬埔寨的地产，柬埔寨人的地产思维很有趣。现在的柬埔寨自己的大房地产商已经竖立了柬埔寨人对于地产购买的消费习惯与思维。以前柬埔寨人买房，偏爱天地和商铺，也就是目前的排屋。因为柬埔寨高棉人的佛教信仰，诚信、内敛，对于他们而言，贷款买房是新事物，一旦接受也非常诚信。这里人买房，如果贷款，土地贷款是土地贷款（无限资产），房屋贷款是房屋贷款（有限资产），在推销房子时也是这样分开说明的，这是因为他们的土地是永久使用权的。不像中国，一款贷到底，因为中国只有有限产权。 现在中国的按揭贷款等新概念进入柬埔寨后，这对于他们来说是无法理解的。因此，中国的房地产商如果想要赢取柬埔寨新贵阶层的认可，至少要尊重本地文化，充分结合本土国情与他们的惯性思维来改变他们的认知，赢取信任。 目前，在柬埔寨，尤其在西港，有很多房地产商都在考虑转型，但转型不能盲目。 例如，老一点的柬埔寨人，买的是田地，因为他们要生活，耕种粮食；中年的柬埔寨人，买的是天地铺，因为他们要做生意，又不与别人分享房子；新的柬埔寨人，接受了海外地产的影响，新贵阶层就会偏好楼中楼，既有独立，又有分享，既需要公寓的服务，又拥有舒适奢华的私密家居生活。SKY VILLA就是这样一个应市场需求而出现的产品。  我在好奇之余问了下，中关村在全球的成功有目共睹，那么柬埔寨可以复制中关村的哪些成功之处过来呢？ 杨叔答复，你问的是科技产业问题，回答是：不可复制。 中关村的成功发展是全球的个例，硅谷亦然。硅谷和中关村有相同之处，是在于这两处都是科技教育和产业聚集区，是小型科技产业公司及研究所扎堆的地方。它们不可复制的主要原因是教育资源和企业创新资源，例如中关村，仅中关村就有100多个本科大专院校、30多个研究生院校（没有本科生，只有研究生）、多学科的科研院所50多个、国家级实验室50多个。 这意味着国家的权力资源、高科机密研究，几乎都在此处完成。因此它的资源造就了这个特殊的地产产业（写字楼、办公楼、孵化器）。一开始国家并没有注意到这里，也不是国家发起的中关村建设。而是它已经聚集的资源，推动了国家整改此处，给予了一些政策，形成一个产业聚集区并活跃起来。 柬埔寨目前是不具备形成这等规模的产业园区条件的。唯一可能的，可能就是现在柬埔寨理工大学和综合大学附近，它已经形成了一个科技及新的商业区的雏形，那里的创新咖啡吧，已经说明了一切。 04不同需求造就不同地产功能特性将显现各省市的发展潜力 杨叔表示，微观看待城市发展，不同的需求造就不同的地产。城市的发展一定是分特性的。区域不同，为城市提供的功能不同。 例如，金边的塔仔山向西至加华、安达大厦，就已经自主形成了一条金融街区，它并不是政府主导的；金边的BKK区，它已经成为所谓的“蛋黄使馆”区；万古湖地区则是一个集中的办公商业区域，往南三环路沿线将是新的城市住宅开发区；钻石岛区域则将会是一个娱乐区，而这些都是由市场推动的。 再从柬埔寨全国宏观来看：主要功能城市：金边市将是一个政治、军事、经济、文化、医疗、金融的中心；西港市将是一个保函多国文化、多未来文化的不夜城，可以是堵城、欢乐城、旅游城，等等资源促使它会演变成一个类似香港的贸易及娱乐、旅游之城。杨叔所在的西港金银湾就是一个旅游区域。 暹粒市将会发展成为一个佛教或者宗教文化、旅游交流中心；马德望市将依托泰国经济，成为柬埔寨至带过经济的陆路交通口岸，也是柬埔寨老牌富裕阶层所隐藏地区，很像美国芝加哥，将来会是一个农业产品贸易主输出城。磅湛省，离金边最近，优势众多的领袖家乡，拥有资金和资源，东侧及湄公河流域交通必经之城，则会是一个新兴的繁荣教育和产业城市。因为道路基建已经大幅度开展，大学也在逐渐聚集，它已经具备了一个新经济形态城市的基本要素。  再看东南侧及东北侧与越南接壤的几个城市，白马、茶胶、干丹、菠萝勉、吉井、蒙多基里、腊塔纳基里，这些城市，不是沿海，就是沿边，都有一个特点，就是靠近越南。我们不要忘记，东南亚各国中，只有越南的超前发展的，也就是说，这些城市都会随着越南的发展而先于西北面的城市发展，再加上这些城市的自然环境。 就拿蒙多基里来说，常年温度保持在28度，位于一个气象学上所谓的“平流层”，这里森林资源丰富，不干旱不潮湿，天蓝地绿，沟壑水影清澈，将会成为一个精品旅游城市。 因此，地产行业的开发商一定要清楚市场与区域需要什么样的房产，或者什么样的房产能够引领市场。在经历了疫情洗礼后的实力地产商，就更要为此选择慎重。 话锋提到关于2020年疫情对柬埔寨的房地产影响时，杨叔表示： 虽然2020年的疫情对柬埔寨的冲击非常严重，近期疫情也有复燃的迹象。但疫情是全世界型的，它不是仅柬埔寨有。它对于全世界的国家来说都是有影响的，只不过国情不同，每个国家发展的阶段不同，那么受到的影响内容也不同。 柬埔寨在一个很疯狂的建设状况中遭遇疫情，因此我们会下意识认为疫情对柬埔寨房地产影响最重。 但实际上，比如我们看疫情中的中国，中国是在一个转轨过程中的。这催化了中国的转轨过程，使得中国的互联网商业进入一个炽热化的状态。虽然疫情对很多实体行业造成严重打击，但很多商业实体与互联网的结合，将中国的产能转化进入一个自供链接状态，这也是一种意想不到的业态，至于这个业态能不能长期延续还是一个问题，因为这个业态在莫种程度上制约和限制的基础生产行业的维系，会丢掉武术中国人的饭碗。 那么我们再看柬埔寨的地产，疫情为疯狂的建设带来了冲击的同时，也降温了一下很多疯狂的市场。在这一场疫情后，能够生存下来，成为赢家的房地产商，必然是以本地人为本，能解决本地人需求，并能布局未来的实力者，这也将能使柬埔寨的地产行业进入一个相对良性的发展阶段。  05把握机遇以本地人为出发点去经营 至于此外的其它，杨叔笑道，在柬埔寨的房地产行业投资，还要考虑这以下两大因素：一是宗教因素；二是气候因素。 宗教因素： 柬埔寨高棉民族的98%都信奉佛教，从通俗理解上讲，柬埔寨佛教是自教、小乘教、修自我的教；而对应的大乘佛教是上乘教，是高级教化的传承教。通俗一点说，大乘教像是一艘大船载人，船上百人意为普渡众生，船上不会允许有太富的人，也不允许有太穷的人，如果有人掉下去了，也一定要救上来，因为众生平等。所修炼的人，都有责任保护这一艘大船的所有人，都要修行到愿意普渡众生。而小乘佛教是一艘小船，船上一个人，修行自己也就修行了别人。如果遇难受到别人帮助，就会认为帮助他的人就是佛的化身。如果没能力救助别人，他们会觉得那要先保护好自己，修行好自己，保持干净和底线。 以此反观到柬埔寨的国情，在柬埔寨富人的财富毫无忌惮的外露，就是因为柬埔寨人认为如果自己没有财富，那就是自己没有修行到位，羡慕不来别人的财富。住大房子的人不担心住小房子的人仇富，那是自己修来的。而住小房子的人也不会去苛求自己一定要买大房子，只要能够生存就可。 了解了柬埔寨的佛教信仰，在考虑产业、产品、客户、用工的时候，你就会对柬埔寨的奇怪现象觉得理解了。否则，你死抱着中国开放三十年的人文处事经验，面对这里的人群，你会被折磨死的。  气候因素： 柬埔寨人因为是东南亚族群，是没有过冬思维的。他们不懂得，也不明白冬天是什么，就不会懂得要在夏天准备过冬的衣物和食品。什么是冬季思维？就是需要有存钱存粮的思维，这是高纬度地区国家的人群所必须考虑的，不存米粮水，不盖好房子就难以过冬。而低纬度地区的国家，千万年来的舒适环境令他们无需考虑冬季。 这种夏季思维久而久之就形成了，不愁吃（到处有可以待食的果品），不愁穿（没有寒冷冻不死人），大自然给了他们幸福，他们拥抱大自然（节假日去自然环境中度假），所以他们的幸福点不高，但幸福指数非常高。 了解了柬埔寨人的生活思维模式，也就知道了他们的生活需求，尽管现在住上了高楼大厦，融入自然的民族思想不会变。 把这两个思维综合一下，我们将它反观到柬埔寨的地产上，就要更谨慎了。因为柬埔寨人不一定需要大房子，他们对于房地产商品的需求是特殊的。而我们从事房地产行业的人群，一定要了解他们的宗教与气候因素，先把自己基本功做扎实了，扎实的做柬埔寨人所需要的产品，向百年老牌方向去发展，是绝对无往不利的方法之一。 金银湾就是此思维。在当初金银湾创始人跟总理谈话时，就表明金银湾将来会是“北上吴哥体验历史文化，南下金银湾休闲度假”的一个大型旅游基地，将会把国际游客及投资者的访问线拉长，从3天的行程至少增至7日。这将增加柬埔寨的国家旅游资源，为柬埔寨王国及居民都带来实质性的经济与文化发展。 金银湾目前的建设也真的做到了以人为本，以自然为基。杨叔认真的向我讲道，他们甚至在修路时遭遇古树拦路，就生生的修改设计，保留下那棵大树成为景观。金银湾的大片森林绿地中，房产寥寥。但，被它吸引的游客已越来越多。  这，大概就是杨叔所悟的，尊重土地的灵性吧。 后记：采访时间有限，文本有限。但与杨叔聊天真的是一种享受，那个短短的一个多小时，着实令我意犹未尽。我诚挚的希望能再次与杨叔有谈天论地的机会。 并且，在我们聊天的最后，杨叔温馨提醒在柬投资地产的同胞们，不要拿中国的经验来这里试探，搞规模化，因为那很大可能不会成功，只会成你人生的为败笔。 ——请牢记，这里不是中国，这是柬埔寨，一个佛佑的，有灵性的土地。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: Lucky微信号码：603024686扫码添加房小地了解更多项目信息查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十五期）上世纪末，“走出去”已成为中国的国家战略，近年来，“一带一路”倡议的提出则进一步明确了“走出去”的重点方向。如今，千千万万的中国人和中国企业正扬帆出海，走向世界的大舞台。 本期栏目我们很荣幸邀请到了柬埔寨浙江经济特区的总经理赵先生作为嘉宾，向我们讲述他在柬埔寨闯荡18年的创业经历，以及在“一带一路”背景下柬埔寨发生的巨变。 赵苗章柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理 赵苗章于2002年只身来到柬埔寨，白手起家从事建筑行业，创立了浙江东晨建设有限公司，被评为柬埔寨一级建筑企业，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目。目前为柬埔寨浙江国际经济特区有限公司总经理、浙江东晨建设有限公司总经理及柬埔寨浙江总商会副会长。  赵苗章来自浙江绍兴，像许多同行一样，年轻不过二十出头便踏入了建筑业，与工程相生相伴二十多载。2002年，因为一次机遇，赵苗章被外派到柬埔寨参与中国驻柬埔寨大使馆翻修项目，他与这个国家的故事就此拉开序幕。 “当时啥也没想，打算干个两三年就回国了。”赵苗章感慨，自己从来没想过能在柬埔寨待这么久。第一个项目完成后，赵苗章又相继迎来了第二个、第三个，随着接手项目的增加，他在柬埔寨的年限也越来越长。 经历了几年的打磨，赵苗章决定自己创业，成立了浙江东晨建设有限公司，先后承建了柬埔寨当地诸多重大项目，目前他的公司已被评为柬埔寨一级建筑企业。 在柬埔寨有些资历的同行，说起赵苗章和东晨建设都难掩钦佩之情。对于他而言，每一个项目从接手都交付，靠的不仅仅是专业技术的运用，更是每一位工程人的用心。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 作为极早来到柬埔寨发展的一员，赵苗章敏锐地发现，自2015年后，越来越多中资企业来到柬埔寨，渴望开拓新市场。 他从中嗅到商机，渴望用自己这十几年积累下来的宝贵经验为同胞们铺路，将中国创业者的精神在海外发扬光大，助力柬埔寨发展。 遵循“抱团发展”的理念，2016年他创立了柬埔寨浙江国际经济特区有限公司，主要承接国内优势产能以及受“两反一保”贸易壁垒影响的产业，打造国内企业“走出去”政策的对接平台和资源共享平台，为他们保驾护航。 特区选址在柬埔寨4号公路175公里处，项目占地500公顷。谈及定位原由，赵苗章表示，这个区域人口多，二是离港口近，离西港仅有50公里，离西港国际机场仅有36公里，离金边市国际河港180公里，地理位置便利，非常利于特区企业货物运输，降低物流成本。 *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 整个项目分三期开发，首期面积为130公顷，经济特区内建设有标准厂房、宿舍、园区商业、长期租赁土地、建设水站及生活污水处理厂，还有干码头及免税仓等。 在政策的便利性上，当地政府已经有五六个部门入驻，提供“一站式”服务，给予投资企业全方位的便捷配套。 目前，柬埔寨浙江国际经济特区的发展处于初级阶段，已经有40多家企业入驻。赵苗章介绍，他们主要采用出租土地的合作模式，期限长达50年以上，入驻企业可以选择自建厂房也可以选择租赁，比较灵活。 特区内大多数为劳动密集型企业，因为柬埔寨当地劳动成本相对比较低，工厂可以做原产地证，没有反倾销。另外，当地有9年的免税期，特区内会帮助企业将所有手续办好，优势明显。 “这几年到我们园区的企业，有几家企业他们刚刚来的时候是试探性的，比如说是租我们的土地，是租1万平方、2万平方，现在有的一下子扩张到10来万平方，8、9万平方米，每年都在扩张，说明他们的企业盈利了赚钱了。”赵苗章说。 随着政策的开放和外资的涌入，柬埔寨的经济特区越来越多，但赵苗章认为真正做的好的不过三四家。 “什么是我认为好的呢？第一，入驻企业对柬埔寨当地的贡献；第二，入驻企业的知名度；第三，企业真正的招商实力。” *西港省长一行参观柬埔寨浙江经济特区 赵苗章介绍，目前特区第一期已接近开发完全，第二个园区马上就会开工了，面积约有四万多亩土地，引进的第一家企业就是宝武钢（中国宝武钢铁集团），另外还设有一个化工园区，让更多大企业入驻。 除了经济特区项目，赵苗章也预示到本地未来住房需求，参与开发了房地产排屋园区，定位在3、4号公路交界宗周转盘3公里处，预计于今年12月正式动工。 赵苗章还有一个头衔为柬埔寨浙江总商会副会长，作为从浙江省走出去的企业家，他以帮助家乡企业在柬发展为己任，在商会贡献自己的一份力量。 “我们浙江企业每年来到柬埔寨的有几千家，或投资或发展。但我们觉得这几千家企业比较散，没抱成团，浙江经济特区可以让他们抱成团。在此前提下，发挥我们最大的优势。”赵苗章说道。 *赵苗章作为优秀出海创业者接受《梦想方程式》采访 18年的时间，可以让一个呱呱坠地的婴儿成长为意气风发的少年，也可以让一棵齐腰的树苗成长为合围的大树。而对于赵苗章而言，则是从一个普通的建筑从业者转变为一名带领家乡企业发展的优秀创业者的过程。 在谈及这18年来，柬埔寨的变化时，赵苗章感慨万千。“改变太大了。比如说是建筑方面，城市卫生方面，城市风貌方面等等。18年前我来的时候，整个金边市里有30%的路还是土路，最高只有六层七层。2012年以后大楼遍地开花，全部是高层了。” “现在金边86%的高层建筑都是中国企业在做，所以是中国的建筑企业一下子带动了柬埔寨的房地产、道路建设、城市卫生、城市风貌等行业的发展。” 强劲的开发和工业驱动助力经济特区迅猛发展，针对未来的规划，赵苗章表示，他们计划做一个更大的工业区，并希望将其打造成柬埔寨当地众多产业园中最大的一家，成为企业服务领域中的领头羊。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748 扫码添加房小地分享你在柬埔寨的故事查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

投资柬埔寨，不论是出于购买住宅居住、商业还是农业目的，经常都会涉及到合法的土地产权，但根据《柬埔寨宪法》第44条，只有柬籍自然人和法人才能拥有柬埔寨的土地所有权，这成了投资者的一道门槛。 其实，外国人也可以拥有柬埔寨的土地所有权，大致的方法有六种：本地公司购买、本地人代替购买、获得本地国籍购买、与柬埔寨人通婚、经济和社会特许、长期租赁土地。  01.与柬埔寨人合伙成立公司进行投资  为了获得土地所有权，其中一个方法就是在本地创建公司。 创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵，而且税收和管理成本也会更高。然而，对于大型投资者或房地产开发商来说，这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比，可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。 在本地成立公司后，可以公司的名义收购和投资房地产。但是必须确保该公司51%的股份是由柬埔寨合作伙伴所拥有。 尽管当地合伙人拥有公司的多数股权，但是外国人可以选择在公司内建立限制性合同，以保障自己的权益。例如： 授权书，代理人和股东协议。这些合同可帮助外国人实际控制公司和物业产权。 切记，一定要事无具细的写在的草案上。  为了规避风险，这里有一些小建议。例如： 在股东协议中，您可以建立两种不同的股份类别，每个类别都享有不同的权利。这样一来就可保证外国股东和当地股东拥有不同的权利。该协议可以限制当地股东一方有限的股权转让，任何有关委任董事或主要公司资产（如土地或房产收购）的决定都需要多数人通过，即（2/3）以上。 简单地说，这些机制使得当地股东所持的“多数”份额股份只成为一种形式，不允许当地股东对公司，资产和其他重大决策进行任何不受管制的控制。  02.通过本地人代替购买 以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法，比起设立一个本地公司来购买土地容易得多。 最常见的代理购买者为外国投资者的妻子或合伙人，或是当地房地产机构或开发公司的代表。 简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。 双方之间的这个协议是一种机制，使外国投资者能够控制不动产有关的任何交易。但是根据法律，柬埔寨公民实际上拥有该物业的所有权。 如果想要通过本地人代替购买土地，需要通过4份文件：●抵押协议;●贷款协议;●租赁协议;●安全协议  一旦这些文件签署，该协议就具有法律约束力，并可作为对试图私吞您资产的代替者采取安全措施。 当然，最重要的还是找到一个值得信赖的代替购买者，这是非常关键的一点，以确保代替者履行法律义务。 外国人应该意识到，虽然通过本地人代替购买是外国人普遍的做法，柬埔寨当局也基本接受了这种做法，但是法律规定这种做法还是非法的。 如果您与您的代替者发生了严重争执，然后他游说柬埔寨法院保护他们对不动产的合法权益，法院可能不尊重你们过去曾经的安排协议，并维护本地人的所有权。  03.获得本地国籍购买  如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。 1996年，柬埔寨就实行了以投资方式获得柬埔寨公民身份的政策。外国人获得柬埔寨公民身份有常规入籍、通婚入籍、投资入籍、捐款入籍，及出生入籍。 根据《国籍法》，在柬埔寨投资12亿5000万瑞尔（约合31.25万美元）并符合法定条件的外籍人士可申请投资入籍，对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔(约30万美元)者可申请捐款入籍。 以投资者的身份申请入籍可免去一般入籍程序中的一部分，如拥有至少7年的居住权（如果在柬埔寨出生则为3年），流利的高棉语（说写），入籍的其他要求仍然适用。为了获得柬埔寨公民身份，必须得到内政部，部长理事会和总理的共识。 一旦获得公民身份，外国人就能以自己的名义拥有不动产。 此外，外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。由于公民身份的好处，一些国际公司通常会派代表到柬埔寨捐款、投资，以一名代表申请柬埔寨公民身份，再代表该公司购得不动产。  04.与柬埔寨人通婚 柬埔寨宪法规定：与柬埔寨公民结婚的外国人可以用配偶的名义在地契上登记不动产。结婚事实将对外国人拿到柬埔寨国籍帮助巨大。当外国人的国籍到手之后，可以将土地更改为夫妻名义共同登记。 这里注意到，当你还是一个外国人身份的时候，即便拥有了土地，写的名字也还是你爱人的，所以选择配偶的时候可不要被利益蒙蔽了双眼哦！另外，婚前在夫妇双方间可以拟定相关协议，可以确保即便你没有完全拥有土地，也仍有独自买卖土地的权利。 此外，柬埔寨宪法还规定：如果夫妻双方需要离婚或分居，土地和财产分割取决于法院裁决。异国婚姻需要外国人本国大使馆和柬埔寨多处政府机构的参与，比如外交部，国际合作部的法律和领事部门，内政部等等。 这里对那些想利用婚姻倒卖土地的人提个醒，结婚不难，想离婚分钱走人就没那么容易啦！  05.长期租赁投资土地 长期租赁土地是外国人常用的一种方法。 长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是，产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的，当然也不允许外国人转售该不动产。 租赁期限非常灵活，一般可持续50年、70年、或99年。但是请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。长期租赁包含开发土地及施工所需的权利和相关建设许可。  06.获取特许经营权投资土地  “土地特许权”是由主管机关自行决定并发布的法律文件所规定的权利，赋予任何自然人或法人或投资机构占用土地，并执行本法规定的权利。 经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利，特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过50年，如果遵守出现问题，则政府的决定会被撤销。 外国投资者必须具备以下条件才能取得经济特许地的经营资格：●目前居住在柬埔寨；●拥有一家在本地注册的公司；●拥有一个有效的税标识号；●拥有一个活跃的本地银行账户   然后，投资者必须通过农业部申请其特定土地的权力。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。 在这些部门批准特许权后，总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。特许权申请工作大致花费6至9个月时间。 这个部分的全部信息都经由本地专注投资与税务的律师事务所--柬埔寨DFDL 反馈并确认。 以上六种方法，便是目前柬埔寨最常见的关于外国人如何在柬埔寨拥有土地的机制。不过，任何国际投资都是风险与利益并存的，敬请各位投资者谨慎选择！ 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十四期）​“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。” 所谓从大业者，大多要经历一番挫折、困苦，在艰险的环境和严峻的考验中磨砺出坚韧的意志，增加聪明的才干，最终才能脱颖而出。 林坤，柬埔寨华人界的翘楚，精通5国语言的房产金融领域精英。在接受上天安排的重任前，他有过和舜一样畎亩劳作的经历，也感受过胶鬲贩鱼卖盐般的心境。 从昔日的难民到今天的杰出华人，他饱经忧患，在苦难中一步步崛起...... 林坤开源地产董事长 林坤，柬埔寨华人，加拿大约克大学商业学位，精通高棉语，汉语（普通话、广东话、潮州话），英语、法语、越南语等多种语言，柬埔寨金融银行界领军人物，曾担任各种中高级管理职位，包括首席执行官，目前身兼数职，担任开源地产董事长，大地佳誉国际学校董事长，柬埔寨投资者协会董事顾问，以及集茂（Chip Mong）商业银行独立董事，phillip Life Assurance (Cambodia) Plc独立董事。  出身华人家庭却因红高棉沦为难民 林坤出身在一个华人家庭，父亲是潮汕人，母亲是第二代华人。潮汕人向来就有生意头脑，林坤的父亲也不例外，他经营着粿条批发生意维持一家人生计，家境虽谈不上优渥，小日子却过得踏实富足。 然而，这份安稳的日子没能持续多久，就被残酷的红色高棉给打破。年幼尚不知事的林坤被迫随父母大哥一起被驱逐出金边，到贫瘠的乡下做起了放牛童，每天都暴晒在烈日下追着牛群跑。 那时候，饿死病死累死的人不计其数，或许是受上天眷顾，林坤幸运地活了下来。好不容易熬到红高棉结束返回金边，却发现战争已经摧毁了一切，他们变得一无所有。 不过，早早就经受挫折和磨难也历练了林坤成熟的心智，他决定尽自己所能为父母分担压力。先是跟大哥到奥林匹亚贩卖小商品，后来听说去泰国能打工挣钱，又和邻居一起涉险前往泰国，身无分文，没有交通工具，他们只能靠双脚徒步前行，几百公里的路，脚都磨出了血泡。 到了泰国之后，他们被安置在了难民营。因为战争的缘故，林坤没能好好完成学业，整个小学阶段断断续续总共也就只上了两个年级的课程，然而他从小就展示出惊人的语言天赋，本是艰苦的难民营生活却成了他学习的好环境。 当时难民营里汇集了来自柬埔寨、越南等各个国家的人，林坤在这里跟形形色色的人打交道，学习不同的语言，有时看到欧美面孔的外国人他就冲上去用英文搭讪，能多交流上一句他都无比兴奋。 一次，美国大使到贫民窟进行访问，需要招募临时翻译和帮忙登记表格的人，林坤自告奋勇，当起了小小翻译，别看他只是个毛头小子，做起翻译来却有模有样。美国大使看林坤如此积极上进，便帮助他以难民的身份移民到了加拿大。  出国求学打工历经底层人物的辛酸 第一次到加拿大，林坤感觉像是到了天堂，那里生活环境非常优越，靠着政府的资助，日子也还算过得下去。但林坤心里始终有一个心愿未达成，他想进入大学学习，他认为只有拼命读书将来才能出人头地。 于是，他放弃了政府的资助，到多伦多寻找求学机会。到达多伦多，首先要做的第一件事情就是找一个落脚点，跑了一整天，最便宜的租金也要300块，而林坤裤兜里就只揣着300块，为了不流落街头，他只好把钱全部交给了房东。 接下来，还必须想办法填饱肚子，林坤开始四处奔走，孤零零的一个人漂泊在海外，没有权势关系也没有学历背景，他只能硬着头皮到餐厅、商店、邮局、工厂打工。 可就算是苦累薪水又微薄的工作也有门槛，一次林坤去应聘洗碗工，刚开始老板一看他个头不高，体型瘦小，也不愿意接纳他，看他如此坚持才同意让他试试。 除此之外，挨骂受累也是常有的事，有一次林坤到邮局打扫卫生，当时时间已经很晚了，客人都走了，林坤看着空无一人的邮局感觉有些害怕，只能把随身听开到最大声，让音乐带走恐惧，结果却没听到敲门按铃的声音把老板晾在了门外，被大骂一通，还差点被炒鱿鱼。 为了挣到更多的钱维持学习生活，最苦的时候林坤同时打了几份工，凌晨5点就要起床出发，很晚了才能回到住处，每天只能睡3个小时的安稳觉。来回路途中都是大雪，凛冽的寒风透过单薄衣服缝隙吹进身体，只让人感到锥心的痛，林坤时常被冻得缩成一团。 打工生活艰苦，学习也不轻松，因为基础薄弱，他只得晚上学习英文和算术，足足准备了半年多才通过考试。而课堂上老师采用非母语教学，林坤需要比本地学生付出更多倍的努力。 “别人是走，我却要跑。”林坤这样形容。  为了节省时间，学习到更多的知识，林坤的休息时间几乎都泡在图书馆里，最长可以连续待10个小时，饿了就偷偷吃面包充饥。 在加拿大的时期，林坤不仅巩固了英语，还学会了法语。他对语言有着非常浓厚的兴趣，不懂就查字典，只要能是关于语言的学习都能带给他无尽的动力。经过努力，林坤最终攻下了约克大学商业学位。 对于所经历的这些，林坤也不觉得是吃苦。 “按照我们潮州人的观念和想法，你去给人家打工，即使没有工资那也是赚了，因为你是去免费学习经验，不需要交学费，学到的经验可以改变自己的生活。”林坤说。 苦难是导师机会留给有准备的人 毕业在加拿大工作一年多后，林坤给自己放了一个长假，回柬埔寨看望父母。这时渣打银行准备在柬埔寨开设分行，刚好缺一位经理。越南籍的上司一看林坤越南语讲得那么溜很是惊讶，一了解才知道他还会中英法等其他国家的语言，加上加拿大留学工作的履历，林坤被银行聘请，正式进入了金融业，没想到一进这个领域就做了20多年。 在这20多年里，林坤担任的都是高层职位，大客户贷款、贵宾服务、小额贷款等等他都有经手过，他还借助工作把银行业务和金融知识钻了个透，同时还在业内积累了极高的声望。直到现在做了开源地产公司的董事长，他也没有完全脱离金融业，而是同时兼顾其他机构的董事，例如集茂（Chip Mong）商业银行独立董事。  谈及为何转到房地产业，林坤刚开始认为银行金融业是比较保守的行业，对风险把控非常严谨，而房地产业往往涉及到大额的投资，需要一定的冒险精神。随着深入了解他发现，其实房地产也是一门专业的投资学问，稍有不慎巨额的投资成本就会打水漂，甚至有可能背负沉重的债务，而银行从业经验和金融知识可以对投资行为进行理性分析，并对风险作出专业评估，最大程度规避风险。 另一方面，普通人如果不具备金融知识就很容易陷入投资误区。根据对自身经济状况的评估，投资计划究竟是要3年还是5年，哪种储蓄方式可以合理理财，以固定收入为基础的还贷能力究竟如何等等，都涉及到专业知识才能进行分析。因此，开源地产便是从专业评估开始做起，慢慢扩大业务，直到现在可以承包顾问、评估、选地、注册、开发、销售、物业管理一条龙服务。 在林坤看来，全球经济正在发生转变，上升发展机会正在向亚洲地区倾斜。目前，发达国家的发展已经达到了一定的程度，而东南亚地区尤其是柬埔寨，还有很大的上升空间。拿车速来比喻，欧美市场的车速已经达到了80码，柬埔寨却才20码，有很大的加速空间，因此很多人对柬埔寨投资持乐观态度。 从宏观因素来看，柬埔寨政治经济稳定，与中国不仅地缘近，两国关系非常友好，柬埔寨对投资者的政策开放，柬中自由贸易协定正式签署又将促进农业发展，引发新一轮的投资热潮。 而纵观整个柬埔寨市场，首都金边的发展最为稳定，即使是新冠疫情的影响下，三四十公里范围内的地价几乎都没有下跌，而是在缓慢增长，这是因为随着城市化的推进，金边版图在不断扩张。与此同时，政府鼓励工厂外迁，促进外围发展。以51号公路巴登工业园为例，短短几年发展变化巨大，土地价值翻了几番。 深扎行业多年，林坤接触过不少中国投资者，有的人因为受骗对柬埔寨人印象非常不好，他希望通过行业经验和专业力量去帮助投资者解决难题，扭转中国人对本地人的不良印象。 “毕竟，我的祖辈是中国人，我的身体里流淌的还是中国人的血液。”林坤说。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十三期）​涉及到海外投资，尤其是柬埔寨房地产投资，时常会因为不熟悉当地法律法规，引起不必要的纠纷，为了避免这类情况发生，投资者应学会了解一些必要的法律知识。 本期专访，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh特别邀请了华谊律师事务所的陈晓华律师，为大家解读当前投资柬埔寨房地产最常见的法律常识。 陈晓华 陈晓华是华谊律师事务所中国业务部负责人，也是微信公众号“柬埔寨法律商务咨询”的主要运营者。毕业于广州华南理工大学及澳大利亚昆士兰大学，曾就职于华润集团一级利润中心法律检察部，自2016年起在柬埔寨提供法律服务。 一、中国人投资柬埔寨房地产应注意哪些法律问题？ 陈律师： 投资柬埔寨房地产，可以分为前期、中期、后期三个阶段，分别要注意的问题是： 考察项目过程中，应关注项目开发商的基础证照是否合规齐全，主要包括：土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。 合同签订过程中，关注定金合同以及房屋买卖合同中约定的权利与义务。有时因对政策法规不熟悉，个人操作起来比较困难，必要时需依靠专业人士的力量，由专业的律师或经纪人陪同，一起完成合同签订事宜。 合同执行过程中，要注意实时关注项目进度与市场动向。 二、购买柬埔寨房地产的基本流程如何？ 陈律师： 简要来说，购买柬埔寨房地产的基本流程，一般是三个环节： 1、确认物业权属清晰，包括物业的真实产权人、确认物业是否存在查封或抵押情况，确认物业类型所需要的户籍问题（土地需要柬籍自然人或者柬籍法人）； 2、签订定金合同或买卖协议，确认产权过户和款项支付的重要交易节点以及违约条件；按约定内容缴纳阶段性房款。 3、办理与核实过户手续。 三、柬埔寨房地产投资中易被忽略的法律风险是什么，该如何规避这些风险？ 陈律师： 我认为目前比较容易被忽略的法律风险是某些楼盘违规销售的风险。 销售许可证是一个可以相对全面看问题的证照。由于办理销售许可证时，第一需要开设项目银行监管账户，以及缴纳保证金；第二需针对所开发的物业类型和面积缴纳申请费用；第三开发商需提供投资原始资金证明。因此，需要开发商具备一定的储备金。 但是，由于销售行为比较不容易被察觉，尤其是目前很多项目不在柬埔寨本地销售。所以，在开发商没有取得销售许可证的情况下，私自向购房者释放房屋价格，催缴意向金或定金的行为，规避法律规定，不易被柬埔寨财经部监察得知。 在未签署正式买卖合同的情况下已经缴纳一部分意向金或定金，这笔资金多数情况下无法退还。如此以来，业主的合法权益更加无法保障。 因此，我们建议客户尽量向开发商索要我们所提到的4证，土地产权证、建筑许可证、开工许可证、销售许可证。若开发商未能及时提供，建议购房者再多考察后再下决定。 △硬产权 四、柬埔寨房地产交易的尽职调查可能涉及哪些内容？ 陈律师： 一般尽调最基本的内容是：权属情况、是否存在查封、抵押等基本情况。 由于目前柬埔寨仍在发展过程中，并未有充足透明的信息平台以供公共查询。例如：法院的裁决信息、个人的征信纪录、行政处罚等信息，目前在柬埔寨还未能供予公共合法查询或披露。 这一点跟中国的投资环境还是有点差距的。 五、中国人投资柬埔寨房地产有哪些常见的误区？您遇到过什么比较特殊的案例吗？ 陈律师： 我想跟大家分享的案子，不是特殊的案子，反而是一个比较典型和全面的案例。 我们有一组客户，以3个受害者为代表从海外来到金边咨询律师。 案子发生在2013年-2014年，暹粒，项目占地22公顷，为集商城、酒店、公寓和游乐场一体的大型发展计划。项目过去1年多后，客户们察觉到不对劲，通过当地导游的传达才了解到项目停工了。倘若项目顺利，应该是在2019年就竣工了。 客户向我们律所提供了部分文件，我们发现，第一，当时销售合同不是地主或者项目开发公司签署的，只是区域代理公司签署的；第二，销售代理的授权文件也是授权关系不清；第三，客户交款也不是直接汇款给地主或者项目开发公司的账户，而是指定的其他人的账户。 随后我们对开发商公司的背景信息进行调查，发现公司的董事会成员已经发生了变化，当年有出面宣传或者作为法人代表签署文件的人，也陆续卸任。另一方面，由于土地产权信息缺失，土地的现存产权情况也不明了。 △网络配图 当时律师给客户的初步建议是，由2-3名损失金额较大的受害者先共同起诉，进一步搜集证据申请财产保全、将关联的公司和法人代表作为共同被告。但是，客户认为海外打官司太过麻烦，都持观望态度，受害者都不想做领头羊，不想折腾。 的确，由于案件发生于5、6年前，主导涉事代表人均为外国人，关联企业在管理人员、财务、经营场所、业务代理等方面混同，证据文件的整理和收集耗时耗力，法律关系错综复杂。在法律关系及法律责任的认定上，柬埔寨的法官也不容易做出认定。 最后我们给予客户的建议是整理整个案件情况，向柬埔寨财经部的一站式服务窗口递交维权申请。也许这个方式未能马上立即奏效，但借此希望政府为了更好的房地产发展，陆续提供更多的保护投资者的措施。 目前我们已经看到了柬埔寨政府在政策法规以及监察的力度方面所做出的努力和应对，例如，2019年11月，柬埔寨政府签发了《消费者保护法》以及《建筑法》；2020年1月20日，柬埔寨政府签发了不动产行业管理次法令。 △《建筑法》获国会审议通过 六、疫情给全球经济带来了前所未有的危机，柬埔寨房地产也遭受重创，您对此有什么看法？ 陈律师： 此次疫情，全球各个国家都会受影响，无一幸免。所以即便柬埔寨房地产遭受重创，我认为也只是一个阶段性的调整。 在调整期间，柬埔寨的房地产市场会逐渐回归本地化市场或者本地化策略，这大趋势是一个理性且健康的调整。从长期来看，这未尝不是一件好事。 目前，据我们观察，本地项目的开发策略已经开始与外资项目的开发策略互相参照与调整融合。例如：本地的排屋项目所提供的长周期付款流程，已体现在公寓领域。 公寓领域的所做的市场营销策略，也被本地的社区项目学习借鉴。 七、您对接下来想到柬埔寨投资置业的同胞有什么建议？ 陈律师： 我们的建议， 第一，做好前期的法律调查。在支付定金或者全款前，对该房产展开产权背景调查，由于现社会管理环境还在完善过程中，前期的产权背景调查虽然不能100%避免未来可能产生的纠纷或者造成财产损失的可能，但是这在前期，是相对有效的避坑途径。 第二，由于国际局势及外汇政策的收紧收严，我们建议客户要预留更多的时间做外币兑换和国际汇款的安排。 第三，我们建议客户在签订房屋买卖合同时，对相对重点的合同约定要谨慎博弈。 目前，由于疫情和全球局势的变化，开发商延期交房的现象屡见不鲜，违约金的约定是购房者维护自身权益的“有力武器”。 违约金成立条件、违约金比例，均需消费者认真考虑，只有合适比例的违约金以及有利成立条件，才可挽回损失，维护合法权益。 柬埔寨华谊律师事务所ETC LAW GROUP（柬埔寨华谊律师事务所） 是在柬埔寨王国律师协会合法备案之律师事务所，律所可提供中文、柬文、英文等多种语言服务。律所专注于提供柬埔寨房地产行业的法律服务，由于柬埔寨目前的法制环境仍在发展中,我所会在法律可⾏的基础上,从战略层面提出商业可行及合理的操作方案,从风险和收益的层面提供独立意见。目前为多家中资企业担任常年或专项法律顾问。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

新冠肺炎疫情无疑是2020年最瞩目的话题。在社会各界的努力下，柬埔寨的疫情已经基本稳定，各行各业均已复工，抓紧今年最后的一个季度大冲击。 疫情震荡过后，柬埔寨房地产也面临一些危机和困境。曾经每当夜幕降临后一盏盏亮起的万家灯火，因为租赁市场的短期低迷而陷入沉寂。 那么如今柬埔寨房地产的现状如何？租金售价是否下降？疫情过后将迎来怎样的发展机遇？ 近日，《高棉时报》（Khmer times）记者对话柬埔寨房地产网Realestate.com.kh首席执行官汤姆·奥沙利文Thomas O'Sullivan，针对上述问题做出了探讨。  一、贵司针对房地产例如租金、售价等的数据收集有多广？疫情是否对你们的数据收集产生影响？ 汤姆·奥沙利文：在当下柬埔寨房屋租赁市场，我们对于服务型公寓或其他类型房产的租赁数据收集是有限的。但可以肯定的是，由于疫情和出行的限制，今年的入住率会有所下降。不过在此前，这个数据一直以来是非常可观的。 受疫情影响，柬埔寨部分地区的租金下降高达30%，整个行业的房东不得不通过减免租金或采用其他措施以留住租客。 疫情也加剧了酒店经营者和公寓业主、房东之间的行业竞争，因为旅游业的停滞，不少酒店都转型将重心放在了长租服务，而且价格非常优惠。例如Naga金界娱乐城推出的超值房价，还有Patio等精品酒店，月租低至$350。 二、现在许多投资者购买的房屋都没有出租，是因为没有租客吗？还是因为房东不想出租？ 汤姆·奥沙利文：这和社会经济发展有一定的关系，一些房屋即使在疫情期间也保持正常的入住水平，部分房屋则被空置。 柬埔寨公寓市场有供过于求的预测趋势，尽管在未来5年内计划有超过10万套房源即将交付，但目前很少有大型公寓项目已经完工。这些公寓大部分由外国投资者购买，但租客却不全是外国人，而是蓬勃发展的本地中产阶级。虽然因为疫情使本地中产阶级的增长受阻，但未来将会快速回升。 此外，很多已经成功交付的房源在购买时都包含了开发商包租方案，所以这些房东不用担心没有租客，这变成了开发商或物业管理公司应该担心的问题。 疫情期间也有一些房东因为不想降低标准而选择不降租，但是大部分人都根据现状暂时降租，想等到市场回暖再恢复原价。另一点还要注意的是，这些房东在近几年获得了7%的投资回报率，我认为他们还是满意的，虽然现在的租金比以前少。 三、相比于去年，今年的租金是否下降？百分比是多少？租客是否能获得很高的租金优惠？ 汤姆·奥沙利文：当然，今年整个房屋租赁市场都陷入低迷，特别是写字楼和零售领域，租金至少下降了30%，住宅产品的租金则至少下降了20%。当然市场均价和最终租金是两个不同的概念，所以具体数据很难计算得出。不过租客在这一时期可以获得租金优惠，房东也能获利。  四、今年有多少套房源即将或已经交付使用？2021年又有多少个公寓项目完工？ 汤姆·奥沙利文：根据柬埔寨房地产网统计的数据显示，目前共有120个公寓项目正在建设中。这一数据会有所误差，因为我们对一些开发商的营销策略尚不清晰。 在接下来的3年内，这120个在建项目将为房地产市场提供超过9.1万套房源，其中约2.4万套计划将于今年交付。 但是我们预测一些项目会推迟到明年竣工，这并不是因为开发商现金流短缺，因为2020年完工的项目销售量可观。相反，推迟的原因为缺少建筑材料及来自中国和越南的技术工人。 值得注意的是，尽管受到疫情影响，社会经济遭到冲击，一些公寓项目如 Urban Village 一期等已成功交付。2021年，我们预测将会有超过4万套房源完成交付，这个数据可能还会更高，因为一些项目没有被我们统计到，而一些原定于今年交付的项目也推迟到了2021年第一季度。 五、本地购房者投资公寓是用于自住还是投资？二者占比如何？ 汤姆·奥沙利文：按照以往，公寓多受到国际投资客和在柬外籍自住者的追捧，但是在疫情期间，我们发现很多开发商产生了转变，将重心放在本地市场。现在越来越多本地年轻人及中产阶级倾向于购买公寓，这种热潮是以前没有出现过的。 此前只专注于国际投资客的地产开发商不得不调整策略以适应变化的市场，以提供更多受本地客户群欢迎的住宅产品。 六、房地产领域的现状如何？如今政府已制定法律限制开发商向买家贷款，这会对房产交易造成影响吗？ 汤姆·奥沙利文：地产开发商在疫情期间不可避免地会受到轻微影响。另外，大多数情况下房地产行业的细分领域非常广，我不认为政府对开发商的贷款限制会影响地产交易，因为本地银行才是柬埔寨房地产市场发展的主要支持者，他们会为买家提供贷款。 七、目前在首都金边有多少个排屋园区项目呢？ 汤姆·奥沙利文：目前金边至少有108个排屋园区项目，进度各不相同，其中有相当一部分已完工交付，非常适合租住。相比于公寓，排屋似乎比较难出租，但是在一些封闭式管理的社区中，排屋仍然具有较高的市场需求。目前还有一种观点认为，投资排屋的价值并不在于租金回报而是在于转售，当下大多数购买排屋的人还是用于自住。 八、金边新国际机场附近的房地产市场如何？是否已经开始活跃？ 汤姆·奥沙利文：目前这一区域的土地价格和房产价格已经明显上涨，未来随着新机场的建设，道路基建的逐步完善和大金欧市的发展，该区域的房价地价将迎来新一轮飙升。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十一期） 从上世纪80年代兴起，房地产行业经历了一系列的发展、调整和转变。从商品化到金融化，从重开发到重运营...这些无不体现出中国房地产市场在40年来的进步与成熟。 作为中国人的“命根子”，房地产作为支柱产业的高速发展也带动了行业上下游及相关领域的腾飞，其中建筑建材、机械设备、装修家居等莫过于一根绳上的三连环，互利共生。 本期人物采访，我们从现代建筑重型机械设备--电梯行业的角度来切入，听听一个在柬埔寨中国电梯人的奋斗故事。 鲁言飞 柬埔寨虏克电梯有限公司总经理 鲁言飞，38岁，山东烟台人，柬埔寨虏克电梯有限公司总经理。2005年至2018年期间一直从事电梯技术和生产工作，2018年来到柬埔寨，从事电梯销售，安装以及售后维保工作，擅长领域为全流程电梯技术。 从生产师傅到外贸员将中国电梯卖到伊朗 初识鲁言飞时未见其人，先听其名，让人很难不和《水浒传》里的鲁智深联系在一起。 鲁智深见义勇为、扶贫济困、热忱率真，胆大而心细，粗犷而有谋，这些性格特点恰好在鲁言飞身上都有所体现。 我心想，如果放在古代，他或许也是个有一番作为的英雄吧。 *在柬埔寨骑行的鲁言飞 鲁言飞出生山东烟台，个大臂壮，用南方人的话点评就是“牛高马大”，这鲜明的外表和他所学的机电一体化专业非常符合。 在南京上学4年，2005年毕业时班里超过半数的同学都看好房地产和建筑业的前景，跟风入行，鲁言飞也在其中。 来不及怀念美好的大学生涯，找到工作后，鲁言飞便收拾行囊赶赴苏州，开启了漫长电梯从业生涯的第一年。 不怕苦，不怕累那股干劲儿让他在领导面前留下姓名，风趣幽默讨人喜，路见不平拔刀助的个性更是让他在朋友圈里人气颇高。 毕业的7年时间里，他一路从前线生产，做到销售再到后期维护，历经了一部电梯冲破图纸爬进大楼里的全流程。 2012年，因为工作变动，鲁言飞搬到了温州，进入一家当地的电梯公司。除了普通的生产维护外，这家企业还做起了外贸，将电梯卖到伊朗等国家。 内行人都明白，重型机械出售只是第一步，后期的维护才是重点。 鲁言飞所在的公司将电梯卖到伊朗后，每每出问题都让客服好些忙活儿，只能找来技术人员帮忙。 其他人英文不好，更不想倒时差累着，鲁言飞的父亲是中学英语老师，自己平时也爱看美剧，模仿主人公说俚语，这活儿就落在了他头上。 为了解决时差的问题，鲁言飞找了家小宾馆，专门挑没有窗户的房间，在里面不分昼夜，只要客户有难题就随时起身回复。 在温州工作的那段时间，鲁言飞不仅掌握了许多实战销售技巧，提高了英语，还看到了国外的发展商机。 2018年，鲁言飞认识了女儿一位同学的爸爸，这位父亲长期待在柬埔寨，做服装加工，深入了解后他便向鲁言飞推荐了柬埔寨这个国家。  当时的柬埔寨，房地产、建筑业正在高速发展，与之沾边儿的生意都不要太火，很多国内过去的老板都松开口袋等着飞黄腾达。 鲁言飞一听，心里就按捺不住想去看看。买了机票，落地金边，在朋友的招待下考察了将近一月。 他发现，这里几乎拥有所有知名电梯品牌，但是售后水平还不如国内上世纪90年代，电梯维保服务奇缺，坏了之后也很难找到好的维修团队。 这对于做生产和技术出身的他来说，无疑是一片蓝海。 同年8月，带着金边之行的所见所闻，鲁言飞回国筹谋了一番，当了虏克电梯柬埔寨独家总代理，随后奔向了“大工地”--西港。 只身一人闯西港拿下白沙集团大单 别人的销售之路都是从跑客户开始，而鲁言飞的卖电梯之路，却是从“修”开始。 落地西港后，鲁言飞入住了白沙集团旗下的一家酒店。在办理入住时，他无意中听到前台经理要把12层楼的门牌全换掉，便随口问了问。 那位经理告知他，酒店里运行的两台电梯，是按柬埔寨人的习惯，将楼层设置成G、1、2、3....11层，而酒店是按照1、2、3...12的顺序装的门牌号，这样就造成了每层差一个数字，当地维保公司半年没解决，让他们经常遭到客户投诉。 刚好鲁言飞对那个电梯品牌的系统比较熟悉，于是便和前台经理说，先等等，让他试着调一下。 随后鲁言飞到顶层机房，打开控制柜柜门，前后只花了几分钟就把问题解决了。 *西港酒店安装现场 而正好这位前台经理的老公是酒店工程主管，正在为白沙一期的四台老电梯经常性故障伤脑筋，得知消息后立马赶过来找到鲁言飞，直接给他在白沙公寓楼安排了个单间，免费住，只要能帮他修好电梯。 当时西港的物价非常疯狂，随便住一晚就要50美金上下，这次机缘巧合让鲁言飞省下了不少开销。接下来的时间里，他全力排除了那四台电梯的故障。 实力所在，又富有责任感和耐心，这样的人在西港并不多见。随后鲁言飞又顺利拿下了白沙皇宫酒店二期后面的项目，并且白沙集团旗下产业中的二十多台电梯，全部交由他维保。 就这样，在短短一年时间里，没有背景没有关系的鲁言飞在金边、西港先后拿下了白沙皇宫、索卡酒店、新永利酒店等项目。*鲁言飞的办公室 “电梯是特种设备，作为公共交通工具，它关系着人们的出行安全，所以卖电梯从来就不是一蹴而就的事情，做电梯销售首先要有的，就是耐心。”在此前的人物采访中，鲁言飞曾说道。 就像他本人一贯的做事风格，鲁言飞始终恪守着诚实、守信、负责的工作信条。 不靠“酒桌文化”佛系跑业务也能迎来春天 稍微有点社会经验的人都心知肚明，喝酒是免不了的。 酒是人情世故，是社交修罗场的利器，既可直抵对方的心窝，又能促成业务往来。 然而鲁言飞之所以能拓开柬埔寨的电梯市场，在各大开发商承包商之间周旋回转靠的还真不是酒。他不仅不好那两儿口，还过敏。 为了弥补在生意场上的不足，鲁言飞在山东老家的果园里研究种植了带有“虏克电梯”字样的苹果。 上门拜访客户就憨憨地来一句：“买电梯就送苹果，不买，也送！” 让许多历经社会磨炼，打算铆足了劲来和他谈判一番的人瞬间卸下伪装。 *鲁言飞自家种的苹果 正如他洒脱随性的生活态度，鲁言飞对于冲业绩，谈合作，拼事业的事情也特别“佛”。 工作是生活的一部分，兴趣爱好更是一部分的生活。 他热衷于骑机车、踢足球，加入了许多自发组建的团队，并在这些圈子里认识了很多好友。 他们可能来自中国、柬埔寨、越南、法国、新加坡、马来西亚等不同国家，却有着同样的偏好，俗称为“共同话题”。 *鲁言飞所在球队合影 他珍惜在柬埔寨打拼的时光，更珍惜与每个人相处的机会。 虽然结交了不少在对标企业里担任要职的朋友，但他从未带着有商业目的的心态去接近他们。 反而是拿真心交换，作为通关的密钥，在友谊的基础上再发展成商业伙伴。 “我有很多朋友，认识了2年才知道我是做电梯的，还抱怨我怎么不早点儿告诉他，可以给我介绍项目。” 鲁言飞只好笑着回应道：“如果我一早告诉你我是做电梯的，那你就不会和我做朋友了。” 仔细想想，好像的确是这样，毕竟在社会上人人都有一层隐藏的自我保护意识，有目的地的相识相处留在工作上还不够吗？ *鲁言飞所在车队合影 除了靠朋友之间的口口相传，鲁言飞也会有意识地结合本地做一些品牌推广。 柬埔寨雨季长，他就从国内订购一大批雨披雨伞，印上虏克电梯的logo，免费发放给他们。他还培养团队宣传意识，在他们去工地现场的路上，印发一些有公司和产品信息的单页。 *虏克电梯自制雨衣 平时，鲁言飞也会带领团队去扫街，只要遇到宾馆酒店就进去走访，发现有问题的电梯先免费维修，然后接后期维保，把印有二维码的名牌名片放在前台，反响非常不错。 *在宾馆酒店放置名片 鲁言飞对待员工的方式更是在柬企业的典范。他为每位员工购买机票，办理签证劳工证，还会自费为他们购买保险。最特别的是，员工在职期间的医药费全部由公司报销。 鲁言飞对员工的好，他们也都记在心里，用行动默默给他回应。 鲁言飞回忆，当时金边有个项目，客户急等开业，但是那段时间是登革热爆发高峰期，业主一早就打电话过来催，让他们抓紧安装。而鲁言飞只好抱歉，说工人需要休息，还和业主吵了几句。 结果当天中午，业主又打电话过来问：“不是说休息吗？工人都来干了一上午了。” 他才知道，原来工人背着他去工地干活了。因为这件事，客户也很感动，后面的项目自然也优先选择了虏克。 鲁言飞总结：事实证明，只要付出，迟早都会收获。 骑着机车做公益北方大汉的柔情似水 除了工作和生活外，鲁言飞也会力所能及地做公益。 他经常和车队里的人骑机车到各个省份去帮助农村贫困儿童，还加入了神奇高棉爱心公益团队。 前段时间当地一所小学失火，孩子们的书和学习资料都被烧毁了，鲁言飞就订购了一批新的书籍，给孩子们送去。 在柬埔寨的生活基本稳定后，他还把老婆孩子也接到这边生活，带着女儿一起去为社会做贡献。 *开机车下乡做公益 对于鲁言飞来说，他在这片土地上有所取之，也有一份责任去回馈，他喜欢柬埔寨的生活，也愿意包容这个国家的缺点，与她共成长。 一个人的伟大，或许不一定局限于他为社会付出了多少，他捐赠了多少钱，他修了多少楼，也可以是在工作和生活中追求每一份细节，为他人的安全着想，做到问心无愧。 *鲁言飞所在的车队下乡做公益 如果你在柬埔寨遇到一个骑机车的中国男人，不要以为他是横跨黑白两道的坏人，他可能只是一个柔情似水的北方汉子，在给孩子们送温暖的路上...... 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748免费咨询房小地了解金边一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

根据柬埔寨税务总局通告，房地产缴税截止日期延长至10月31日，房产业主需按时缴纳税款，否则将面临罚款，具体税款可到所在省市的税务局或有合作关系的银行进行缴纳。 目前很多中国投资者在柬埔寨拥有房产，那么，对于房地产相关的税您了解多少？ 重点中的重点 -对于价值低于1亿瑞尔（2.5万美元）的不动产，柬埔寨政府不计征财产税-直接亲属或亲属通过继承转得到的财产不会产生4％转让税-偷税漏税的罚款为1,000万瑞尔（约2,500美元）至2,000万瑞尔（约5,000美元）和/或1至5年监禁，抗税者将被罚款500万瑞尔（约合1,250美元）至1,000万瑞尔（约合2,500美元）和/或 1至24个月的监禁-柬埔寨的财产税收计算在很大程度上取决于协商技巧、财产所在地，以及被委派的土地评估和估价委员会成员具体如何评估-柬埔寨财产税是外国投资者在计划购买柬埔寨房地产物业时需要了解的一个非常重要的方面。在过去十年中发生了很多变化，以前未遵循的现行法律，政府现在已严格执行，并且考虑将来引入其他相关法律细则。 本文将结合税务总局（GDT）的报告，详细解释税收对现已拥有或计划购买柬埔寨房地产的投资者的直接影响。 柬埔寨财产税-本税项旨在鼓励土地合理利用并使地方行政预算受益。财产税，官方称为TOIP或不动产税，适用于市级和省级超过1亿瑞尔（25,000美元）的物业。-“财产”一词是指土地、房屋、楼宇和其他在土地上建造的建筑物-财产税每年按财产税率0.1％收取。税基是土地的价值和建筑物抵减25,000美元后的价值。-土地、房屋、楼宇和其他在土地上建造的建筑物，由财经部依据细则（Prakas）建立的财产评估委员会，根据市场价格确定。-税基根据建筑物类型、楼层、物业的特定区域（主道还是辅道）和建筑物的年龄而有所不同。一般来说，超过10年的建筑和共管公寓楼的税额较高。 如何计算财产税？ 在计算财产税时，先确定80％的税基（根据财经部Prakas评估的价格）然后减去25,000美元（免税），来计得总额的1％。财产税= (税基*80%-$25,000)*0.1%税基=(土地面积*价格/平方米)+(负楼层建筑面积*价格/平方米)+(地面及各楼层建筑面积*价格/平方米)注意：土地和建筑价格标准参照财经部细则 Prakas No.273的附录建筑价格分为两大类：10年楼龄或以下和10年楼龄以上。再按类型分为3类：混凝土框架结构、半永久性结构、公寓建筑 财产税税基价格附录表（部分） 表中的价格是位于隆边区、马卡拉区、桑园区和堆谷区的实际确定的每平方米建筑物价格 （2018年更新的数据信息） 在下面的示例计算中，我们假设这个业主在隆边区有一栋4层楼的公寓。 我们假设土地价格为每平方米1,500美元。 这座钢筋混凝土建筑楼龄不到10年。 使用上表，按建筑物的每层计算税基，然后使用先前使用的财产税公式计算。 然后我们将得出这个估计：财产税= (($292,500)*80%)-$25,000)*0.1% = $209实例计算土地价格：$1,500/平方米面积：20m*30m建筑类型：4层公寓每层建筑面积：10m*15m楼龄：10年以下框架结构  财产税= (($292,500)*80%)-$25,000)*0.1% = $209请注意，这只是一个样本计算，可能会因为具体位置以及产权权如何在公寓大楼的单位所有者之间细分而有所变化。  闲置土地税 未使用土地税是对未建设土地和废弃建设用地征收的，这些土地位于城市和未使用土地评估委员会（ULAC）确定的区域。未使用的土地税是业主的责任，需要在每年的9月30日之前支付税基是每年6月30日由ULAC以平方米计算的土地的实际价值未使用的土地税按税基的2％计征此项税收出于不鼓励业主在特定城市的重要地段占据有价值的土地却不利用未使用土地的税收仅适用于土地估价和估价委员会确定的价值低于1亿瑞尔的土地。实例老街市内或沿街的地块 – 价格 $1,000/平方米面积– 200平方米未用土地税额= ($1,000*200)*0.2%= $400  物业租金税 物业租赁税由以下类型的物业收到的租金确定：住宅和商业建筑或其他物业用于工业和商业的固定设备水上房屋或船舶用作收费寄宿或营业地点空旷土地用于石山、矿山和煤炭开采，湖泊和盐田此项税款可向业主或承租人征收税额相当于总租金的10％，总租金体现在租赁协议中。 物业租赁税部分公寓大楼的单位租金可能不同。 税基一律根据租金的总额计算。 有业主物业在租赁协议中增加了10％租金，以抵消须支付的物业租赁税。  登记税 登记税，也称为转让税，对以销售、交换、接受赠与或投入资金的方式进行转让的房地产所有权或不附带建筑物的土地占用权，计征4％的转让税。 它由获得物业所有权或土地占用权的人支付，并根据转让时财产的实际价值计算。财经部Prakas第273号：第5条B节（不包括销售） - 本Prakas细则指的是通过继承方式转让给直系亲属或亲属的财产免税（2016年1月10日由洪森首相签署）。 该指令规定“配偶、父母和子女、或祖父母和孙子女之间的转移将不征此税。”此税也适用于通过缄默拍卖获得的政府扣押和/或止赎物业。 经过协商，可以根据实际的竞拍价格进行处理。实例登记税= (税基*0.4%)税基 (延用前文的例子) = $292,500登记税 = ($292,500*4%) = $1,170  牌照税 此类税收特定于企业主，并分为3类。小规模纳税人，独资企业或合伙企业 - 企业所有者的年应税收入从2.5亿瑞尔（$62,500）到7亿瑞尔（$175,000）中型纳税人，作为法人实体的合作公司、地方政府机构、协会和非政府组织，年营业额从$175,000到$500,000不等大型纳税人，注册为合格投资项目（“QIP”）的企业，并经柬埔寨发展委员会、政府机构、外交使馆核批的年度营业额超过50万美元的国际组织和其代理机构。牌照税的须知具有多种商业活动的纳税人需要为每项活动支付单独的牌照税。如果附加业务符合主要业务活动，则将其视为牌照税的征税标的。如果企业在不同的地点或城市设有分支机构、仓库、工厂或工作间，则需要向分支或附属机构所在的税务机关支付附加的300万瑞尔（$750）的牌照税。在同一地点（市 - 省）设有分公司、仓库、工厂和工作间的企业只需缴纳一项牌照税。在一年的前半年内开始营业的纳税人需要全额缴纳牌照税，而在后半年的后6个月开业的纳税人只需支付一半的牌照税。如果商业持牌人发生变更，但业务保持不变，而且新所有人是家庭成员或合法继承人，则无需另外支付牌照税。  非居民附加税 所得税 - 非居民或外国国民所赚取的收入，一般按10％的固定税率征税。 此项税收按“柬埔寨收入”计征，根据在柬埔寨工作时实际产生的收入计算。租金收入税 - 外国人所赚取的房地产租赁收入须缴纳14％的预扣税。 物业租赁税不同于此税，一般按10%向柬埔寨公民业主征收。 14%特别税率专用于外国人。资本收益税 - 在柬埔寨开展业务的外国人所赚取的收入按20％的固定税率缴纳利得税。企业税 - 外国公司赚取的收入和资本收益按20％的固定公司税率征税。计算应税所得额时扣除创收费用。 对欠税和逃税的处罚 除了增值税申报设定为当月20日外，每月末15日前，必须提交纳税申报和缴纳税费。3月31日前，须提交上年度的利润和牌照税申报并缴清税项。如果由分区税务部门或税务总局审计后的须重新评估税收核定的，则属于纳税申报延迟，因为在到期日未能缴付正确的税额。 延迟缴税将被计征应税额的10％至40％的罚款，加上按未缴税款月息2％的计收滞纳金，以及延迟提交收入申报的一次性罚款200万瑞尔（约合500美元）。违反“税法”和其他规定的其他处罚：疏忽（第9条第125条） - 如果税收欠付是处于疏忽而且差异小于10％，则罚款为未付税款的10％。严重疏忽（第9条第126条） - 欠付是由于严重疏忽导致且税收差异超过10％，罚款是未付税款的25％。逃税（第9条第127条） - 任何严重违反第126条的规定，在3年内或在任何特定时间内分别发生2-3次，均视为违反本条规定，罚款为未缴税款的40％。如果税务总局认为纳税人故意逃避或阻碍税务实施，则视其为刑事犯罪，将进行严厉处罚。除了前述的税收处罚外，被裁定有罪的纳税人还将被罚款10万瑞尔（约2,500美元）至2,000万瑞尔（约5,000美元）和/或获刑1至5年监禁。如果纳税人被判定为妨碍税务实施，如会计师和税务经纪人，他们将被罚款500万里尔（约合1,250美元）至1,000万瑞尔（约合2,500美元）和/或接受1-24个月监禁。  税务欠缴征收总局 在柬埔寨发展委员会（CDC）发布的一份报告中，解释了欠缴税应在欠缴税通知书发出后30天内支付。 如果纳税人未能在截止日期前付清，将在截止日后15天内发出催复函。 如果纳税人在此时间段内仍未支付，则适用欠税强行征收和单方税务评估。Prakas第74号 (2008年签发)“根据税涵的第109条的规定，递交税收通知提醒函，建立了税务管理对纳税义务扣缴人的财产的留置权，纳税义务扣缴人即应纳税的人，并且在提醒函明确指明。上文所述的财产包括所有财产，无论是动产还是不动产，有形财产或无形财产，但食品、衣服、炊具和礼拜物品除外。动产或不动产的留置权的有效性优先于之前或之后存在的其他所有对该责任人财产的要求权。对于在递交税收通知提醒函之日起15日内未缴纳的税款，税务机关可以协同警察和管理当局，没收罚款和征税费用责任人的财产。可以没收责任人的所有财产，无论这些财产是由责任人本人还是由第三人持有。除有效反证外，在责任人所在地查获到的所有财产均被视为属于责任人。不过，免除强制留置权的财产可免于没收。”财产没收包括冻结银行账户、取消进出口活动、取消纳税人的营业执照、以及扣押和出售其财产。  缴税人需要谨记什么？ 柬埔寨的财产税并不是一门精确的科学。 这在很大程度上取决于谈判技巧，您的财产所在的区域以及您所在地区分配的物业估价官员的评估。 这里列出的价格是样本计算，以获得一个物业投资相关税费的概念和大概数字。 单方税务评估、延迟提交税务责任和强制征税都会带来巨额罚款，是您需要不惜一切代价避免的。 了解基本税收准则和支付相应税款的时间表是确保物业安全的关键。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十一期） 柬埔寨这片东南亚投资热土上，从来不缺乏勇者与智者。十几年前来到柬埔寨的投资先驱者中，新加坡华人占据着举足轻重的地位。那么，与柬埔寨已有十年之缘，横跨农业与地产两界的新加坡逢来发集团二公子，对柬埔寨的房地领域来说，又抒写过什么的故事呢？一起来看看吧。  王佳競  Dylan   Ong Jia Jing逢来发集团执行董事兼总经理 王佳競，年仅26岁。作为逢来发集团的执行董事，主要负责集团里地产和农业部门日常运作，如销售，业务发展等，经常与董事长一同策划新地皮的收购案子。集团在新加坡交易所是主板上市公司，所以王佳競必须和银行、投资者、股东们时刻竭力展示好集团的良好形象，并紧密关注集团股票走势。王佳競目前重心倾向于农业部业务，例如木薯种植及深加工、本地市场销售和出口到欧洲市场，设立食品加工厂项目合作等等；对于集团致力于发展的农业园区项目蓝图正雀跃待试。 01埋头农场“木薯种植小王子“ 众所以为的，挥手间签约一期项目投资便价值高达10亿美金、仅在柬埔寨便有1万多公顷农场及其它地产项目的富二代，是不是多数都如上图，西装革履、光鲜闪耀、时刻霸气侧漏的？没错。不过，那只是聚光灯下。今天这位少年执行董事王佳競，想要近一步了解他，请一定扶好下巴。因为，他留给我最深的印象除了一连串魔性的笑声”哈哈哈“之外，就是脚上那双还沾带着泥土的平底鞋，以及发给我的这些大把大把的”土味“灿烂，淳朴与辽阔。  26岁的王佳競被业内一些人戏称是“地产小王子”。王佳競父亲王美发博士是在新加坡以大众住宅，经济适用房领域出身的商人，19岁时便在80年代以建筑商的身份成立了逢来发集团。集团自1988年开始建立了许多大众住宅项目，购物中心和一些商业地产；2000年成功在新加坡主办上市并转型为房地产开发商，在2002年开始推出首个永久公寓项目后，公寓市场日益火热。随后几年内陆续在新加坡推出至少8个项目其中包括商业楼盘，这为集团带来了超值收益，也从此令集团为跻身为聚光灯下的企业。2008年始，因全球面临金融危机，逢来发集团开始将目标瞄向粮食安全且有可持续性的农业，正式进入柬埔寨大力发展农业种植及深加工，至今集团已开发超过1万多公顷的木薯种植农场，并设立加工厂。  而王佳競也在十几岁时便跟随父亲多次往返柬埔寨，学习父亲如何打理柬埔寨的集团产业。王佳競说：“打从我14岁那一年，我一个星期只见到父亲1到2次，父亲投入许多心血和时间建立柬埔寨的业务，我能够拥有今天的一切，都是父亲的牺牲和功劳。”2015年，逢来发集团把视线集中在众人还未知的西哈努克省，收购第一片土地，正式启动集团在柬埔寨的房地产业务。不久后，便推出了首个永久综合发展项目海景苑，在去年已竣工。集团也在2019年与皇家集团携手合作，在金边推出第二个综合发展项目皇家铂晶公寓，预计3年后竣工。不久前还在新加坡交易所宣布，以约2200万美金收购在金边土地，准备在年底推出第三个房地产项目。 铂金公寓与海景苑 这看起来，是不是好像哪里有些问题？是的。十几年前就进军柬埔寨投资领域的新加坡逢来发集团，是众多国际投资领域中第一批下手土地资源后专注于农业投资的新加坡投资者。因此，虽然有着30多年房地产开发经验的逢来发集团，在柬埔寨至今，地产项目进展却如农业区域的投资一样，缓慢而稳重——而做为集团的二公子，王佳競与柬埔寨的十年不解之缘，大多数时间都泡在农场。对此，他哈哈笑道：“所以，我应该是个木薯种植小王子。” 工作时的王佳兢 02爱种植的小王子误撞“危机中商机” 网络上关于王佳競哥哥王佳明的新闻更多一些。不过，与哥哥一样优秀且努力的王佳競，是在柬埔寨再也找不到的第二个年轻、喜欢从事农业种植领域的国际投资者了。王佳競说，父亲自他幼年就带他进入商业圈子，见识过各种社会商业风情。新加坡读私立大学的少年时期，他半工半读的在自家农场度假村里从“包租公”开始，体会到了商业管理的乐趣。可喜欢农业和种植，却不知道是从什么时候开始的。18岁的他开始服兵役、20岁走出军区后第二天便加入集团工作。至今，王佳競在柬埔寨的土地上，一扎头，已然又过去四五年之久。 王佳競和父亲、哥哥 这个时期内，柬埔寨的投资领域，也在日新异的变化中迅速变得竞争激烈。当初有柬埔寨政府的外商政策吸引，累积1万多公顷的土地资源，发展到如今有很多加工厂及地产项目，成为柬埔寨屈指可数的企业之一；逢来发集团在十年前完全没有考虑过将农业度假村、农旅项目复制至柬埔寨，在柬埔寨投资的土地是百分之百专注种植和深加工。2020年一场突如其来的疫情，令全球商业饱受冲击，柬埔寨的房地产领域也不例外。 农场里的加工厂 逢来发集团在柬埔寨所开发的地产项目海景苑，预计交房于外国买家的工作也受疫情影响，只能延期交房，好在占比六成的本地买家没有影响。而王佳競所热爱的农业领域却出乎意料的在疫情带来的“粮食危机”中订单飞涨，农场的相关产业链也被带动，甚至于他的木薯淀粉订单已经排到6个月后，令王佳競已经紧张的认为自己重心工作短时间内是确保木薯淀粉可以按时产出，安全交付。王佳競对此感慨，哈哈笑道：“我护照一年99%的签证，在这十年来都是落章柬埔寨。这里有父亲投资的心血，不努力不行。时代变迁，柬埔寨的房地产市场有很多地方要改善，但农业是与民生息息相关的，是一个很精细的行业，需要用心才能有所收获。之所为种瓜得瓜，种豆得豆，有耕耘才会有收获。我们农业所要走的路将会很漫长，加上2020年疫情冲击时，农业项目为公司危机填补的风险完美对冲，让我意识到企业发展一定要努力全面。因此将农场提升为全方面的农业园区，会是我接下来更倾向的重点工作之一。”  03危机中产品互补企业应对风险的对冲能力是关键 疫情令地产领域近乎冷冻，但旗下农业项目却给集团带来沸腾的收益？！我闻之咋舌。王佳競笑着解释：集团聚焦的农业项目，是要以人为本的。农业产品产出，例如木薯淀粉，可以用来制做许多产品如（快熟面）、造纸、珍珠奶茶的珍珠，咖啡调味剂、味精、化妆品，等，用途广泛。 农业项目，从种植开始，至深加工，几乎是一个产业链。它涵盖了农业、地产、深加工、贸易等等领域，能够直接拉动当地经济增长与民众就业。因此，做为逢来发的二公子，王佳競在柬埔寨的这些年里，几乎全埋头在农场里，每周5天都吃住在农场，周末才会回到金边处理房地产项目及集团的事宜。他说，在这些年里，他将原始的手工种植木薯技术渐渐提升，带入许多机械化种植，不仅教会很多本地工人使用机械完成木薯种植，还拓开了欧洲的众多市场。这大大提高了本地人的就业率，也提升了柬埔寨的出口率。在他的农业版块，欧洲的市场中，主要有荷兰，意大利，法国，波兰、克罗地亚。其余的20%产品则是输送本地市场。因此，综合这些因素，在今年疫情冲击下暴露的粮食危机，才变成逢来发集团的一个获益商机——企业的全面发展，产品的互补，是应对风险、危机对冲时的能力之一。在近期，与丹麦一家144年的公司签署了谅解备忘录后，关于农场合作的第一期养殖业的投资项目金额高达10亿美金。王佳競表示，将会在自己的农场加入养殖版块及旅游体验版块，深度推动本地的旅游地产发展与就业率提升。  04安心工作是因为家里有个贤内助 繁忙的工作、突如其来的疫情，给王佳競带来的情绪负影响是——王佳競嘟囔道：疫情之前，一个月最少有一到两个星期可以见到太太和女儿们。但疫情爆发后出行风险高发，让他于今年6月和太太商量之后艰难决定，将精力百分之百投入在柬埔寨的农业工作，暂时不将健康风险带回家里。“我太太4月份刚产下我三女儿，在6月份女儿只有2个月大时，我必须离开家到柬埔寨监督农业部门，这对我来说是一个非常艰难的选择。没有人喜欢长时间不能陪伴自己的家庭，但为了责任，我必须努力把该做的做好。除开工作谈生活，我现在已经差不多15个星期没有见到我太太和女儿们了。我现在最想做的事情，就是能够尽快与她们团聚。”  在一边的一位同事淡定接话：“Dylan最大的爱好之一就是跟女儿们和家人们视频啦。”追问之下，我才得知，年轻的王二公子目前已有三个女儿，还有一枚25岁的娇妻贤惠。王佳競谈话中说到太太，说，“我太太19岁就嫁给了我。一路走来不容易，她不仅帮我生了三个健康又可爱的女儿，还在我建立我的事业里扮演一个非常重要的角色。我们虽然年纪轻，在生活里也难免会碰到许多纠纷，但庆幸都可以一一面对解决，维护我们这个小家庭。老实说，如果没有太太替我操持着家里的一切，我也绝不可能放心地在外国工作。家里那么多事情，一想到她一个人面对，我就觉得她很伟大。” 王佳競和妻子女儿们 对此我很惊讶。一是年轻的富二代早婚的不多。二是早婚的富二代肯拼又这么顾家的也不多。在农场里挖到因为战争遗留的炮弹，他能笑谈着炮弹居然还可以伪装成木薯样子；面对时不时跑出来的大蟒蛇、眼镜蛇他也能描述的萌萌哒；还会调侃自己因为和本地人一样爱吃油炸食品发胖会被太太嫌弃；却在谈起太太女儿们时一脸认真与天真，我甚至能在他眼底看到闪闪发亮的东西。我不得不对他肃然敬起。——小到企业的项目设计、种植，大到企业的发展、并购、战略合作，王佳競都认真而坚实对待。我能想象到他屏幕前的闪耀，背后是无数的汗水。但我想象不到，这样一个爱工作也爱家的年轻人，将来的人生会是何等的辉煌。而王佳競对我所描述的商业蓝图——一个农旅产业链，或者说是一个旅游小镇。它将以农业为基，地产为辅，旅游为导，将本地的民生之路盘活，发展商业的同时肩负起绝对的社会责任，更令我份外期待——这个年轻人，是值得我执笔广而宣之的。  柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: Lucky微信号码：603024686

文章转载自《柬埔寨圈儿》 2020年3月，新冠肺炎在全球爆发，柬埔寨房地产市场受到波及。日前，柬埔寨世邦魏理仕（CBRE）发布关于柬埔寨房地产市场第二季度的报告称：“疫情给房地产市场带来的恶果依旧没有完全显现出来，柬房地产市场的大部分领域，仍然呈现负增长。”这是自2016年以来，柬埔寨房地产市场首次进入“寒冬”时期。  那么，房地产市场的“寒冬”有多严重？ 抛开这一未免惊悚的结论，尽管房地产市场的“大部分领域呈现负增长”，据可靠消息源称，柬埔寨房地产市场在某些方面还是保持稳定发展趋势，甚至在某些地区还出现了新的项目和新的增长。 例如由国土资源部批准的关于城建的投资项目，同比去年增长了21%，写字楼租赁和商铺租赁均有增长（虽然其租金整体呈现下行压力），工业用地开发呈稳定发展趋势。 公寓：市场供应无变化 价格下行 今年第一季度（01-03月）伊始，因疫情防控需要，柬埔寨政府对社会经济活动实行了歇业和隔离政策，该政策在第一、二季度中（01-03月、04-06月），深刻地影响了房地产市场的发展，这种影响体现在市场对楼盘销售价格和公寓租金进行了一番调整，房地产服务业受到的打击最大。 世邦魏理仕的报告称，第二季度中，柬埔寨全国公寓的建成数目并未达到预期，这是由第一季度建筑材料的供应缺乏和项目歇业所导致的。 随着疫情缓和，趋势有所好转。记者近期到金边街头实地走访发现，已经有很多工地陆续复工，工地上机械轰隆运作，工人们紧张作业，独立碑附近的工地甚至到了晚上还在加班赶工，仿佛回到了疫情前的火热状况。 整体上，第二季度建成的公寓供应量和第一季度并无差别，尽管当前有少量公寓建筑正在逐步竣工，但余下的大多数项目，将要等到年底才能建成。 记者调查发现，报告中提到的“少量”公寓竣工项目，即包括Leedon Heights、王府观邸和 Grand Condo 7等三所新公寓项目，在第二季度中，它们正式向市场宣布出售。 而据柬埔寨最权威的房地产门户平台柬埔寨房地产网Realestate.com.kh的消息，一些实力项目在疫情影响下表现坚挺，仍旧有条不紊地施工，例如威尔斯公馆、紫晶壹号、sky villa、保利公馆，利鑫西港新城等。 △威尔斯公馆如期推进 第二季度，中、高端公寓项目的销售价格有所下行，其中，中端公寓销售价格下降了4.6%，而高端公寓的销售价格则下降了4.0%。开发商的推出的限期折扣公寓数目有所增加，但有开发商接受记者采访时直言，购房者通过和开发商谈判，最终成交价往往比折扣价还要低。 中、高端公寓的租赁也面临着压力，在租金上，两者分别出现了5.71%和7.25%的下调，其中，中端公寓的平均月租金为每平方米11.12美元，高端公寓的平均月租金为每平方米13.18美元。 ▲金边市某区的公寓价格进一步下行 有专家分析，价格下行对以房地产租赁业为主的服务商来说，或许影响很大，但对于以销售为主的开发商来说，价格的下行，会导致回笼资金缩水，进而导致资金链断裂，这种打击往往是致命的。 也有专家表示，近年来柬埔寨房地产市场价格虚高，疫情带来的销售价格下行，客观上来说会淘汰一部分投机者，有利于缓解较为严重的市场泡沫。 酒店式公寓：外籍人员逐渐回柬 市场需求或回暖 第二季度，金边市没有新竣工的酒店式公寓，该领域也没有新的项目推出。目前，该领域的供应数量是2,725个单位。 报告显示，第二季度中，A级和B级酒店式公寓的月租金，分别下调至每平方米19.24美元和15.42美元，与2019年下半年相比分别下降了13.45％和10.08％。 记者走访市场，发现不少原以外国租户为主的酒店式公寓，目前仍然空置。第二季度早期，有租户反映，一些业主担心租户逃离，甚至主动要求租户提前预付3-6个月的租金。 但疫情刚爆发时期，仍有大量外国租户逃离，这从根本导致了酒店式公寓的市场需求量急剧下降。  ▲酒店式公寓租赁低迷 此外，某些进入出租屋市场的酒店，也给酒店式公寓的运营商们带来额外的压力。库存供应的积极增长，和市场需求量的减少，使该行业的租金进一步降低。 但随着柬埔寨对外逐渐开放，入境要求逐渐放宽，以及柬埔寨学校的逐步开放，预期将会有更多外籍人员返回柬埔寨，届时酒店式公寓的经营压力或会得到缓和。 值得一提的是，在该领域，目前，BKK1仍是酒店式公寓供应的重点区域，其他区域包括隆边区和百适河区，也是酒店式公寓市场的显著构成部分。堆谷区预计在未来的供应中占更大份额。 尽管外籍人员逐渐回柬或将使酒店式公寓的租售行情回暖，但金边市某房产租赁经纪人却显得相当谨慎，他认为疫情虽然缓和但仍在持续，这给未来的房地产市场增加了很多不确定性，“最有可能的情况是，酒店式公寓出租依旧面临下行压力。” 虽然下半年政府鼓励经济实体积极恢复经营活动，但该经纪人表示，为了吸引租房客，不少物业的租金仍在继续下调。 写字楼：B级办公面积增7500㎡ C级写字楼空置率较低 世邦魏理仕的报告称，第二季度中，在金边中心地区，有五个新的写字楼项目竣工，其中包括位于BKK1区的Amass商办大楼，它的推出，为金边B级写字楼办公面积，增加了7500平方米。 余下的四座C级写字楼，分别位于BKK区、桑园区、棉芷区和隆边区，目前均已建成，为金边增加了约19600平方米的办公面积。整体上而言，金边的办公面积增长了9.45％。 该报告指出，到今年年底，金边中心市区办公写字楼面积（含A/B/C级）还将增加64,000平方米。 与此同时，办公室的使用面积却在下降，报告给出的数据为“使用率下滑4.51％”。记者调查发现，导致这一情况出现的主要原因是——一方面，新写字楼建成导致总供应面积的增加，而另一面，写字楼出租除已租赁出去的办公室有续订外，并无新增的租赁成交数据。 △AMASS商办大楼 总的来说，金边中心地区B级写字楼的租金价格，在第二季度中出现了较大幅度的下滑，报告显示，B级商业区和非商业区的写字楼租金分别下降3.14％和2.89％，但C级商业区和非商业区的写字楼租金却分别上涨了近8.00％和4.50％。 租金价格的变动，实际上反映了写字楼细分领域的入驻率，就目前而言，C级写字楼的空置率相对较低。 据了解，相比于西哈努克、暹粒等地区，金边写字楼租售受到疫情的影响更大。有行业专家分析认为，受疫情影响，参与经济活动的实体公司和人员减少，经营商业房地产的人员也在相应减少，整个市场体量也就变小了，而柬埔寨不少经济活动原来是由海外投资客组成，目前也未充分回归，而金边作为海外投资者的首选之地，自然首当其冲。 商铺：客流量剧减 物业租金下降 2020年，一个不可否认的事实摆在所有开发商的面前，那就是因由疫情对建筑材料供应所产生的影响。不少开发商均有类似观点：材料供应的延迟，工人的被动休假，大大地推迟了开发项目的工期。 记者调查发现，目前，位于金边市区的一些楼盘项目，最迟将在年底完工，一些项目的复工则遥遥无期。 在商铺、商超物业开发版块，不少开发商已将其复工计划推迟到今年下半年，甚至是2021年或者更迟。但已推出的商超物业，由于合同义务和租户装修已经开始，预计商超物业保有量不会过分走低。 世邦魏理仕的报告显示，2020年底，柬埔寨将有三个大型社区购物中心建成，将增加47,968平方米的商铺面积，例如Khalandale购物中心的竣工，就将贡献12,000平方米的商铺面积。 在租金方面，由于疫情的影响，国内大多数购物中心和零售商铺的客流量在第一季度大大下降，第二季度虽有所起色，但仍同比下降25%-42%。客流量是商铺的生命，没有客流量意味着商铺的关门大吉，由此而引起商铺物业租金的下降，就在所难免了。 ▲疫情之下，物业租赁价格下行 报告显示，柬埔寨各大城市的购物中心租金下降11.7％，零售展演场地租金下降2.48％。 持续的疫情影响，给租户和商超业主都带来了经营压力，记者发现，不少业主均通过与长期租户达成临时优惠协议，以挽留租户的续约。例如，曾有租户网上发帖表示，其店租于5月份开始，被物业主动要求下降300美元，此类案例并不少见。 工业用地：土地价格无变化 交易活动较少 一组世界银行给出的数据显示，由于全球新冠肺炎的爆发，在第一季度中，柬埔寨的服装、鞋类和旅行用品的出口增长率为7.5％，低于去年同期的17.7％。因此，工业领域受到疫情的影响也不容乐观，有专家表示，疫情对工业领域的冲击，将会持续一整年。 世邦魏理仕的报告显示，第二季度中，柬埔寨境内的工业厂房租金并无显著增长。当前，租金最高的厂房，主要集中在经济特区中，每月的租金为2.80-5.00美元每平方米，其完善的基础设备，可满足租户的需求。 而租金最低的厂房，则在城市边缘的工业集中地区，每月租金为每平方米1.80-2.50美元。值得留意的是，私人订制的工业用地如小型仓库、有空间品质或专业用途的规格厂房，它们的月租金介于每平方米1.80-5.00美元之间。 据本地媒体的相关报道，过去6年，金边市的土地价格一直在上涨，尤其是工业用地，诸如Street 2004、永盛路等路段的土地价格，当前已经因为太高而无法作为工业用地，因此，工业区也正在逐渐搬向金边市近郊。 ▲工业用地价格无显著增长 目前，国道3号、国道4号和环市3号等公路，因为土地价格适宜，正逐渐发展为新的工业区和物流中心，因为交通上的便利，为柬埔寨商品的进出口提供了方便。 总体而言，柬埔寨的工业用地价格并无多大变化，但受到疫情影响，工业用地交易活动，也几乎停摆。 结语：随着柬埔寨当局逐渐开放航空管制，鼓励经济实体恢复经营活动，越来越多的外籍投资者回柬，或将促使本国社会经济逐渐复苏，进而刺激房地产市场交易再次活跃。但是，柬埔寨各个经济领域普遍依赖外资，在因疫情而导致的全球经济衰退的大背景下，经济活动是否会如预期那般回到正轨？房地产市场是否会顺利度过这个“寒冬”？依旧需要再观望一段时间。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第十期） 他从事房地产推广8年，从台湾一路做到大陆又做到柬埔寨，一路走来始终如一；他是台湾、大陆、柬埔寨三地房地产发展的亲历者和见证者，深入透彻了解市场；他曾在3年半时间创下2500套房的销售传奇，被国内海外地产圈封为“渠道之王”； 他就是著名房地产研究专家、东南亚投资特邀嘉宾——蔡为闳先生。 蔡为闳蔡为闳先生，来自台湾，目前定居大陆，代表开发商推广柬埔寨房地产。曾担任金边巴厘岛公寓项目的销售总监，三年半时间销售2500套房，曾担任摩根集团中国区暨亚太地区总经理并在2019年创下西港销售传奇。  01利剑出鞘3年半售出2500多套房 2013年，台湾房地产第五次涨跌循环达到了上涨的峰值，开始进入新一轮的下跌段，交易急速冷冻，行情渐渐走向衰落。彼时，内地的发展速度却在不断提升，而东南亚房地产的投资热才刚刚开始，尤其是柬埔寨，航班几乎班班客满。 在蔡为闳看来，柬埔寨正处于开发周期的低洼阶段，相较于东盟十国还位于初升段，后续将有跳跃式的爆发力。 加上美元资产这一得天独厚的外资优势，在未来十年美元仍是全球货币霸主的大趋势下，柬埔寨便是亚洲范围内进行海外资产配置的首选国家。而与中国的睦邻友好关系，对外资的包容开放等多项优势更是其他国家不可比拟的。 作为增长强劲的新大陆，柬埔寨房地产领域吸引了无数投资者的目光。许多台商看好这里的前景，纷纷奔赴过来投资。当时担任金边巴厘岛公寓的销售总监的蔡为闳，犹如利剑出鞘一般，在短短三年半时间就带队售出了2500多套房，直到项目推到6期，他才转向山东，与太平洋房屋联合销售尾盘。  02遭受败绩所有人都离开仅剩他一个 提到柬埔寨房地产行业，可谓贤能齐聚，蔡为闳也跻身市场资深专家行列，在圈内名声赫赫。然而很多人不知道的是早期的他在大陆的奋斗之路并不是那么平坦。 起初，他们用台湾的思维和打法看待内地市场，结果发现完全不接地气，一出手就碰了一鼻子灰。更重要的是，当时在总体库存的压力下，央行和银监会发布了房贷松绑政策，各大城市房价集体飙涨，购房者关注点都放在了国内，根本没人有心思和心情理会东南亚房地产。 “恰逢端午节，所有人都回台湾过节，收假结束时却只有我一个人回来。大家认为大陆地区的客户不像台湾、香港、新加坡、马来西亚、韩国的客户那么好操作。”蔡为闳说。 当大家都离开了，仅剩蔡为闳一个人时，他也顿时感觉失去了方向，不知道下一步该怎么进行。到了10月，公司下达了一份通知，让他转做分销公司，甚至不再支付工资。 一切来得很突然，但蔡为闳并没有消极懈怠，他开始积极加各种金融产品、投资产品的会议，并悉心揣摩投资者的心态，结果开始各种爆雷、打房政策出台、微型贷款纷纷出现，蔡为闳告诉自己，机会来了！  03始终如一被海外地产圈封为“渠道之王” 紧接着，蔡为闳便开始拜访各家渠道公司，可面对这个初出茅庐的“毛小子”，很多公司第一反应都是谢客，蔡为闳因此吃了不少闭门羹。有一次，他到一家公司等了整整3个小时，结果没等来项目总经理，等来的却是助理一句总经理今天没空。 一趟又一趟地跑，遭遇了一次又一次的碰壁，屡次被拒绝的蔡为闳有时也会感到身心俱疲，但他选择坚持了下来。后来，曾经让他等了3小时的项目总经理也佩服他的坚持，即使不接柬埔寨的项目也陆续介绍客户给他。 与此同时，蔡为闳不停地加强自我培训，提升自己的宣传能力。激活、培训、搞活动他样样不拉，各项说明会和项目发布会上都有他的身影，客户觉得晦涩难懂，他就用说故事的方式呈现为什么柬埔寨在东盟国家里是第一选择。 回顾一路走来的历程，蔡为闳感叹，始终如一真的非常重要！正是因为在这条路上坚持了8年没有改变，才有了今天的蔡为闳，国内海外地产圈都称他为“渠道之王”。  04远观未来将继续为发展添力 进入复杂多变的2020年，柬埔寨受疫情冲击影响明显，短期上行通道受到了阻碍。蔡为闳认为，疫情风浪之下，各国无一幸免，不过危机之中也蕴含着转机，政府应该借由这次机会，寻找突破转型的方式。 “我认为柬埔寨将进入下一发展阶段。此前6-7年的柬埔寨依靠房地产蓬勃发展，带动相关产业一同增长后，将进入产业的升级，只有进入更高端的产业内部才能赚取更多的财富，才能吸引更多的外资进入柬埔寨。”蔡为闳说。  另一方面，柬埔寨处于初升段，可发展空间还很大，目前所有产业的升级、行业的演变、消费的进化都是三级跳。疫情给柬埔寨带来了巨大的挑战，但只要往对的方向弹跳，发展速度将远超邻国。 但对于想借此时机抄底的投机客，蔡为闳认为柬埔寨没有抄底一说，真正好的项目只会按照时间节点上涨，真正有实力的项目，位置又无法取代时，是没有大幅降价的理由的。总体来说，柬埔寨相对与邻国还有一段迅速爬升的空间。 蔡为闳也建议想到柬埔寨闯一闯的同胞，不管是到这里淘金或是投资、务工，都要考虑清楚，现在的柬埔寨已经不是5、6年前的状况，这个国家在进步，人民也在进步，需提前考量好自身是否跟得上这里的速度。 远观未来，蔡为闳还将坚持东南亚房产，尤其是柬埔寨，他认为海外房地产已经成为他血液的一部分，他将继续扮演好渠道之王的本分与责任。  柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353 查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

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柬埔寨房地产网人物采访专栏（第九期） 在资本疯狂涌入柬埔寨的过去两三年，来自各行各业的中企先后入驻，本文故事的主人公张小明则是财税行业的代表。他洞见市场空需，为许多出海的中企解决税务难题，其中房地产和建筑业占大头。目前，张小明所带领的卓智（柬埔寨）会计师事务所已进入行业头部，成为后辈学习的典范。今天我们就来听听他的故事。 张小明卓智集团董事长 张小明为卓智（柬埔寨）会计师事务所合伙人，是中国注册会计师（CPA)和国际注册会计师(ACCA)。拥有三年跨国企业管理经验、六年上市审计经验、五年创业经验。曾经从事企业上市、资本运作近6年，主要参与了中国远洋、远洋地产、海王生物、瑞丰光电、雷曼光电等公司的上市及资本运作方面的财税专业工作。  01放弃公务员“铁饭碗”为追梦寒窗苦读2年 与张小明交谈，即使只是通过微信，你也能在字里行间感受到他身上鲜明的特点--成熟稳重，追求细致，时刻认真，阅历较深的甚至能直接猜出他的职业--财务工作者。 数字对于张小明来说就像一辈子的朋友，以至于在大学选专业时他毫不犹豫勾了财务，毕业时更是通过刻苦努力考上了公务员，拿到了当时大家都羡慕不已的“铁饭碗”。  如果追求安逸，他已经达到了目的。但在真正开始工作后，就像机器复制出来的日子让他看不到希望，不想一辈子坐在那把椅子上，他开始渴望到大城市，渴望能有所成就，渴望拿到行业里的“金饭碗”--做注册会计师。 确定了方向后，张小明拿出上学时的那股干劲，每天坚持6点起床，除了工作时间外几乎都在学习，一直到晚上12点才停下休息，就这样坚持了2年。 2008年，考上了注册会计师后，张小明正式辞职，来到深圳，进入了大型会计师事务所，主要进行企业上市（IPO）审计，先后参与了中国远洋、远洋地产、海王生物、瑞丰光电、雷曼光电、金徽酒业等公司的上市审计和年度审计工作。 “财务是一个专业性很强，需要持续学习的工作。”张小明说。2009年，在工作之余，他再次报考ACCA，由于是全英文的考试，他自学了4年才全部通过。 02嗅到商机下海创业融资500万，首创免费财税平台 2013年，张小明在一家企业IPO上市审计中，发现五粮液、泸州老窖消费税有问题，便在微博上发表了一篇文章，在当时一度引起热议，被各大媒体纷纷转载。舆论持续发酵，最后，其中一家上市公司为此特地发布了澄清公告。 通过此事，他发现企业在财税方面的需求很大，便打算开始自主创业，卓智会计事务所就这样诞生了。 和大多数普通财务公司一样，成立初期，卓智会计事务所的主营业务是传统财税服务，靠着每位员工勤勤恳恳地工作，公司缓慢且稳定地发展着。 经营了一段时间后，细心的张小明开始发现传统财税服务存在的弊端：小微公司报税成本太高，每年一大笔的报税服务费及人力成本是一个沉甸甸的包袱。基于此，张小明构思了微智云免费记账报税平台的想法，并立志要将它成功落地。将传统收费记账报税业务变成免费线上财税平台，张晓明的想法提出后立即遭到了公司同事的反对，局面僵持不下。那年春节，当别人都沉浸在过年的喜悦当中时，他一直与合伙人沟通，表达出想把公司做成一个大生态链平台的愿景。最终，双方意见达成一致。 *微智云新三板上市辅导协议签约仪式 万事开头难，得到合伙人的肯定后为了让处于种子期的项目能够成功，重压之下，张小明决定通过路演获得融资。 “早期参加路演，连续讲了一周多，嗓子已经完全说不出话来了。朋友塞给我一袋金嗓子喉宝，我觉得那是一份信任。”张小明回忆道。 然而他辛辛苦苦所做的一切都是竹篮打水一场空，原本指望通过路演可以获得融资，但是花了23万元参加一场线下推广后，并没有得到任何成果，这给企业带来了沉重的经济负担。 他开始反思到底是哪里做错了。陷入低谷期的张小明在反复思考后决定放弃路演，把资金投入到产品升级上。“方向有点偏，是时候调整回来了。”经过四个月的打磨，张小明推出了微智云1.0版，半年内又推出了改进后的2.0版。 新版本上线后功能已经与预期设计基本相符，张小明再次启动融资。2016年12月11日夜里11点，张小明和同事赶到上海，住在一个郊区小旅馆里，准备第二天同雪球资本的谈判。一天水米没打牙的两个人抱着泡面，感慨万千。或许是吃泡面感动了上天，经过三个小时畅谈，融资敲定了。2015年12月12日，雪球资本正式投资微智云500万元。 *张小明（左）与雪球资本王雪（右）合影03走出国门布局柬埔寨仅用了2年做到行业头部 新资本的注入也为张小明的公司注入了新生机，随着产品的升级改版，卓智财税真正做到实现工商、财税、法律、金融等多元化服务整合，摆脱传统繁琐的操作模式，让用户体验更智能、便捷。 自此，张小明的卓智和微智云平稳运营且公司业务量不断扩大，步伐渐渐迈向海外，寻求更广阔的版图。 2018年，恰逢客户在柬埔寨的项目需要财税服务，加上找到了匹配的合伙人，张小明决定在柬埔寨成立一个会计师事务所，相当于是卓智记账报税平台面向东南亚的一个拓展。 初来乍到，尽管在国内已经积累了足够多的从业经验和经商心得，但面对一个完全陌生的他国市场时，张小明难免有些紧张与不安。好在有了柬埔寨合伙人的细心教导和辛勤付出，让他在短时间内迅速熟悉环境，展开工作。 “创业已经有8个年头了，也经历了很多，公司各项制度、人员都相对比较完善，大家都各尽其责，所以推动也还是比较顺利的。” “在柬埔寨创业是我们集团第一次走出国门，在遇到苦难时也得到很多贵人相助，借此机会也感谢一下我们柬埔寨的合伙人、柬埔寨同事、以及客户的信任和支持，感谢卓智各位员工的辛勤付出。”在采访中，张小明感慨道。 *卓智会计师事务给企业做税务培训 进入市场两年，卓智积累了许多稳定的客户，房地产及建筑业占多数，大的主要有一些国企，如中建、中国联通等，还有一些国内上市公司在柬埔寨的子公司，获得了较高的口碑。目前张小明带领的卓智（柬埔寨）会计师事务所已经处于行业的头部位置，但他坦言，公司和四大会计师事务所相比差距还是很大，主要是人才方面，他希望有更多的专业人才加入，为公司带来新鲜血液。 04海外经商不易需敬畏当地法规 在柬埔寨从事财税服务的2年多时间里，张小明为不少的在柬中资企业提供过相关服务，除了每月的报税外，还有财税处理、咨询、审计等。 他指出，国人在柬埔寨从事的业务很多，但因为不熟悉当地税务法规政策走了很多弯路。让他最深刻的是一些被税务局罚款几十万美金的客户，由于企业前期资料保存不完善，也没有及时专业有效地和税务部门沟通导致。 “这是大问题，也是一个经常发生的情况。这类情况发生，我认为首先从自身找问题，即对柬埔寨财税缺少必要的了解或没有聘请专业人土，另外柬埔寨的税收环境也是一个实际情况。” “为避免此类情况发生，我认为首先要对柬埔寨法规有敬畏之心，不要总想着柬埔寨什么事情都可以用钱搞定，是可以啊，几十万美金是不是有点冤呢？所谓敬畏之心就是要相信柬埔寨是有法律法规的，我们要学习、了解、遵守。如果没有规则，外国人的利益如何保障？其次就是要找专业人员、如注册会计师、大型会计师事务所进行服务和咨询，法律相关方面的，肯定要听专业人士的。”张小明说道。 *为在柬中企做税务培训--张小明 在谈及柬埔寨房地产的财税问题时，张小明表示，他曾经从事过房地产上市企业的审计，税务计算比较麻烦，成本也相对较高。以前由于成本费用发票收集难，部分个人或公司没有做税务处理，但后续随着资本利得税的实施或将产生严重影响。因此，他呼吁在柬企业要注重财税，特别是一些大型企业，在国内财务体系及人员比较完善，但在柬埔寨公司由于缺少专业人员或沟通不畅，及易产生财税风险。目前除了金边外，卓智会计师事务所也在西港设立了办事处，未来随着业务发展，张小明会带着他的团队走向更远的未来。 “我们还是很喜欢柬埔寨的，也认为柬埔寨机会很多，我们还是会专注于财税领域，做好财税服务，架好柬埔寨财税法及相关机构与中国投资者的桥梁。” 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期作者: 柳柳微信号码：liuliu974236748免费咨询房小地了解金边一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第八期） 有这么一个行业。它为建设产业信息化发展默默做出了卓越的贡献，任何一项工作都与建筑业息息相关，但却游离于建筑行业之外。在这个行业中，绝大部分从业者却仍旧在多年后体现着“嚼得菜根，做的大事”的精神。这个行业就是——工程行业的第三方服务业，工程管理咨询行业。我们今天的主人公王恩来，就是该行业的从业者缩影。 王恩来广联达国际工程咨询有限公司  CEO 王恩来，46岁，北京人。广联达国际执行总经理，柬埔寨广联达国际公司 ( CEO )首席执行官。从业于建筑工程咨询公司，在建筑行业从业20余年。就职于中国优秀企业广联达公司的他，低调幽默。2015年踏入柬埔寨，成为中国首批“一带一路”海外发展政策的先驱者之一，扎根于柬埔寨，依旧默默地为建筑行业的平稳落地而努力着。  01从“帝都”到首都成为国家政策的先驱者 采访时，跟王恩来王总聊天的时候，我总算体会到了什么叫工作狂。我的同学朋友们常常戏称我为“工作狂”，但跟王总采访，即使是聊起生活的一些日常乐趣，他总能在三句内就绕到工作上，就连需要的照片，都需要团队临时抓拍。王总公司的营销总监还补充，说王总的生活中很热爱工作。我被哽的无语——这是一位令我敬佩却又觉得分外可爱的先生。在我认识的人际圈子中，中国的北京人大多骨子里都透着一种傲然。大约是身处帝都，许多北京人坐拥繁华，选择海外生活或工作的国家也多是发达国家，倒也无他，习惯使然。因此当我得知王总从“帝都”挪至柬埔寨首都，且一居便是6年时，份外哑然。大多中国企业的高管，来柬埔寨从业、创业，也是选择一年多次往返于中柬的。因为5年前柬埔寨的生活条件，的确远差于中国的发达与便利。而王总，除了与家人相伴的时间，几乎在柬埔寨稳扎不动。  为什么呢？王总说，进入柬埔寨是因为国家政策的第一波号召，因此他们的团队也属于先驱者。但做为建筑企业的设计、造价、项目管理等建筑产业的相关第三方服务者，务必都是要以务实、扎实为基准的。因为这关系到项目的平稳落地及品质、成本，容不得半点脱离现实。仅仅为此，他便像大多建筑项目的工程师，事无巨细、兢兢业业。他坦言，柬埔寨的气温比中国高太多。在属于中国北方的北京，气候与柬埔寨可谓天壤之别。因此刚来很不适应，经常咳嗽、疲惫，过了很久才能够习惯。而且在柬埔寨女性地位太高，母系氏族社会的传承风格，令他这个北京爷们瞠目结舌，只怕老婆在这里生活久了也让他体验一把母系氏族社会的传统家庭生活。后来在柬埔寨生活久了，了解柬埔寨之后，他一度无法想象，在16年，中国已经进入小康社会的时期，柬埔寨的工人薪资还在100美金左右。直到现在，也才200美金。柬埔寨那些触目可见的贫穷，总是从他的眼睛开始，深深地刺痛心灵。  02建筑业的”保护者“目前柬埔寨的NO.1 不过，贫穷落后不可怕 ，因为这意味着巨大的发展空间。任何一个国家的发展，时代性标志之一就是基础建设及国民地产建筑文化的发展。柬埔寨的贫困落后，令建筑业与基建行业拥有巨大的发展空间。王总所从业的广联达国际工程管理咨询公司，是中国建筑第三方服务业的龙头企业之一，自然也不会放过柬埔寨的拓展机会。工程管理咨询是一个比较特殊的行业，它不是建筑业的产业，也不算是科技产业，但是它是与建筑业在科技发达时代最不可缺少和无法替代的一个第三方服务产品。这个行业中，中国的翘楚，广联达国际公司拥有丰富的用户资源，可以利用大数据技术，通过自有数据供应商库、广联达软件端、广材网、建材供应商优选名录等多个选材定价，精准地将建材企业品牌与产品信息推广至甲方、设计方与施工方，实现精准引流和定向传播，并依托大数据技术实现效果监测和线索挖掘，为企业的项目平稳落地提供强有力的服务支持。  且在科技日益发达的时代，广联达国际平台涵盖了建筑项目申报、设计和预算、工程咨询管理软件，不仅能够为企业项目安全平稳落地提供强力服务，还能节省下可观的成本费用，更好的推动项目的有序发展。此外，广联达国际在行业中的位置很巧妙，它为企业提供的上下游资源非常可观。上至政府CDC部门，下至瓷砖乃至更细则的建筑材料供应商，它都能够为企业有序的提供市场预算公式及资源推荐。因此，可以这么说，王恩来带领的团队在6年的努力下，将中国的这个巨头，复制到了柬埔寨，且迄今无业内对手可匹敌。柬埔寨的广联达工程咨询管理公司，如果称第二，那就没有同行敢在柬埔寨称第一。目前几乎所有地标性的柬埔寨建筑项目，都在王总公司的囊括之中。王总的公司，也是柬埔寨第一家正式注册拥有资质的国际工程管理公司。  03嚼着菜根做着为建筑业的大事 王总带着团队在柬埔寨，入手的第一个项目便是金边壹号。这个品质项目为中国地产树立了标杆。再后来，摩根天御、摩根蓝波湾、星汇城、星汇海景湾、中航大厦、恒合集团的恒合银行、华骏汇悦、TK星鼎国等项目接踵而来。而这么多庞然大物的建筑建设服务工作，都是在一栋小小的房子里，由王总的团队披星戴月完成。他们的工作，就像一线的建设者，没有华丽的服饰、聚光灯，只有一排又一排的沉闷柜子、堆满了资料的桌子，还有没日没夜的演算与计算。只有从业者，与行业相关者，才能理解为何这个“号称”服务业的行业服务者，为何总是一年到头一件打着标志的POLO衫，就可以搞定四季服饰。——这个行业，不需要华而不实的东西，也容不得一丝的马虎与浮躁。王总也在2020年全球疫情肆虐的这一年，带着团队倾力工作之余，奉行着企业责任与慈善之心。仅口罩，他们团队就捐赠出近1万美金。而他却在几年的时间里，连一支几百美金的手机都懒得换，令我在为了找他的照片头昏脑涨的同时，气得牙痒痒——就连捐赠的照片，也是一张都没拍！可王总却说，任何一个企业的发展，都必须要牢记责任心、责任感。做了什么事情，只要对社会有帮助，对自己而言有意义就行。我对此肃然敬起。工程咨询管理业的这些人，真的是把自己的生活过成艰苦朴素，但是工作与成果却是那样的遥指天际，令一个个地标性建筑在其辅助下冲破时代，稳稳地占据一方天地。  摩根、星汇的项目高层几乎天天茶占王总的办公室。可谓是斯是陋室，惟吾德馨，往来皆精英。大家每每讨论起柬埔寨的种种项目，王总自信地说，柬埔寨房地产市场及基础建设的发展空间，毋庸置疑至少还有10多年的时间。  令他更自豪的，他的公司目前虽荣幸列为柬埔寨该行业领域的第一，但他也谦虚地认为要争取更多的资源，辅助更多的中国房产开发项目在柬埔寨更好的落地，公司才能努力成为中国地产文化的一项正面传播。王总说，他们会在这里坚守，为柬埔寨地产领域提供专业服务，也为中国企业在柬埔寨的建筑业发展添上一笔辉煌。——这才可以，真正的为祖国政策贡献微薄的力量。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。本期作者: Lucky微信号码：REAKH2016免费咨询房小地了解金边一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

本地人买不起房 柬埔寨给人的第一印象就是穷！走在金边的街头就像走入了中国5、6线城市，废弃的电线如蜘蛛网一般盘绕在头顶，汽车、摩托车、嘟嘟车在道路上混乱行驶，交通杂乱无章；大部分人还挣扎在温饱线上，有的一家老小都挤在一个几十平米的狭小空间里，过着艰难的生活。 柬埔寨的确还处于贫穷落后的阶段，本地人两极分化严重，贫富差距较大。富人财力雄厚，手握大量的资产，他们喜欢自建别墅，囤积土地，而穷人仅靠一天几美金的微薄收入维持生计。随着经济的发展和社会的进步，柬埔寨国民收入在提高，中产阶级在近几年逐渐壮大起来。 据国家银行报告，2019年柬埔寨小额贷款机构发放的贷款总额逾70亿美元，这还不包括客户与住宅区开发商直接办理分期付款的金额。目前，柬埔寨房地产和建筑贷款占所有贷款的三分之一以上，这说明本地人的购房意识在提高。根据市场调查，价格在4万美元至8万美元的经济住宅较受本地人青睐。 *金边一排屋园区销售中心满是柬埔寨人 本地人总是安于现状 在很多人看来，柬埔寨人好吃懒做，工作效率低。因为世代贫穷，加上受教育程度低，很多人只图享乐，不思进取，没有改变生活的欲望，也不会去冒险和行动。 其实，这只是片面的看法，如果真正融入到当地的生活你会发现柬埔寨人也有勤奋好学的一面。一个普通的嘟嘟车司机居然可以用英文跟外国游客交流，有的也会简单的中文；一个普通的售货员会在下班后去进修金融会计学专业；不少年轻人即使已经工作还计划申请到国外留学，争取优异奖学金...... 不可否认，他们的努力上进是为了多一份生存的技能，多增加一些收入，但这种积极向上的心态会感染到你。在城市的商业竞争与压力中，很多人的意识在慢慢改变。  本地人只会买排屋 受祖祖辈辈生活习惯的影响，柬埔寨人较倾向于排屋。在他们看来，排屋相对于公寓价格更便宜，能够让一家人生活在一起。如果靠近路边，一楼还可以改成门面，做点小本生意。 然而，他们也深知排屋的缺陷，采光通风不佳，房间阴暗潮湿。而随着城市开发，市区土地资源只会变得越来越紧缺，排屋园区只会离城中心越来越远。一方面，郊区生活机能非常不完善，另一方面住在郊区就要面临下班长时间的奔波，这样便会导致排屋失去原来对许多潜在购房者具备的吸引力。 可以预见，尽管目前人们对买排屋的兴趣更多于买公寓。但是在五年或七年内，趋势将逐渐开始改变。 指望本地人做“接盘侠” 柬埔寨中产阶级将会越来越壮大，本地人的购房思维也会慢慢转变，这是不是就意味着本地人能做接盘侠？ 对于本地人而言，房子是刚需，随着人口的爆发性增长，投资者的基数会越来越大。但是，别忽略柬埔寨的土地是私有制，很多地二代受祖辈的树荫庇护，他们更宁愿在自己的土地上建造房屋。 再者，一些开发商只是粗暴地盖房，并没有结合当地的人文，按照自己惯有的思维开发的楼盘不一定符合当地人的审美。柬埔寨目前处于住宅方式转变的过渡期，很大一部分人不是没有能力负担公寓产品，真正符合需求的产品才能赢得他们的信赖。  柬埔寨的房闭着眼也能买 想要在柬埔寨买房，门槛和流程比大多数人想象中更简单。语言不通、没有熟人、不了解市场都不成问题，只要愿意付钱参加购房团，从行程住宿、参观考察、签合同、转账的每个环节都能找到专人提供服务。 有的人盲目跟风，在销售的一番解说之下，脑袋一热立马就下买了，冷静下来才追悔莫及。海外投资需得小心谨慎，开发商实力，承建方资质，周边环境，项目配套，后续管理等都需要认真做功课。  包租就是赚了 物业包租实际是长期的物业托管行为，属于物业管理服务的一项主要内容，它的执行主体必须是运作有效的物业服务机构，不太可能有开发商承诺并付诸行动。因此需要看看清楚，你买房时接到的包租合约是否由合规和优质的专业机构履行，而非一纸空文。 至于提前返租，买家应该判断价格和返租回报率的合理性。一般返租率多在3-5年，每年7-8%，这是开发商可以承受的合理范围。假如期限长且比率很高，你就要谨慎衡量售价和成本的对比，要么高回报实际是价格虚高了，要么很可能面临楼盘品质货不对版的风险。  中介都只想赚我的钱 买家的心理：“中介都只想赚我钱，干嘛找中介，自己去踩盘，找直销的中资开发商呀！”然而柬埔寨的地产销售没有中介，你真的玩得转吗？ 获取信息渠道有限，普通开发商资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更关键的信息很多自己难以考证，市场尚没有透明公开的行业数据口径...... 所以，要想投资顺利，没有比遵循柬埔寨国家法律、按柬埔寨商业规律仔细评估项目优劣更好的办法。买家还要学会为别人的专业能力和经验买单。  房产首付越低越好 想要在柬埔寨贷款买房，首付不够怎么办？很多人借助按揭等杠杆工具，以较低的首付获得产权。目前很多开发商为了促进销售提出了低首付的购房政策，帮助资金紧张的购房者垫付首付款，只需在约定时间内把欠款还清即可。 看似“免费的午餐”实则是面临着两份房贷需要偿还，一份来自开发商，一份来自银行，两份都需偿还利息，有的开发商甚至通过暗地提高房价拿回收益，变相提高了房价。 买房一般首付3成，3倍左右杠杆。关键要看自身的能力是否能还得起银行月供，即使首付成数高点，也更保险。  柬埔寨的房不愁租不出去 柬埔寨目前房屋租金收益率约为6-8％，首都金边的租金收益率却位居东南亚第一，公寓的月租金基本都是300美元起步，有些地段能够租到1500美元，甚至更多。柬埔寨的房子真这么好租吗？ 柬埔寨的公寓租金收益确实可观，但不意味着所有的房都容易租出去，需要注意项目本身的品质、配套，以及项目所在区域的发展情况，并结合自身的资金状况，综合各项因素去选房。 柬埔寨房产只适合短线投资 很多人抱着炒楼花的心态投资柬埔寨房地产，交了订金便想迅速转手卖给别人，从中套取高额的钱款，而这种投机行为恰恰会催使泡沫滋长，打乱市场秩序。 真正好的项目是按照时间节点稳定上涨的，贪图暴利一门心思只想抄底，往往会碰上品质和地段不好的项目，一不小心就会被套牢。投资需理智，避免进入误区。 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

微风轻抚的夜晚，登上金边视野极佳的星空酒吧，俯瞰夜幕笼罩下的灯火阑珊。在恰到好处的氛围中，眺望最美的风景，享受晚餐与微醺。以下是小编为您推荐的金边十大天空酒吧，每一家都将赋予你的金边之旅以不一样的感受！ 安达大厦索拉天空酒吧△图片来源于网络 地址：莫尼旺大道安达大厦37楼 营业时间：下午5:30开始 安达大厦索拉天空酒吧是金边最高、最奢华的天空酒吧，这里有无敌的视角和环境，抬头便是星空，低头可俯瞰全金边最繁华的夜景，来一杯特色鸡尾酒或自选葡萄酒，再来一份特色小食，在轻松的音乐中尽情地享受夜生活的美好，所有的压力都能得到释放。 Eclipse Sky Bar日蚀天空酒吧△图片来源于网络 地址：金边市莫尼旺大道（93）455号，金边大厦23楼 营业时间：17:00-2:00 位于金边大厦23楼塔顶的日蚀天空酒吧，是金边隐藏的璀璨宝石。难以匹敌的景色和高度，这个酒吧在顶部世界创造出一个舒适天地。 在这里，你和天空之间的距离只有一道玻璃栏杆，这里不仅可以俯瞰独立纪念碑、皇宫以及湄公河景，还可以欣赏到日落全景。可以说，日蚀高空酒吧是这座城市最适合喝酒的地方之一，难怪它能够屡获殊荣，赢得“最好的高空酒吧”奖项！ 除美景外，日蚀高空酒吧还提供特别的美食小吃，美味羊肉串、经典的长岛冰茶以及蓝色玛格丽特等，都称得上是镇店美食！还等什么呢？走进日蚀天空酒吧，让你的金边之旅与众不同。 Cloud9 Skybar△图片来源于网络 地址：金边市136街68号，靠近中央市场 营业时间：周一至周五下午5:00-晚上12:00周六、周日下午5:00-凌晨01:00 Cloud9是SUN&MOON城市酒店的屋顶酒吧，无论是入住酒店的客人们还是当地的居民青年，都极爱到Cloud9放松身心。凉爽的季节里，品尝着创意鸡尾酒，在心旷神怡的环境中欣赏壮阔的金边夜景，与友人互诉衷肠，实在美哉。 在这里，您不仅可以享受品类丰富的自助晚餐，还可以在池畔烧烤派对中尽情狂欢。这里也能欣赏到来自毛里求斯的DJ演奏，世界各地的热门歌曲以及独具一格的柬埔寨现代音乐。 Lemoon屋顶酒廊△图片来源于网络 地址：金边隆边区154街（皇宫附近） 营业时间：下午5点至凌晨1点 Lemoon屋顶酒廊坐落在湄公河畔，离皇宫非常近，这家酒吧不算太高，但可以欣赏到270°的湄公河景色，徐徐的清风迎面吹来。浪漫的夜晚外出到此，品尝味道独特的鸡尾酒，在夜晚清新的空气中全身心放松。 G Star Lounge & Sky bar△图片来源于网络 地址：钻石岛塞纳河路B43-46号 营业时间：下午18：00-晚上12:00 位于钻石岛的G 星廊高空酒吧，是金边举办聚会的完美场所，许多美女明星都会去打卡。该酒吧创始人是柬埔寨资深音乐人，其室内设计风格独具品味，因放松的氛围和令人惊叹的河景而闻名。 这里有全柬著名的DJ，还有最燃的现场乐队表演。在这里，你可以和人群共舞，嗨翻午夜；你也可以品尝传统的风味咖啡，和三俩好友共同享受亚洲各菜系美食及西方佳肴、海鲜菜品。当然，还有口味独特的鸡尾酒值得期待！ V View Sky Lounge△图片来源于网络 地址：金边隆边区262街和51街交汇处 营业时间：周一至周三 晚上10:30-00:00周四至周日 晚上10:00-00:00 V View Sky Lounge是金边最知名的酒吧之一，从独立纪念碑出发步行一小段距离即可到达，这里的桌椅放置在无边际泳池边，不论是设计、服务，还是环境氛围都相当不错。这里能够看到Naga娱乐城一带的繁华夜景，非常适合拍照，也经常能够邂逅当地美女。 SkyBar Lounge△图片来源于网络 地址：金边BKK1区278街#36A 营业时间:周一至周三16:00-1:00周四至周六16:00-2:00周日14:00-0:00 “美丽的风景、美味的食物以及美妙的灯光，这真的是一个很酷的地方！”这是以往的客人们对SkyBar Lounge的初印象。可以说，这里是开启金边浪漫之夜的首选场地之一。 在这里，您可以享受优质舒适的服务和物超所值的美食，苹果酒是以往客人们的强力推荐，值得一试！您也可以想象：微风拂面，空气中的葡萄酒醇香沁人心脾，与友人在屋顶共进晚餐，俯瞰霓虹；又或是躺在屋顶的按摩浴缸里，沐浴在城市的景色中慢慢迎来日落，是怎样惬意的一种体验！ Aquarius Hotel & Urban Resort△图片来源于网络 地址：金边隆边区240街道#5号 Aquarius Hotel & Urban Resort是坐落在金边市中心地带的4星级酒店，是金边的理想下榻酒店。这家无烟酒店设有餐厅、室外游泳池和屋顶酒吧等服务设施。酒店周边遍布着独立纪念碑、金边皇宫、国家博物馆等地标式建筑及热门景点。 酒店的屋顶酒吧里，玻璃墙、露天游泳池、浓郁的传统咖啡风味、独特的鸡尾酒……让您在俯瞰迷人金边的同时，尽情享受别具一格的柬埔寨风情服务 VEHHA Resturant and bar△图片来源于网络 地址：金边市桑园区百色河分区苏塔罗大道 营业时间：下午4:00至晚上12:00 VEHHA Resturant and bar位于苏塔罗大道，这个酒吧最独特的地方在于四处布满绿植，场景的设计也融入了森林的元素，走进酒吧宛如自然原始森林。内部还设有一个游泳池，可以举行小型的派对狂欢。  Neo SkyBar Neo 高空酒吧地址：金边51街拐角214号Eastone酒店22楼 营业时间：周一至周日下午4:00-凌晨2:00 Neo 高空酒吧是集壮观的城市景观和美味的食物于一体的新天空酒吧。位于高空22楼，足以看到金边的大部分地区，比如皇宫、湄公河以及城市全景，是金边的网红打卡圣地。 其菜品以西式和当地菜为主，饮品也非常丰富。对于中国客人，酒吧更是贴心地配备了中文服务员。此外，顾客们还能得到网红熊送上的纪念小礼物。每周四至周日还有乐队驻唱，是生日Party、朋友聚会的首选之地！ 该酒吧观看全景的最佳时间是下午6点，在这之前到达，您可以感受日落，欣赏夜景，享用各种食物、饮料、啤酒和小吃，和朋友一起度过愉快的时光。 随着社会经济的不断发展，当地居民的娱乐生活日渐丰富，如果你想要了解金边的夜生活文化，先来高空酒吧体验一番吧！ 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

“柬埔寨，一个刚起步的发展中国家！”大量外国投资者争相涌进，掀起一波又一波的浪潮以首都金边为首的热门城市正火力全开高楼建设四处可见，城市天际线不断在刷新国家经济增长强劲，发展迎风而上“亚洲经济新虎”正全面崛起！ 今天的柬埔寨 今天的柬埔寨工业、旅游业、制造业蓬勃发展房地产业如日中天四处都是高楼建设，一派生机勃勃的景象  2023年的柬埔寨 3年后的柬埔寨将刷新你的认知基建、工业、房地产业将进一步大跃进展现出全新的面貌 3年后的柬埔寨，基建不再落后！3年后，柬埔寨将拥有全球第9大机场 斥资15亿美元的金边新国际机场已完工30%，项目第一阶段将于2023年竣工，项目启用后，将成为全球第9大机场，每年可以接待1300万人次的国内外游客。 根据规划，金边新国际机场将横跨柬埔寨干拉省和茶胶省，占地面积达2600公顷。柬埔寨政府还计划建设一条连通洪森60米大道和新国际机场的战略道路。这意味着金边新国际机场建成启用后，不仅会带动周边的住宅、商业开发，也会促进其必经之路洪森大道的繁荣发展。 3年后，柬埔寨将迎来“空中列车”时代 金边机场——皇宫轨道交通项目，日本人已经跟进6年，由于日本企业提交的方案造价太高，柬埔寨政府无法承受，所以就被搁置了。 中城创展集团于19年底与柬埔寨富海集团达成了战略合作，签署此项目，等待疫情结束后，该项目就会进入下一个阶段。金边轻轨（AGT）项目全长18公里，其中有14公里为空中轻轨，另外4公里为地铁，规划3条路线，途径莫尼旺大道、俄罗斯大道、永盛路等多条交通繁忙的路段。  3年后，柬埔寨将迈入高速路网时代 尽管面临新冠疫情挑战，柬埔寨首条高速公路仍旧大举推进，整个项目预计2022年完工。 金边-西港高速公路全长190.63公里，限速为每小时80至120公里，设有4条车道，每车道宽度3.75米，沿途经过干拉省、磅士卑省和国公省。建成后将打通首都经济圈和西哈努克港，带动沿线经济社会快速发展。 除此之外，柬埔寨还计划兴建6条高速公路，以作为重型运输服务和现代化产业的基础发展方向。覆盖全国10个省市，该计划有望在2020年至2030年开始实行。  3年后，首都金边将出现第四条环城路 由中国提供2.59亿美元优惠贷款建设的第三条环城路计划于2021年12月竣工。目前，一家中国企业正在对金边第四条环城路的建设展开研究。 为避免居民抢购土地导致地价飙涨，从而致使建设成本增加，政府尚未透露具体的线路位置。 公共工程与运输部发言人曾透露，金边第四条环城路可能是从金边新集装箱码头出发，经过白电木大桥、干拉省罗威艳县和锡干拉县。另一个方案是金边新码头出发，前往克岱达贵大桥直通阿雷克萨，或是可能会在见遂县兴建一座跨河桥，直到锡干拉县。 3年后的柬埔寨卫星城遍布 伴随着经济的迅速发展，柬埔寨人口不断增长，城市规模急剧扩张。为满足不断爆发的需求，推动可持续性发展，政府在金边、巴域、波贝等省市批准了卫星城项目，这些卫星城将分散密集的人口，缓解交通拥堵，改变城市面貌。 钻石岛卫星城、水净华卫星城、李永发卫星城、甘东区卫星城......或许在你看来，今天的柬埔寨还是那个不起眼的小国，但她正以你想象不到的速度飞快发展着。随着卫星城的落实，城市面貌将发生巨大改变。 3年后，柬埔寨工业发展将迈上新台阶！ 根据《2015-2025年工业发展计划》，柬埔寨工业将由劳动密集型向技术密集型转变，工业占GDP比重从2013年的24.1%提高到30%。 为了促进贸易发展，政府已将具有基础设施体系和较高经济发展潜力的6个省确定为国家工业基地，分别是金边、西哈努克、巴域、波贝、拜林和暹粒。 柬埔寨还设立了大量的工业园区，为了鼓励更多的企业入驻，政府实行免税政策，企业不仅可以免缴3至9年的盈利税，进出口材料免税，办理出口的手续也将进一步简化，实现一站式服务。 经由经济多元化、竞争力强化和生产力增强，柬埔寨经济将保持在高速成长轨道上。  3年后，柬埔寨有望成为新兴能源输出国20亿桶石油，世界第二大石油储备地 近几年的勘探和研究工作表明，柬埔寨的石油和天然气资源蕴藏量丰富，据世界银行相关报告估计，柬埔寨可能拥有高达20亿桶的石油和10亿立方尺的天然气，据此，柬埔寨在不久的将来有可能成为新兴的能源输出国。 目前，柬埔寨A区块Apsara油田的钻井平台建设已完成，2020年年底开采出第一滴油。  水电蕴藏量约1000万千瓦，开发潜能大 柬埔寨水资源丰富，主要河流有湄公河，洞里萨河等，还有东南亚最大的洞里萨湖，柬埔寨水电蕴藏量约1000万千瓦，目前已建及在建水电站装机容量为143.5万千瓦，约占总蕴藏量的14%，因此水电资源可开发潜能巨大。 13.45万平方千米，太阳能资源丰富 除水资源外，柬埔寨还有丰富的太阳能资源。 柬埔寨约有13.45万平方千米的土地适宜发展太阳能，平均日太阳辐射量为5千瓦时/平方米/天。柬埔寨生物质资源也较为丰富，主要包括稻壳、甘蔗渣等农业剩余物、林业生产剩余物和畜禽粪便等，柬埔寨政府目前正在积极寻求国外的资金和先进技术发展本国的生物质能。  3年后，世界的目光将聚焦柬埔寨！ 2022年柬埔寨将第三次担任东盟轮值主席国政府将选择在暹粒古城举办东盟首脑峰会东盟与对话伙伴领导人峰会则将在西港举办  2023年柬埔寨将主办第32届东南亚运动会向世界展示自己的实力，提升国际知名度运动会的主场馆新国家体育场由中国援建项目即将竣工 “黄金十年”正式开启柬埔寨即将跃上国际舞台迈入高速稳定发展的轨道曾经贫穷落后的小国正在扭转形象 柬埔寨蕴藏着太多的希望和可能2023年，让我们拭目以待！ 免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

2013年金秋，中国正式提出共建21世纪海上丝绸之路的重大倡议，就此掀开了世界发展进程的新篇章。在中国企业“走出去”的大潮下，大量的领英人才开始输出处于经济高速增长期的东南亚、中东和南亚地区。 今天故事的主人翁陈德麒，是最早一批迈入柬埔寨的企业骨干中，一位极具代表性的人物。从2014年随企业“出海”至今，他在柬埔寨已经待了将近7个年头，期间，他从未疏离房地产领域。 作为行业发展的见证者和亲历者，他亲眼目睹了中国投资柬埔寨的狂热时期，也深刻感受过行业的凛冽寒冬；他看过市场的恶性竞争及建筑开发非理性的扩张，也看过经不住来快钱诱惑的买家一头栽进大浪里。经过多年历练，他如今坦然处事。 △陈德麒 01地主坐地起价刚迈出第一步就挫败 2014年，为发挥开拓“一带一路”东南亚市场的桥头堡作用，很多优秀的国有企业开始集群“走出去”，陈德麒便是在这样的背景之下，和其他考察队员一起进入了柬埔寨，他们所做的工作是对柬埔寨这个国家进行整体的考察，并做可行性分析。 起初他们看中了堆谷区的一块土地，想在上面做开发。谈好价格交好订金，他们便开始上交方案，然而国有企业制度非常严谨，每一个申请都需要走很多复杂的流程，尤其是涉及海外投资的大项目都需要获得国资委的批准。从报告提交到获批，大概需要3个月的时间。 另一边，柬埔寨的土地为私有制，价格的高低很大程度上取决于地主的决定。当时央企、私营企业都纷纷开始进入，很多中国投资者也转向了柬埔寨，核心区域的土地变得非常抢手。由于短时间内收到了大量的问询，地主开始坐地起价，土地价格以季度为单位飙涨。 还没等方案获批，原来谈好的土地价格已经翻了几番。他们赶紧撤下方案，并以新的报价提出申请，可再过一段时间那块地已不是原来的价格。由此，陷入了一个无法破解的死循环。仅仅是拿地的第一步就受阻，陈德麒空有雄心壮志，却不能大展拳脚。 正当他一筹莫展之际，太子地产集团正筹备在柬埔寨成立，虽然起步时期的太子公司不大，但决策很快，陈德麒因此选择进入了太子地产集团。  021个月仅10组客户中柬市场全面打开却收效甚微 早在2008年中期，柬埔寨房地产因泡沫破灭而落下之后，就一直处于“有行无价”的萧条期。直到2010年，国会通过了《外国人不动产产权法》，允许外国人购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，市场才逐渐开始复苏，但起步阶段依旧很艰难。 到了2015年，尽管当时政策已经全面开放，但几乎没有几个人了解东南亚市场，尤其是缅甸50多年的内战还未停歇，武装反抗活动持续发生，东南亚国家留给中国人的印象依然是贫穷、落后，有人甚至连柬埔寨在哪里都没有听说过，更别提让他们买房。 除了一些有远见的企业大亨，大部分普通人还没意识到柬埔寨这个新兴市场的投资潜力。而本地人贫富悬殊、 两极分化严重，穷人首先考虑的是温饱问题，富豪阶层虽说有购房投资的实力，但一开始对中国开发商的项目并不认可。 因为在大量中国开发商进入之前，受金融危机的影响，很多韩国开发商建设的楼盘出现了烂尾的状况，挫败了本地投资者对外国投资商的信心，他们宁愿选择观望。 “偌大的销售大厅没有成群的看房客，只有销售人员。一个月10组客户已经非常不错，都是一些稀稀落落的散客，主要还是靠大客户签约。”陈德麒表示。  03转向印尼却遭遇返华潮睡觉都要随时在枕头下压把刀 2017年，陈德麒转向了印尼寻找新的突破口，不料一进入印尼就感受到了“文化差异”的强烈冲击。印尼国民90%是穆斯林，一天固定有五次的祷告膜拜的时间，时间一到就要去祷告。 一次，工人们正在工地上工作，印尼工人在下面扶着梯子把砖头递给上面的中国工人，中国工人接过砖头砌墙，一扭头，印尼工人不见了，梯子也被抽走了，原来印尼工人是做祷告去了， 独留中国工人被吊在上面叫天天不应叫地地不灵。还有一次，一名印尼销售正在接待一名大客户，过程中刚好到了祷告时间，他直接撇下客户去祷告了，不了解当地文化的客户一时懵了。 文化的摩擦碰撞在陈德麒看来是非常能理解的，去到一个国家必然要尊重当地人的信仰和文化。真正迫使陈德麒离开印尼的原因是排华潮，印尼历史上曾数次在局势不稳的情况下出现排华潮，尤其是快到选举的时候，光是2017年就出现了3次十几万规模的排华潮。 “每天担惊受怕，连睡觉都要带把菜刀放在枕头下。人身安全都成问题，我是绝对不会把家人带到印尼生活的。”陈德麒说。 一番深思熟虑，陈德麒还是决定返回柬埔寨。柬埔寨地缘近，当地人对华友好，经济增速，美元化等各方面都具备优势。  04再度折返柬埔寨目睹金边、西港投资的狂热时期 再次回到熟悉的柬埔寨，时间已经来到了2018年，陈德麒顺利进入了富力地产工作。作为知名的房地产巨头，富力借助品牌联动优势，在国内70多座城市发起了“轰炸式”的宣传，并集中向100多万老业主进行推广，金边的热度在2018年一下就上涨起来。打开百度一搜索“海外房产”，最先出现的都是关于柬埔寨金边，很多人开始认识到了这座潜力城市。 市场全面打开之后，为帮助投资者走进柬埔寨实地探访，团队也开始组织发动旅游团过来看房，基本上每个月可以组3~4个团，一个团12个人起步。期间，有一些项目利用高佣金点位吸引分销商，而富力佣金订得很低，基本上都补贴到了旅行团上，导致很大一批客户流失。 △陈德麒和同事 2018年年底，柬埔寨也发生了一个较大的情况。在中国警方不断整治跨境网络赌博犯罪专项行动的高势打压下，原本辗转在菲律宾、马来西亚等国家的菠菜大军把阵线转移到了西港。发达的网赌经济带动了赌博、色情等系列的畸形产业链，大量淘金客闻风涌入，迅速炒热了房价、地价、租价、物价。 紧接着，有关西港的负面消息铺天盖地席卷而来，甚至一度盖过了金边的房产热度。尽管西港房价已经被炒到虚高，不断滋长膨大的泡沫随时都有破灭的风险，但很多中国人仍抵不住来快钱的诱惑一头往里扎。 “很多人听朋友讲，听别人介绍，不听劝说坚持要到西港开店、看地，结果最后一个不拉全栽进去了。”陈德麒回忆。 网赌经济覆灭之后，房地产断崖式崩溃，买了房的人进退两难，不继续交钱，前面的投入全部打水漂，继续交钱，房价已经被腰斩，同样是赔本！ “当然，这里面也有一些分销作祟，不停忽悠买家过去。西港佣金点位可以高到25，这已经超出了常理。在柬埔寨，首都金边的经济结构才是最稳定的。”陈德麒表示。  05长久定居柬埔寨未来将挖掘本地顶级富豪市场 如今，陈德麒已经带着妻儿在柬埔寨长久定居下来。和柬埔寨房地产市场发展走过了一段特殊历程的他，对本地市场已经有了深入的了解和看法。 他对于市场上粗暴的盖房方式不以为然，一些开发商没有把结合本地市场的文化需求当作第一要素，他们惯有的思维是毫无顾忌地加盖，打造出超高的容积率，只图将土地利用到极致。一栋楼房里超出常理的户数，水电、配套的能力根本供不上，想想都是个灾难。 另一边，他也发现很多投资者是不够理智的，他们并没有深入地了解本地市场，也没有深度考察项目本身的品质，投资线往往只设定在短短3年，有些局限，也就是所谓的炒楼花。还有一些投资者到了柬埔寨总是以高傲的姿态看待别人，殊不知别人有更高的资本。 在柬埔寨房地产市场打磨了多年，陈德麒最终决定未来将开拓本土的高端市场，他认为真正顶级富人阶层完全具备实力，重要的是找准符合他们需求的产品。为此，陈德麒转到了Sky Villa项目，Sky Villa是金边的稀世大平层豪宅，能在空间尺度上满足富人阶层的需求。 △Sky Villa 尽管高价位的豪宅比中端项目的推广更具挑战难度，但他坚信本地富豪市场的潜力是不可估量的。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 柬埔寨房地产网本期作者：静静微信号码：Hj1375348353查看柬埔寨更多地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

柬埔寨房地产网人物采访专栏（第五期） 如何让地产项目从立项开始就占据行业潜力价值榜的一角？如何让地产项目的产品线及终端产品带来最大利润值？解决行业这些问题的人员，叫做地产规划，或者是地产策划师。他们通常是博学多闻、又能抓住时代与专业精髓的菁英阶层。但社会予以他们的关注度并不高，只有那些惊艳绝伦的项目爆红后，才能窥探到他们存在的一角。我们今天故事的主人翁冯焱，便是这个菁英群体中的其中一位。来，听听他的故事吧！ 冯焱 Mok  Feng  深圳星空梦想咨询顾问联合创始人   恩泽艺术设计策划顾问 冯焱是地产界多闻少见的一位资深策划师。从业17年来，他曾就职国企、私企，独立操作住宅项目380万平，无人机科技产业园4万平，商业规划项目22万平；主要涉及bot、boo等项目落地、前期产品规划与测算、开发策略制定、市场营销方案制定、团队组建及执行项目入市推广策略及执行。他表示，未来主要业务核心是在东南亚区域，以柬埔寨为主，从事地产的前端产品策划，包括轻资产开发管理。  01老师教不了的学生从计算机专业到地产资深策划师 遇见冯焱的时候，正是柬埔寨疫情出现第一例时期。为了解决工作上的一个疑问，我硬着头皮捂紧口罩前往Naga的办公室去见冯焱。没想到，会遇见一位地产界默默无闻，却又是博学多闻的菁英。至今想来，只能用这样的话来形容：他有沈南鹏式菁英阶层特有的商务风格，却又有多数从事商业领域菁英所没有的那种儒雅与淡然。  冯焱说，进入房地产领域是他年少时的顺势而为。冯焱在高三时就拿到微软认证的微软认证产品专家(MCP)、微软认证系统工程师(MCSE)、思科认证网络工程助理（CCNA）、思科认证网络工程专家（CCNP）证书，在计算机交换机类领域，当时能拿到这些证书的全球才1万多人，放在中国就更可谓是屈指可数。如果不出意外，冯焱可能在大学时期深造计算机行业后会成为中国计算机领域的一枚专家，但2002年国内的大学计算机教材比较落后，北京普通大学里的老师已经教不了他什么了，他有时候还要反过来教老师，补充老师所不能提供的一些专业知识。于是他选择利用多余的时间兼职在房地产行业广告领域工作。在兼职工作的时间里，他发现他所能触及的房地产策划营销几乎算是泥潭状态，非常有市场但又缺乏人才，因此他毅然转学地产营销及策划方面的专业。从此，冯焱于2004年在北京入行房地产广告领域，再转战国企、私企各类地产策划，历经金壁、恒大等知名商业地产、工业地产项目，至今已经整整17年了。 年少时期的冯焱 02地产策划师不是大多数人理解的广告策划师 三十岁的冯焱，曾独立操盘策划过沈阳玫瑰小镇百万平米住宅项目。从项目前端的立项、产品设计、园林景观、销售团队组建、广告销售、落地等一系列，他带领团队将大型项目完整的落地实操，曾取得不菲成绩。这在地产领域的策划职业里，极少见。而对于我这个同样出身于建筑工程领域的人来说，我在与冯焱结识之前，也对于地产策划师这个职业的概念非常模糊，并不能完全理解地产策划师这个职业。冯焱笑道，大多人理解的策划一般是销售端的广告策划，就是投什么样的广告，组建什么样的活动，最终为企业项目达成一定的销售业绩或品牌推广。  但地产策划师的职业其实是非常广泛的，地产策划师大致可分为前端项目及产品策划师、中端产品定向及调配策划师、终端产品营销及品牌价值策划师。地产策划师基本可归结为：为房地产企业解决最终产品落地盈利所产生的一系列问题中，所提交关键方案、主导运营走向的思想人物。简而言之，策划师的关键就是解决问题这四个字。通常中国的许多地产项目考虑成本，以及本身的运营能力，所以难以企及有产品线的品牌巨头企业，常常少于考虑产品所能组成的产品更高利润或价值，而少有前端、中端地产策划师这个专业职务。  03房地产策划师究竟在领域中有多重要？ 冯焱表示，在地产领域，一个一流的策划师可以将三流的项目做成一流，三流的策划师则会把一流的项目做成三流。前端项目及产品策划包括项目立项方向、产品线、最终消费者群体设立。中端产品定向及调配策划包括产品设计好后先销售哪栋、后卖哪栋、产品价格、价格浮动时刻。而终端产品营销及品牌价值策划则包括销售形象、本地&当地元素融入、广告策划、活动组织吸引消费者，最终让消费者愿意买单并认可项目品牌。例如一个集团的地产项目，类似太子地产，它属于多盘联动。那么如何来设立它的开发策略，解决开发节奏——先卖哪个，后卖哪个项目，哪个项目是高利润盈利主打销售，哪个项目可以做为辅助完善产品线，就需要策划师团队融合考虑三端策划。因为这样的地产项目产品线要解决的不单单是资金回流的问题，它还要考虑项目产品线的节奏紧凑而能带来的利润最大化，并且以开发商自身的情况，结合实地遭遇的问题，而时刻随机调整，为企业品牌增添价值。这样看来，三端的策划师工作是环环相扣，可见策划师一职对于企业项目能起到的潜在作用，在企业盈利的目的途中是至关重要的。  ——地产策划师可以让一块普通的土地价值转变成一个金融或商业生态系统，生生不息的繁衍出无限的未来。在柬埔寨这个投资热土，短短几年时间，房地产领域的产品竞争已经进入一个炽热化极端。冯焱作为地产策划师，似乎在2019年进入柬埔寨房地产领域显得正好。冯焱谈及柬埔寨房地产的现状，表示疫情这一波大清洗，房地产行业影响表现尤甚。当下的房地产领域有两个现象：中小、没有实力的房地产企业因为疫情因为没有收入产出就干耗、直销、或停掉。央企、大型企业受疫情影响则会综合考虑部门KPI，暂停项目。但本身有实力、有运营能力的大型房品牌地产企业会在这个时候加强打造自身团队能力、综合结合本地环境，调整经营状态。加上抗风险产品（例如综合体）就能够在疫情当更好的生存下来。这其中，房地产企业自身的运营、策划销售团队的能力就显得尤其重要。例如摩根的一些项目产品就打磨成体验式的销售，在玩乐互动中加深销售目的，这个便是很强有力的一个竞争点。  04爱工作更爱柬埔寨的生活 冯焱是更偏向于前端项目产品策划的策划师。他表示从自己的角度看，柬埔寨当前的地产已经陷入缺乏文化的状态。柬埔寨当前许多地产，本身的高棉建筑风格已经退去，城市的高速发展又令当下的地产无法迅速的与当地人文环境充分结合起来，成为一个国家、或者一个时代的标志。很多地产企业只是在粗暴直接的建立房子、销售房子。但没有太多地产企业还没有意识到结合当地文化、环境、以及本地人所缺乏的一些元素来创建更多划时代的建筑产品。目前疫情中能够活下来的实力房地产企业，多数也会对柬埔寨本地环境有更深的考量，从而让地产策划师充分体现自己的价值，为市场创造更多具有特色、竞争力的各形态地产产品，这是一件好事。  并且在疫情之后，由于柬中自贸协议的签订，势必会牵动一大批的产业、企业涌入柬埔寨。涌入的人群会购入大量的土地，而土地最终的转化也必然 是各种形态的地产产品来供各行各业使用。那么这些涌入的企业自拿地起，就需要与地产开发商合作，认真来策划土地使用、企业地产建筑的设计与建造。这会增加柬埔寨房地产领域更急剧的竞争，因此前端产品策划师将在其中起到重要的作用。比如当前柬埔寨因为建筑材料产业及工艺的落后，国际企业入驻为了节约时间成本或者其它物力、人力成本，那么好的地产策划师可以结合实际情况，使用新型的建筑设计与建造方法来为企业争取时间及其它成本的缩减，从而为企业争取更多利润。这样的前景让冯焱对柬埔寨未来的工作充满信心和期望。他还曾表示，在柬埔寨可能更多的快乐是来自于与中国相比的惬意——想想总统府门前乘凉散步的那些人群，从嘟嘟车夫到政府官员，常常有人困了可以直接就地睡一晚，这在中国是不可想象，也是不可能拥有的体验。还有不知不觉就能遗忘时间，让生活节奏慢下来的高棉生活，好像为他提供了更多的安静思考、以及重视家庭生活的影响，这对于工作、生活、身心，都很有利。因此，冯焱坚定表示，在疫情褪去后，仍然会重点布局柬埔寨房地产行业，将生活和工作重心都留在柬埔寨，继续从事前端产品策划领域。 柬埔寨房地产网 · 人物采访专栏 《柬埔寨房地产人物访谈》专栏是柬埔寨房地产网Realestate.com.kh独家策划的专访品牌栏目之一，本专栏将以平实的视角，通过讲述柬埔寨房地产行业相关人物的故事，带大家近距离地观察和了解房地产行业精英人物，以这些精英们的视角进一步了解真实的柬埔寨房地产及相关行业。 本期采访作者: Lucky扫一扫添加商务合作

过去5年来，柬埔寨，特别是首都金边公寓的开发，无疑撩动了当地买家、国外买家，乃至国际媒体的兴趣。但随着柬王国进入二十一世纪又一个新的十年，你可能会犹疑，柬埔寨的公寓是否仍是主流趋势？投资回报又是否物有所值呢？简而言之，回答是肯定的。 未来3年，公寓将继续主导市场需求 目前，柬埔寨房地产行业正处于蓬勃发展的时期。根据柬埔寨房地产网Realestate.com.kh的数据，到2020年底，金边公寓单元的存量将增加近22,000套，涉及30个项目。2021年还将增加15,000个单位，分布归属14个已发布的项目。另外11个已发布的新项目，将为2022年新增11,000个单位。预测2023年，将有8个竣工项目再产生6,000个金边公寓的新增存量。注：2020年下半年启动的新项目（本报告中未跟踪）可能宣布在近期完成。上述新增项目的下降势头，不宜作为发展迟滞的研判。以上信息仅供参考，更多项目信息咨询微信REAKH2016 金边房价如何，多少钱能一套公寓？ 在庞大的市场供应中，柬埔寨的公寓依照开发商水平、区域地段和建筑品质等可以划分为多个等级，不同等级的公寓价格也有所差别。 经济型共管公寓价格 柬埔寨房地产网的数据显示，单身公寓类型，价格可以低至4.7万美元。而一套一居室的单位，有低至6.5万美元的。如果是较大的户型，如两居室单位，你可以期望物色到低至7.5万美元的。在三居室单位，最实惠的可以14.5万美元入手。有意者可以从The Hexa或Parc 21 Residences这两个2020年初发售的最平价的楼盘着手淘选。 2020年金边公寓价格表 中端共管公寓价格 金边公寓单位的平均销售价格是11.9万美元套，包括各类户型单位（一卧室，两卧室和单身公寓单位）。更具体一点，一居室公寓的平均售价为11万美元/套，两居室公寓的平均为16万美元/套。而三居室的买家平均要支付29万美元。金边也有很多单身公寓，平均价格为8万美元。 高端共管公寓价格 金边有相当多豪华的住宅产品，宽敞的生活空间可与连地别墅相媲美。柬埔寨房地产网的数据显示，金边的一居室公寓的豪宅价格高达24万/套，而两居室的价格高达39万美元。而最好的三居室可以要价60万。豪华系列当中也有单身公寓，价格约为13.5万美元。对金边最奢华住所有意者，可考察象金边中心城、太子寰宇中心、黄山国际、利鑫CEO等楼盘项目。 在金边购买公寓有多大的升值空间？ 柬埔寨市场是一个公认的价值洼地，房地产价格在东南亚国家中最低，首都金边的租金收益率却位居全球第一。目前，柬埔寨房地产开发商通常提供年收益率6%至9%的回报，时间一般2至5年不等。从柬埔寨房地产网Realestate.com.kh跟踪的全国100多个项目数据分析来看，2021年公寓单位价格将上涨7%至8%。如果您已经计划在金边买一套公寓，今天可能是最好的选择。 金边精选好盘推荐： 太子国际广场紫晶壹号威尔斯公馆金边花园壹号保利公馆Sky villa  免费咨询房小地了解柬埔寨一线投资信息