柬埔寨的资本利得税是多少？ 柬埔寨的资本利得税 (CGT) 是就出售资本资产所得收益按固定税率 20% 征税。可能与大多数人的看法相反，柬埔寨的资本利得税并不是新鲜事物。柬埔寨的企业一直须缴纳资本收益税。现在的重大区别在于它也适用于个人，课税的大部分会发生在出售私人不动产（即房地产）的情形下。 CGT 于 2020 年 4 月通过财经部颁布的 Prakas 346 正式成为法律条文，最初计划在数月后的 7 月份实施。 由于新冠病毒疫情，该项法律被推迟到 2021 年 1 月，以避免在新冠疫情对房地产市场冲击上雪上加霜。然而柬埔寨在 2021 年第一季度首次大规模爆发本土社区疫情，柬埔寨资本利得税的实施由此再次推迟至 2022 年 1 月。 谁必须在柬埔寨缴纳资本利得税？ 柬埔寨的资本利得税适用于居民纳税人和非居民纳税人。纳税人有义务在实现收益后的 3 个月内缴纳资本利得税。 居民纳税人的定义为符合柬埔寨一项或多项居住标准的自然人。 非居民纳税人的定义为不被视为居民的法人实体或自然人。 资本利得税中“资本”是如何定义的？ 资本利得税应税标的涵盖通过出售资产获得的收益：不动产、租赁、投资/金融资产、商品（经营许可证和品牌）、知识产权和外币。 这听起来似乎包罗万象，但就像其他的税法，有资本利得税免税项目，尤其是当它涉及到不动产，也就是房地产：纳税人的主要居所——如果纳税人（或他们的配偶）有一个以上的居住地，则只有其中一个可以豁免 CGT登记税相关规定中界定的家庭成员之间的不动产转让柬埔寨政府资产根据柬埔寨的征收法，为公共目的出售的不动产，即房地产外国大使馆/领事馆的资产国际组织或外国政府合作机构的资产 在柬埔寨如何计算资本利得税？  柬埔寨的资本利得税的计税原则是就出售资本资产所得收益按固定税率 20% 征税。从表面上看，应缴税占了销售收益的很大一部分，但纳税人可以使用两种方法在费用方面考虑合理避税： 实际费用扣除方法 这种方法是将销售收入减去在该房产上卖方发生费用，以得出实际应付的资本利得税。这些可作为非应税税基的项目可以是购置成本、咨询费、登记税、佣金、甚至是广告费。这些实际费用从销售收入中扣除，余额的 20% 将作为应缴的资本利得税。 这种方法对于在间接费用/运营成本上花费了大量资金并且预计利润较微薄的物业卖家来说是有益的。 示例：Phan 夫人打算以 250,000 美元的价格出售她几年前最初以 100,000 美元购买的房屋。她努力保留重要文件，详细说明她在收购及翻新物业方面的费用，如下所示：登记税：4,000 美元贷款利息：3,000 美元贷款管理费：500 美元装修：35,000 美元现在我们有了相关的值，让我们做一个示例计算：实际费用扣除方法销售价格250,000 美元 实际费用（免征额）原价100,000 美元注册税4,000 美元贷款利息3,000 美元贷款管理费500 美元装修35,000 美元总费用142,500 美元 资产增值税销售价格250,000 美元总费用142,500 美元资本收益（销售价格 - 总费用）107,500 美元资本利得税 (20%)21,500 美元 假如 Phan 女士出售她的房产后采用实际费用扣除法计税，她将需要支付 21,500 美元的资本利得税。 还有更多适用的免征项目，因此如果您打算未来出售房产，我们强烈建议您详细记录自己为房产开支的费用。 基于定额的扣除方法 这种方法取销售额的 80%，并将它从整个销售额中减去，所得结果作为资本收益，其中 20% 就是应缴的资本收益税。这种方法对于低买高卖的业主非常有利。 示例：潘夫人知道还有另一种计算资本利得税的方法。作为一位眼光敏锐的房主，她计划以 250,000 美元出售 100,000 美元房产，她研究了另一种征收资本利得税的方法。基于定额的扣除方法销售价格250,000 美元售价的 80%200,000 美元资本收益（售价 100% - 80%）50,000 美元  资产增值税资本收益50,000 美元资本利得税 (20%)10,000 美元 假如 Phan 女士出售的房产以基于定额的扣除方法计税，她将需要支付 10,000 美元的资本利得税。 很明显可知 Phan 夫人会使用哪种方法。其法律前提是，柬埔寨的纳税人可以自由选择使用上述一种资本利得税计算方法来履行其纳税义务。 如上所述，资本利得税计划最终在 2022 年 1 月实施。这创造了计算资本利得税的第三种方法：在 2022 年 1 月之前出售您的房产，这样您就不必支付此税！ 这当然是开个玩笑。我们强烈建议您保留与您的房产任何相关的费用，并合理合法地为自己确定最有利的计税方法。 柬埔寨房产项目咨询请添加↓↓↓ 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh

与任何其他商业企业一样，房地产开发受法律框架管辖。这些法律法规虽然复杂，但它们确保行业相关的运营和活动得以合法进行，不会对社会和环境产生不良影响。 柬埔寨现有的大多数房地产法规对共有建筑物都有规范，并且还有一些针对此类财产的细则。如果开发商不遵守这些法规，他们可能会被重罚。 我们将通过此篇引导您了解共有建筑的法律框架。此外，如果您是柬埔寨的开发商，您将了解相关法规都有什么样的要求。反之，如果您是买家，也可以通过这些考察开发商是否合规。 有一个重点别忘了，您可以在我们的网站Realestate.com.kh上查看到数百座共有建筑。如果您有任何疑问，始终应该咨询合格的法律团队。 什么是共有建筑？ 当人们说“公寓”时，他们通常指的是分权拥有的住宅楼。根据柬埔寨的共同所有权协议，几位业主合住在同一栋楼里。 共有建筑由独立的单元组成，公共区域的使用及其相关权益由共有人共享。 共有建筑有几种类型：独立式建筑半独立式建筑附带建筑物 过去，外国人不允许购买柬埔寨的公寓。然而，2010 年法律发生了变化。一楼及以上的任何部分都可以归外国人所有。当然，外国人在单一建筑物中的所有权不得超过分权总和的 70%。  对于共有建筑开发商的法律要求  项目许可证  在动工之前，开发商需要从财经部（MEF）获得项目许可证。 具体要求在 Prakas 965 中有规定，分别有两种类型的许可证：许可证类型 1 适用于开发商自行出资的项目 。许可证类型 2 颁发给从买家那里筹集资金的开发商。 1 类许可证持有人只能在项目完成后出售楼盘的单元。拥有 2 类许可证的开发商则可以预售，但必须获得财经部的施工许可证和项目许可证。 开发商必须将项目总价值的 2% 存入柬埔寨国家银行 (NBC) 的账户。这项措施是为了在项目未完成的情况下保护出资者的资金权益及安全。 如果开发商未能按时完成项目或开发商未能履行法律规定的法律义务，政府有权吊销其许可证。 施工许可证  除少数特例，柬埔寨的任何建筑工程或开发楼盘都需要建筑许可证。 申请人必须填写表格并将其提交给土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）。一系列的证明文件还必须在乡、区和市级的部门提交。所有提交的文字材料必须是以高棉文的版本提交。 申请必须由土地所有者和项目有执业资格的设计师或建筑师共同签署。 颁发施工许可证的权力大多属于市级或省级官员的管辖范围。对于机场和海港等大型项目，由国家土地管理、城市规划和建设委员会颁发必要的许可证。 根据柬埔寨法律，只有在申请人遵循或符合总体规划、土地使用计划和其他管理规则和法规的情况下，才会颁发施工许可证。 柬埔寨其他相关许可证 除上述许可证外，在整个开发过程中还需要其他许可证： 建筑工地的开工需要工地开工许可证。这是由 MLMUPC 发布的。在获得此许可证之前，不能破土动工。施工完成后，需要获得工地关闭许可证。这是竣工过程中的关键组成部分。在项目被视为完成之前，还需要一份合规证书。 循规蹈矩 在柬埔寨从事房地产，遵守法律条文很重要。如果出现问题，法律诉讼可能是漫长而痛苦的事情。 在从事开发之前进行所有必要的调查研究非常重要。柬埔寨房地产网敦促大家向合资格的法律专业人士寻求帮助。 请注意：这是一般指南，不构成明确的法律建议。请各位投资人始终亲自进行考察研究并自担风险。 柬埔寨房产项目咨询请添加↓↓↓ 查看柬埔寨更地理简介及新闻，跟随柬埔寨房地产网Realestate.com.kh