导火索
2021年9月13日，由于恒大财富爆发兑付危机，有多名投资者包围了恒大在广东深圳的总部大楼抗议。恒大当晚发布声明称，公司目前确实遇到了前所未有的困难。恒大集团提供现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付三种方式供投资者选择。
然而，9.34 亿恒大财富理财产品的兑付难只是恒大集团债务危机的冰山一角，集团的总债务近2万亿人民币，相当于国内GDP的2%。
背景
为控制住系统性风险，近年来，中国政府向地产开发商提出了债务和土地购买限制等数百条限制规定。而与此同时，政府密集出台措施抑制房价上涨，“打击不合理需求”，使销售回款开始下跌，现金流收缩。因而，2020年2月至3月间，恒大宣布全国在售楼盘（包括公寓及写字楼）作出历来最大的减价促销，住宅优惠高达7.5折优惠，甚至还在首付按揭等环节给出了不同程度的额外优惠。
对恒大而言，最严重的政策莫过于“三条红线”。2020年8月，中国政府要求房地产企业控制负债规模，具体而言有三条红线：
一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%
二是净负债率不得大于100%
三是现金短债比小于1
对房地产的重拳打压来势汹汹，金融机构放贷难，房企们高周转的经营方式已经转不动了。恒大连踩三条，不得新增有息债务。没法“借新还旧”，故而9月至10月，恒大楼盘全线7折促销，至少覆盖全国600个楼盘，目标是每月回笼1,000亿元人民币。此时的恒大品牌信誉已是风声鹤唳。
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最猛的一击是，2020年9月24日一份据称是恒大集团向广东省政府提交的《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》传出，涉及恒大8,355亿有息负债余额、恒大地产重组借壳A股上市若无法按期完成，可能令集团现金流断裂，引发相关银行等金融机构及债权市场的交叉风险。恒大地产集团的债券价格普遍应声下挫，个别“跌停牌”。2020年9月29日，恒大与战略投资者签订的补充协议，延后863亿投资回购，危机暂时得以舒缓。
余震
2021年9月14日，恒大集团在向香港交易所提交的公告中承认，恒大物业合约销售金额在2021年6月-8月呈下降趋势，并预测在9月将继续大幅度下降。
自去年事件开始发酵，多家国际评级机构已对恒大集团的信用评级一降再降。2021年9月，穆迪将信用评级由“Caa1”下调至“Ca”，惠誉由“CCC+”下调至“CC”。标普下调恒大集团信贷评级，由“CCC”下调至“CC”，并指流动性和融资渠道严重萎缩。
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反思
恒大事件最新解读，有观点认为，恒大目前还不是走到末路，恒大只要把非核心资产都出售了，回笼资金，解决好负债的问题，那么恒大还是依然可以继续发展下去，而且还依然是国内顶级的房地产公司。恒大事件没有形成系统性风险，当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
其实在恒大财富雷爆前，央行和银保监会约谈恒大高管要求恒大“积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定”。有外媒解读的潜台词是，恒大的问题不是一家企业的存亡，还关乎整个楼市，乃至金融稳定。不无道理，但是有点耸人听闻。
的确，恒大总负债达 1.97万亿。其中有息负债总额（债券、银行贷款等）为5,718亿元，涉及超过128家银行和逾121家非银行机构。其余一万多亿来自恒大利用监管较少的影子银行进行的融资，其中就包括信托、理财产品和商业票据。就商业票据而言，恒大开出的商业凭证并无担保，风险极大。很多下游企业都累积了数千万至数十亿不等的商票，一旦无法偿付，势必冲击相关行业。
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9月14日，恒大发布公告称已新聘两家公司作为联席财务顾问，共同评估公司目前的资本架构，研究流动性情况，探索所有可行方案。而其中一家公司为华利安诺基，当年就参与了雷曼兄弟破产案。
但终究恒大集团的牵涉面广，资债体量大，政府不会坐视不管。恒大若贱卖资产可能会破坏价格体系，引发高杠杆的房企连锁反应。目前，已有中国多个地方政府出台政策，“防止房价过快下跌”。回顾过去，在海航集团和安邦的危机中，最终都由中国政府出面，派驻工作组进驻，进行资产处置。
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恒大事件看柬埔寨房地产
2017年是恒大最辉煌的一年，恒大选择了大肆扩张，追求规模和速度，大搞多元化。公司加大杠杆，此后每年支出的利息就超过了1,000亿元。
2018年至2019年也正是中资房企集中进军柬埔寨市场的年头，论资质、论实力、论规模都高下参差不齐，一些知名品牌已经站稳了脚跟，跑出了头筹。但2020年至今，在新冠疫情困扰下，无论内资、外资地产项目都应对着各样阻力；尤其以海外买家为重要客源的公寓产品面临着供给过多，需求不足的双重压力。
据CBRE 世邦魏理仕（柬埔寨）最新市场数据，2021年第三季度仍受疫情压力的影响公寓价格继续下滑，售价和租金与前一季度相比双双下跌，但降幅有收窄之势。其中，平价、中端、高端公寓的售价分别下降了2.14%、2.95%、1.78%。供过于求、进度延迟和外国买家短缺仍是压低柬埔寨公寓市场的三个主要因素。
| 图片来源：CBRE 世邦魏理仕（柬埔寨）
在疫情时期，现金流、资金周转率、杠杆率是每家企业必须应对的考题，更何况产业周期长、投入大、利润率高的房企，更是如履薄冰。无论是本土还是合资，柬埔寨房企都要顺应疫情带来的市场结构调整。
一概而言，稳健的企业会具备一定实力化解或过渡行业风险、政策风险；换言之，盲目扩张、肆意加杠杆、上市圈钱的经营手段，即便没有遇到天灾人祸，这样的企业不需多久自然会拖垮自己。
中国的经济体量大、市场大的确会促使一些上升期的民企头脑发热。然而回看东南亚小国、新兴市场柬埔寨，许多中资房企摊子还没真正铺开就赶上了疫情；而较早涉入的企业奠定了根基，具备了一定的抗风险能力或适时调整市场策略的魄力。
众所周知，房地产是高风险行业，往往楼市过热和经济泡沫双宿双栖。所以，当你仔细了解恒大的始末后会发现，尽管恒大集团的债务问题不容小觑，但在政策调控的背景下，中国的系统风险是可控的。那么，柬埔寨楼市会不会被波及？——这样的担忧，我相信你也会觉得是不太相干的。
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