柬埔寨房地产市场近两年来最高光的词汇莫过于“Borey”，这种由排屋、店屋、双子别墅、独栋别墅混合而成的居住社区深受本地买家欢迎，其舒适的空间和环境也吸引着外国投资者。
新一波排屋别墅产品席卷市场
2022年可以说是排屋项目供应上涨最快的一年，根据 CBRE 世邦魏理仕柬埔寨第一季度的报告，金边在短短六个月的时间内启动了 39 个新的排屋园区项目，预计到 2022 年底，排屋园区项目累计总数将达 300 多个，到 2023 年的存量可能到 400 个。这还不止，该机构的第二季度市场报告中，又有10个新项目发布，其中3个定位在高档，7个定位在中档，这些项目几乎均匀地分布在金边二环、三环范围内。
过去两年，新冠疫情的冲击加速了柬埔寨房地产市场结构调整，由于外国买家被完全阻隔，公寓住宅的去化能力大幅削弱，随着需求端的转变，供应端迅速调整，许多开发商为了转换客户目标，从公寓开发市场转向了住宅开发市场。
事实上，不少早期进入市场的开发商已经获得了较高的知名度，在长期积累的信誉支撑下，他们信心满满继续扩大市场份额。相比高层公寓，排屋园区建设周期短，资金流转快，利润可观，很多新开发商也迅速盯上了这块大蛋糕，CBRE 世邦魏理仕柬埔寨第一季度的报告就有指出，在项目数量激增的同时，几乎一半的新排屋园区开发者都是新玩家。
早期成熟的开发商，新涌入的本地开发商，以及从公寓转向排屋园区的开发商，三股开发力量同时汇集到一起，引起了新一波排屋别墅产品席卷市场。
未来两三年或将迎来供应爆发期
柬埔寨排屋园区从发育到壮大也是近几年的事情，早前，大部分联排别墅小区项目在金边近郊划地建设，随着金边城市化的不断发展，城市区域的地价越发昂贵，房地产开发的热潮逐渐向外迁移，新城开辟、商业聚集、基建延伸等为住宅开发提供了有利条件。
得益于金边发展的溢出效应，毗邻的干拉省最先掀起排屋建设热潮，大部分位于该省的项目定位于经济适用型房产，为计划买房的年轻家庭提供了合适的选项。经济的发展也带动了更多省份崛起，度假屋开发已逐渐兴起，贡布省正在推动大型豪华度假别墅开发项目Harmony Valley，Lorn City Group也刚宣布了其在西哈努克省的住宅开发项目。
带地住宅在柬埔寨的确有着强劲的需求，柬埔寨房地产网在2022年柬埔寨房地产调查中发现，大部分本地买家更倾向于购置有独立地契的房屋，更重要的是，这种类型的资产更具舒适性、安全性和流动性。然而，市场上的房源未完全消化，新供应源源不断，未来3年柬埔寨或将迎来排屋别墅的供应爆发期。
排屋会重蹈公寓的覆辙吗？
这一幕和疫情前柬埔寨公寓爆发如出一辙。早从2016年开始，“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”一句广告语如同一阵风吹遍中国各大城市，柬埔寨房地产迅速引起中国买家的关注，一场场精彩的投资推荐会之下，一车又一车的旅游看房团在置业顾问的指引下进入售楼大厅。大客户直接买下一整层不是神话，而是真实发生的事件。
彼时的公寓房产如日中天，一度可观的成交利润刺激下，不同规模项目的开发商大量涌入市场，这些开发商都将主要目标群体锁定为中国投资客。伴随着市场的急速升温，供应量不断加大，引发了业界对供应过剩的担忧。据统计，2000年至2019年，柬埔寨新落成的公寓单位超过 15 万个，平均每年新落成的单位超过 2 万个。
疫情爆发后，柬埔寨房地产市场遭受巨大冲击，公寓领域销售急剧下降，高杠杆和资质不良的建商很快被淘汰。这一次低迷也让整个市场深刻意识到不能像过去一样对外国投资者期望过高，而忘记了本国需求。考虑到外国投资的回流速度，大部分开发商完全调整了策略，以迎合本地购房人的需求偏好。
未来排屋应该怎么走？
供应集中爆发于房企而言无疑是一项巨大的挑战，在面临多重选择时，买家显然掌握了比以往更多的话语权，如果项目本身的品质不过关，舒适度和便利性离买家的期望值太远，则很难让人为之买账。如果项目位置过偏，周边生活配套跟不上，买家出于各项不利因素考虑也会选择放弃。此外，一些新进开发商需要提供更有竞争力的卖点才能和当地富有名气的开发商竞争。
就目前市场而言，平价和中档类型的排屋，即 5 万美元至 10 万美元之间的产品需求仍然强劲，通过2022年柬埔寨房地产展售出的房产中低至中档排屋占了绝大部分比例也恰好验证了这一事实。本地富豪精英阶层是高档类型别墅的主要客户群体，一些移民海外的柬籍侨民也会选择实力较强的开发商。
连地住宅市场已经完成了第一梯度的发展，本国的开发商在经验和实力方面取得了较大进步，活跃的参与者也变得更加精明。随着更多开发企业进驻市场，想要打造属于自己的品牌系列，地段、价位、配置、付款方式都是赢得客户信心的关键，从住户本身的需求出发，真正用心的作品最终会被认可。
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