奥密克戎毒株席卷全球，德尔塔-奥密克戎的综合版被发现...... 人类和肺炎病毒的纠缠仍将持续演变着，直到它如其他传染疾病那样与人类和平共存。
重开国境没多久，柬埔寨也累计录得了三位数的奥密克戎毒株输入及本土感染病例，形势不容丝毫松懈，疫苗加强针的接种已迅速全面铺开。但人员的国际流动还是局部和少量的，大部分国家依然限制居民跨境进出。
这种情形下，有经济和房地产专家对柬埔寨当前的房地产市场表示担忧，特指西哈努克市，它正期盼着中国投资者回归。
如果中国投资商和买家相当长的时间内回不来怎么办？房地产市场如何复苏？
|图：西哈努克省正期盼着中国投资者回归
柬埔寨估价师和房地产经纪人协会（CVEA）主席 Chrek Soknim 表示，取消入境隔离是经济和房地产市场复苏的第一步。“有了这项政策，投资者将开始考虑返回，因为他们不必进行 14 天的隔离。这将逐步提振房地产行业。但是，我认为高峰将在农历新年之后，特别是对于中国方面，”Soknim 先生认为。
|图：隔离政策取消后，每天有700-1000人入境柬埔寨
然而，世邦魏理仕柬埔寨董事总经理詹姆斯·霍奇则表示，国境开放确实有助于启动柬埔寨的房地产市场，但在现阶段作用有限。他的分析是，“如果其他国家不相互放宽检疫要求，就外国投资者的前来而言，促进作用仍然相对有限。这是因为包括新加坡、中国大陆和香港等许多主要投资者市场仍然对从柬埔寨返回的旅客实行严格的检疫要求，这会继续推延这些国家旅客的到来。”
|图：从柬埔寨返回的严格检疫要求继续推延主要外国旅客的到来
经济金融分析师 Ngeth Chou 指出，这次低迷对整个柬埔寨房地产市场来说是一个重要的教训，柬埔寨房地产市场过去对外国投资者的期望过高，而忘记了真正的国内需求。
Ngeth Chou 先生解释说，在新冠疫情之前，中国投资者向柬埔寨的房地产行业投入了大量资金，尤其在西哈努克市。大量资金使市场过度饱和，使得西哈努克市的土地价格飙升至超过实际市场价格。中国人离开后，70%到80%的高层建筑已经停工，而当地的土地投机者也因为没有预判任何像疫情这样的突发性投资风险而遭遇负资产。很显然，饱和甚至过热，都是鲁莽投资或不可持续的高风险投资。
|图：2019年中国投资者骤然撤离，本地投机者因没有预判突发性投资风险而遭遇负资产
现实的确如此。在 2020 年和 2021 年，柬埔寨公寓板块受到的影响最为严重。市场几乎停止了走势，因为它在很大程度上依赖于外国投资者。一些外资住宅项目已停工或延长工期。即使是本地开发商，也有因没有销售导致现金流不足而停工。
下一个问题是，如果地产外国投资人来不及回流，未来柬埔寨的房地产市场会是什么样子？
“柬埔寨要吸取的教训是，柬埔寨不应过多地期望外部资金，而应将重点转移到满足实际国内需求的房地产类型，”这是 Ngeth Chou 先生的观点。
对于金边的地产形势，他相对乐观。他建议，把金边郊区的经济适用房和中端住房项目作为一种可持续的投资选择。“金边的中心是一个强大的商业经济区。因此，郊区应该是住宅区。这一类型市场将有长期持续性。...... 到 2030 年，金边将不得不将其半径扩大 30 公里。鉴于成千上万的城市移民前往金边学习和工作，金边每年都需要数千套住房。”
|图：人口增长推动需求上涨，金边每年都需要数千套住房
比方说，今年 1 月新近开工的邻近金边国际机场的 Chip Mong Parkland Pochentong 就是顺应金边市区边缘中端住房的本地市场需求的大型绿色住宅社区。
KW柬埔寨总裁 Kim Heang 博士与其他分析师不同，他并不认为市场会恢复到 2019 年的水平，尽管重新开放，但如果没有外国买家流入，柬埔寨公寓市场将在 2022 年保持停滞。
“国家重新开放是一个好兆头，但并不是保票。尽管我国重新开放，但我们不确定外国投资者是否会返回，因为这也取决于他们本国的情况。我预计 2022 年不会有新的投资客，只希望现有那些留下来的投资者，”他补充道。
|图：如果没有外国买家流入，2022年柬埔寨公寓市场或不能恢复到2019年的水平
“柬埔寨的公寓平均价格为 2,500 美元/平方米或更高，这对当地市场来说非常高。因此，如果外国买家不返回，鉴于公寓本地市场规模较小，市场将不会改善，”Kim Heang 博士说。
在市场等待外国投资者回归的同时，Kim Heang 博士建议开发商将部分业务转移到当地市场。“开发商可以通过重新配置项目的位置、规模和价格来转向当地市场。柬埔寨人购买公寓不是为了日常生活，他们只是为了暂时居住而购买，所以位置必须在市中心，”Kim Heang 博士说。
“此外，对于高棉买家来说，公寓应该有 1 到 2 间卧室，而价格应该在 1,300-1,500 美元/平方米或（总价）50,000-60,000 美元/套。如果开发商能做到这一点，在外国投资者回归之前，市场将至少再存活一段时间。”他补充说。
Kim Heang 博士还提到，2022 年及以后市场是否会复苏，其关键因素之一是两个有助于真正启动市场的资金来源 — 富有的海外高棉人和当地大亨。Heang 博士认为，“由于本地的经济发展，即使在疫情期间，土地和带地房屋等板块也表现良好。”
他推断排屋市场将在 2022 年保持强劲，至少在未来 5 至10 年内，低至中档类型的需求将很高。需求旺盛的排屋将是价格在 5 万美元至 10 万美元之间的产品。“鉴于更容易获得银行贷款，对这种类型排屋的需求将继续上升。”
|图：预测2022年柬埔寨排屋市场依然强劲
他解释说，保持负担得起的排屋增长势头的另一个原因是本地开发商强大的财务状况和信心。“大多数排屋开发商都是当地的大亨或精英，并且市场并不取决于外部因素。换句话说，排屋由当地人建造并出售给当地人。因此，疫情下市场仍然强劲，并将继续保持强劲。”
关注柬埔寨房地产的朋友可从以下一组数字看出一点 2022 年市场趋势的倾向：
2021年前11个月，土地管理和城市规划建设部批准建设项目 3,925 个，比 2020 年同期减少 403 个。住宅项目 3284 个，占建设项目总数的 86.2%，比 2020 年同期减少 268 个。
其中，2021年柬埔寨登记报建的五层以上建筑有 212 座，其中 5-9 层 148 栋，10-19 层 50 栋，20-29 层 13 栋，30-39 层 1 栋楼层。然而，2000 年报建的五层以上建筑为 2,392 座。2021 年高层项目的增量几乎戛然而止。|图：2021 年金边高层项目的增量几乎戛然而止。
|图：2021 年金边高层项目的增量几乎戛然而止
可以说，新冠疫情折腾了两年，好的一面是柬埔寨公寓市场的高热已完全降温，产品档次结构也进入调整阶段。对高档公寓库存溢出的消化可能需要若干年的时间。一旦疫情在世界大范围内出现决定性的拐点，柬埔寨外来旅居的住房需求会随即恢复并持续增加。
那么这个拐点能否在 2022 年到来，让我们一起坚守，拭目以待。因为事实证明，柬埔寨的经济活力经受住了全球大疫症的考验。作为东南亚地区首选旅游目的地、退休生活宜居地，柬埔寨对于世界公民将依然长期具有吸引力。
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