四季度，柬埔寨稳了！ 11月以来，柬埔寨疫情新常态下的系列战略举措就好比为国民经济及时用了几剂新冠特效药，为民心的稳定和明年的增长奠定了前提和基础。
日前，世卫组织驻柬代表李爱兰博士受访时直言，“柬埔寨可作为新冠肺炎风险管理和重新开放经济和社会的学习模范。”
亚洲开发银行首席经济学家泽田康幸表示：“除防疫和疫苗接种之外，分阶段和战略性地恢复经济活动，例如贸易、制造业和旅游业，将是确保复苏可持续、包容和有韧性的关键。”
的确如此。年内，柬埔寨政府共出台了9轮应对措施和6轮纾困金发放措施，制定了疫苗接种国家战略规划，启动全民接种新冠疫苗行动，加大疫苗采购和接种力度，努力建立群体免疫屏障。事实证明，经济回稳取得的成效真实可见。
2021年全球宏观形势基本定调。全球经济依然充满不确定性，柬埔寨政府将2021年经济成长率预测调低至2.5%， 通货膨胀率为2.8%。
2021年上半年主要经济数据
柬埔寨国内生产总值（GDP）增速估计约 2.5%，通货膨胀率为 2.5%，瑞尔兑美元的比率保持在 4085:1，较去年同期增值0.2%。外汇储备 208 亿美元，可保证 10 个月的进口需要。
1.财政预算收支略有增长。柬国家预算收支结余约合 3.74 亿美元，同比增长 26%。
2.旅游业大幅下降。柬旅游部数据显示，上半年共接待外国游客 10.2 万人次，同比下降 91.3%。十大外国游客来源地，除泰国、中国、印度尼西亚同比分别下降 67.5%、89.2%、74.3%，其他均同比降 90% 以上。
3.农业领域保持总体稳定。雨季稻完成种植面积，相当于计划的 60.85%。完成苗圃耕地面积约 1 万公顷，较去年同期增加近 4 成。播种面积 198 万公顷，完成计划的 76.01%，较去年同期增加 19 万公顷。
4.建筑业下降明显。国土规划和建设部共批准建设面积 603.38 万平方米，投资额 25.25 亿美元，同比分别下降 29.9% 和 34.3%。住宅类、工业类、商业类和旅游类建筑系主要建筑领域，同比分别下降 20%、8.6%、37.4% 和 63.3%。
5.外国直接投资大幅增长。柬发展理事会（CDC）共批准投资项目 87 个，投资额 29.7 亿美元，同比增长 11.9%，其中国内投资同比下降 64%；外国直接投资同比增长 45%。工业和手工业领域投资同比增长 48.4%；基础设施及相关领域投资同比增长 7.3%。中国、开曼群岛、英属维京群岛、泰国和新加坡为柬前五大外资来源国，分别占柬吸引外资总额的 68.83%、3.36%、2.37%、1.77% 和 0.68%。中国依然是柬外资最大来源国，对柬投资实现了 46% 的大幅增长。
6.对外贸易持续大幅增长。对外贸易总额中，出口 75.84 亿美元，同比下降 3.4%；进口 138.45 亿美元，同比增长 51.3%。
7.矿产能源方面。全国电力供应同比增长1.5%。其中水电同比增长 89.6%，占电力供应的 23.4%；太阳能供电同比增长 151.7%，占电力供应的 4.8%；煤电同比下降 10.1%；从邻国进口电力同比减少26.7%，占电力供应的 27.7%。
近日，洪森总理乐观指出，若 11 月和 12 月各行各业的开放顺利，柬埔寨2021年经济增长率或超出预期，实际上很有可能会突破3%。而且，柬埔寨2022年经济增长率可能会突破 5%。
国际评级惠誉的研究报告显示，明年柬埔寨经济增长将反弹至 4.7%。由于经济规模中贡献率分别为 16% 和 20% 的制造业和农业仍具有弹性。值得强调的是，柬中自贸协定将于2022年年初加入区域全面经济伙伴关系，这将是柬埔寨农产品需求增加的来源。然而占GDP四分之一的旅游业则仍将迟缓，在没有大量外国游客的情况下，国内消费将成为经济增长的关键。的确如此，在刚刚过去的送水节假期近 100 万人出行，带动了旅游和服务行业复苏。
让我们来横向比较一下。在东南亚，今年 7 月亚洲开发银行 ADB 将印尼2021年的增长预测从 4.5% 修订为4.1%；泰国从 3.0% 修订为 2.0%；马来西亚从 6.0% 修订为 5.5%；越南从 6.7% 修订为 5.8%。菲律宾的增长预估维持在 4.5% 不变。尽管亚行将新加坡今年的增长预测从6.0% 提高到 6.3%，但进入四季度疫情反扑，保 6% 似乎有变数。
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2021年亚洲国家经济增长预测 |
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国家 |
最初预测 |
最新预测 |
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印尼 |
4.5% |
4.1% |
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泰国 |
3.0% |
2.0% |
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马来西亚 |
6.0% |
5.5% |
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越南 |
6.7% |
5.8% |
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菲律宾 |
4.5% |
4.5% |
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新加坡 |
6.0% |
6.3% |
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| 数据来源：7月亚洲开发银行 ADB 报告 |
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聚焦房地产市场
金边租售价格行情
权威机构柬埔寨 CBRE 发布的数据显示，与前一季度相比，今年第三季度各级别公寓售价下降了 1.8% 至 3%。高棉时报援引该公司研究和咨询服务高级经理Kinkesa Kim 的话，“目前高端公寓的价格约为每平方米 2,700 美元，对于中端，我们预计价格在 2,300 美元左右，而平价市场板块的价格约为1,300 美元。”
回顾前疫情时代，柬埔寨持续增长和外国投资大量投入，导致金边的公寓市场数年来呈指数级增长。2020年初柬埔寨的公寓平均售价为每平方米3,200 美元，是2013年每平方米1,460 美元的两倍多。一年多的洗礼后，公寓平均售价跌了 15% 有余。
△第三季度公寓售价下滑
Kim 表示，金边缺乏外国人买家，公寓销售严重受阻，而线上营销活动对增加海外销售业务几乎没有作用，因而许多开发商正在转向寻找当地买家。
至于租赁市场，金边公寓租金环比下降了 5.6% 至 7.8%。四季度末至明年初可能会出现反弹，预测的依据是国家放宽对已种植疫苗外国人的入境限制。
△第三季度公寓租金下滑
公寓住宅供给侧的挣扎
疫情后，连地住宅大众型项目成为新主流。在 2020 年第四季度至 2021 年第一季度末期间，金边排屋类完成了 11 个项目，另外还有21 个新项目启动。2020 年推迟开发计划的项目第一季度出现了部分复工，市场前景似乎一度明朗化。
今年初，高端市场的平均销售报价上涨了 4.8%，平价市场的平均报价上涨了3.5%。另一方面，中端板块录得 0.4% 的负调整。然而，今年 2 月爆发的疫症社区传播导致房地产行情再次后退。
过去的一年多里，很多公寓开发商不得不灵活应对买卖缓慢的需求：
● 新发布的楼盘适时调整产品类型，提高本地消费兼容性
● 改变销售模式，摆脱自销或分散代理不同的局限性
● 增加交付标准的选择多样化，可针对自住和投资放租的偏好差异作安排
● 增加付款解决方案，更加灵活和可操作
● 加大促销力度
房地产市场伤筋动骨了吗？
事实上，柬埔寨基础设施的发展基本上没有中断，为所在区域的土地价值和项目提供了有力的支持。大型基础设施项目通过其长期利益仍然对最终买家有最直接的吸引力。所以2021年开局是比较乐观的。
但应对新冠疫情，柬埔寨市场继续面临压力，而新产品的推出已经枯竭。今年二季度金边高端公寓平均销售报价降 6.19%，中端产品降7.10%，平价公寓降 0.28%。然而，公寓租金方面降幅稍窄，高端板块降 2.69%，中端降 0.73%，平价公寓反升 6.97%。租金板块的行情涨跌互现，验证了本地消费意向在金边住宅需求侧明显抬升。所以说，柬埔寨房地产市场是有底气支撑的。那么这个市场的‘底’，你还要不要再等下去呢？
疫情严重时期，柬埔寨偶尔会出现 25-40% 的地产折价甩卖的现象，原因是银行贷款停供而紧急转售。非常重要的是，柬埔寨国家银行已密切关注并警示各贷款机构控制好不动产融资结构风险。与邻国相比，疫情并未严重影响柬埔寨房地产市场。因为，柬埔寨是一个新兴市场，想通过新兴市场分散资产配置的外国人不会放弃这里的机会，其住宅和商业地产的价值潜力具备长远性。
经历了疫情的大考，柬埔寨对外开放力度更大，投资环境优化和产业升级正引领着支柱产业的壮大，其中包括房地产，体现在产品品质、科技创新、可持续发展、社会和谐等全面提高。金边、西哈努克省和暹粒省等主要市场的成熟，不仅催生了公寓和商用高层的大规模建设，还促进了排屋园区和别墅本土特色的住宅产品迭代。
这个国家美丽的风景和自然环境、未来高品质的生活，依旧吸引能世界各地的投资者来探寻、感受、触摸。正如业内人士所预测的那样，“......前方有一条清晰的道路。”
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