如何看待柬埔寨主要投资区域——西哈努克市？

2019年末，在接连遭遇“禁赌”及疫情影响后，柬埔寨的投资市场一片黯淡。遭受经济打击的城市中，西港是柬埔寨首个受到严重冲击的城市。

如今，2020年已进入下半年。还有人记得一年前，那个狂热的柬埔寨西哈努克市（西港）吗？它目前的情况如何呢？

由于外国直接投资迅速流入该省，尤其是中国投资者，西哈努克省在近几年已成为柬埔寨经济增长的重要组成部分。

西哈努克的投资大部分分布于旅游业、建筑业、交通基础设施，最近两年重心偏及博彩业。

根据省土地管理、城市规划和建设部的数据，2018年，西哈努克市的建筑业投资总额为10亿美元，报批项目达297个。

这其中，以中国投资者为大多数的外国投资在西哈努克市掀起了一股广为人知的建筑热潮。

短短几年间，市内已经建造了数百栋建筑物，包括办公楼、旅馆和住宅项目，以适应企业、游客和外籍工人在城市居住的需求增长。

公寓市场

根据莱坊的数据，截至2019年上半年，公寓的累计供应量仅为537套。与计划在2019年底和2021年完成的17,000套公寓相比，这显得相形见拙。

这批未来的供应分散于27个在建项目中，其中18个属于大型项目，71％属于高端产品。其余29％被莱坊列为中端产品。

到2021年，西哈努克市的所有共管公寓项目都分布在以下行政分区：Bei分区（77％）、Boun分区（20％）和Pir分区（3％）。如果所有这些公寓项目都在2021年之前完成，那么公寓的增长将创造一个245％的年度纪录。

零售商城

在零售商城方面，西哈努克市将首现的大型购物中心将是富丽时代广场。该项目的1千万美元投资来自于富丽地产和其他国际投资者的合资企业，预计将提供1.2万平方米的可出租净面积。

其他大型开发项目，包括8个零售商业街/总汇也在西哈努克市进行当中。

假设这些项目按时完成，西哈努克市的总零售面积将为98,711平方米。

但是，2019年宣布的在线赌博禁令已导致成千上万的中国投资者离开该市，依赖于消费者数量的零售空间恐怕在一两年内会略微惨淡。

市场落差

根据旅游部的数据，到2019年第三季度，近55万游客抵达西哈努克国际机场（KOS），比2018年全年增加239%。

到西哈努克国际机场的直飞航班数量的增加直接刺激了前往该省的游客人数急剧增加，其中包括来自越南、菲律宾、马来西亚、最重要的是中国的航班，这令西哈努克曾一度人口爆增至城市供应无法匹配。

从2019年8月18日开始，政府将通过多机构联合行动，对柬埔寨全境赌场进行“在线禁赌令”。在该法令宣布之前，西哈努克市的物业租售价格一直飞涨。

据报道，在其高峰期，仅荒土地每平方米成本已高达4,000美元。每月仅100美元的公寓或排屋租金价格，则在短短几个月内增加到每月350美元或更高以上。

但在“禁赌令”颁布后的几周内，土地价格直跌至约2,500美元/平方米。至2020年疫情带来的加重影响，西哈努克市地区房地产与旅游业跌至冰点。

政府扶持

政府机构和房地产专家已经通过各种新闻及市场报告提醒其他外国投资者关注自己在这个区域的产业利益。

也有许多民众认为，西哈努克市是一个处于繁荣发展的城市，房地产价格的大幅下跌有助于吸引更多的投资。

为了使西哈努克经济尽早恢复发展，提高投资者信心，政府耗费近3亿美元进行道路修复，目前再有一个月已可交付使用。

且在禁赌令及疫情之前，政府还委托一家中国设计公司对西哈努克市进行重新规划设计，以适当该市城建发展的扩容和升级。

当前，耗资20亿美金连接金边和西哈努克城的四车道高速公路已经完成超20%，并且还在在中国政府的大力贷款援助下赶工；西哈努克自治港（PAS）计划建设的2亿美元的集装箱码头，也将于2022年完成。

届时，高效的高速公路陆路运输，及多用途港口将为服装、煤炭、钢铁、肥料、大米、石油的进出口提供服务，并将提高货轮和大型客船进出西哈努克市的效率。

这不仅将降低柬埔寨贸易商的物流成本，也将令西哈努克市成为主要的贸易枢纽，将柬埔寨连接到世界各地。

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