2020年一场惊心动魄的病毒大流行跨国界、跨大陆快速地转移，地球气候地变化、二十一世纪人类的生活方式也助推了疫情的复杂性。
各国政府和民众齐心防控疫症的主调中，不免夹杂着恐慌、指责、我行我素等各式心态。眼看抗击新冠病毒要变成一场‘攻坚战’，有人预期世界经济面临的变数比2008年次贷危机的后果可能更加不堪。
东南亚的柬埔寨是个有名的‘小联合国’，在疫情大流行情势中自然受到牵连，输入型经济也意味着新冠病毒，这一高度传染性输入的必然。
好在政府和国民同心同力，抗阻疫症在国内扩散，公众场所如学校、影院剧场、展览馆、酒吧、宗庙集会等都适时关停。可喜得是，人们正常工作出行的同时都加强了卫生保洁意识，社会生活秩序依旧井然。
每一天，国际头条在不同的国家轮番上演。全球主要资本无形市场在剧烈动荡，美股的数次熔断估计是金融大鳄也始料不及的。作为有形的资本市场，楼市买卖在疫情期间自然喊停是个大概率的事情。
变数中现好时机？
不可否认，特殊时期柬埔寨楼市出现了一些利好因素。政府方面出手调控，2020年2月底官宣，直至2021年1月，凡交易额7万美元以下的房地产过户时免交易印花税。
此举对于中端和适用型住房的买家确实是一大利好，而对于政府税收则是不小的缩减，因为过去两年里，房地产交易印花税占国家年度税收15-20%。
按市场原来的预期，2020年的中端和适用型住房的需求和购买力都会有相当乐观的增长，在国库房地产收入的占比也随之加大。
所以这一刺激措施能对住房自住的刚需起到有效的提振。如果你计划投资柬埔寨的小户型公寓获取长期租金收益，免除的交易税也是很诱人的。而开发企业方面，为加快周转资金，投资方会释放一些有力度的促销手段。
柬埔寨房资产以瑞尔和美元并行记价，短期内，美元货币长达一年的强势表现已经阶段性见顶，手持人民币的海外买家此时可以在汇兑方面得到一些找补。
柬埔寨房地产的需求，尤其是公寓板块，已经由过去外来投资一边倒的情形向本地年轻家庭在城市居住的刚需转换。疫情期间，应对公共健康危机，人们日常工作、生活都受到极大干扰，无暇顾及其他。正常的消费需求受到压抑，更何况是长期置业计划。但疫情结束一切步入正轨后，市场会出现有力的反弹……
不管何时，投资以“稳”字当头
至于疫情何时得到稳控，国际、国内经济活动何时从空转入档加速，面对如此变幻莫测的严峻事态，真的没有哪个专家敢断言。柬埔寨楼市能扛多久，关键看疫情会不会进一步急转直下。
不过，想‘抄底’柬埔寨楼市？这不免想得有点过了。
2008年的金融危机也没能拿柬埔寨的房地产市场怎么样，倒霉的只是资金链断裂的韩国投资人。
当然，柬埔寨楼市，尤其是公寓市场也是起步不久，虽然和自己相比有了很多的溢价，但原来的起点低和购买力低下，使柬埔寨价格最高的城市的楼价依然保持稳定和上升的能量。
对于一个长期上升的市场，错过了它的从前，现在就是底。非常时期内幸运的话，买家也许能碰到个融资投机玩过了火的冤大头割肉疗伤，以安全交易为大前提，没准可以捡到个大漏。
但还是那句话，投资买房讲的是真金白银，没有空手套白狼这回事，一定要看投资标的物的真实价值，看产品制造者的信誉和资金实力。
柬埔寨房地产有没有系统风险？当然有，尤其它是一个市场自我调节的机制。今年初，就有业内人士提请金融管理当局应该密切关注和适时控制房地产开发商向买家提供按揭式分期付款的操作行为。
因为这里会缺少对买家偿付能力的有效考察，有的开发商甚至还免首期，而且计收的利率远高于银行等合法融资机构4%-8%的利率幅度。控制和监管不力的话，很有可能引发系统风险，虽然这种操作多向联排别墅的本地买家提供。
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