对于柬埔寨的外国投资者来说，了解分契式产权是最重要的一项必须事宜。因为在柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权，这些所有权仅限于获得分契式产权的楼产。
并且分契式产权的实施是为了刺激外国投资进入柬埔寨房地产市场，为需要获得柬埔寨住宅和商业地产所有权的外籍人士提供便利；因此今天我们把关于分契式产权的信息单独整理分享。
01. 分契式产权
分契式产权是指共有建筑中单个单位的所有权。
分契式产权同时适用于住宅和商办物业。例如办公大楼、住宅、公寓楼、或者混合开发的共有建筑等。共有建筑是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。
根据分契式产权条规，外国人不能合法获得“底层房产”（只能购买第二层以上的房屋）。所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%，而其余30%的单位必须是由柬埔寨公民拥有。
但需要注意的是，这只适用于在2009年投资法通过之后所登记的分契式产权的建筑物。因此，在法律通过之前建造的建筑物不适用于分契式产权。
02. 购买分契式产权的流程
1、开发商创建分契式产权
在第一阶段，开发商以开发公司的名义获得项目开发的地块的硬产权。开发商必须全面拥有这个原始地块的硬产权。如果开发商没有完整的硬产权，那么他们将无法申请建立一个合法认可的共管公寓或办公室。
而且，即使已经获得了硬产权，开发商也不能直接转让私人单位给个别买家。首先，开发商必须先将这个硬产权划分为若干个硬产权。这些被划分出来的硬产权其实代表了最终向买家提供的共有所有权的比例。
在这个阶段，开发商还必须提交整个项目的总体规划。如果土地部门对这个总体规划感到满意，并且共有区域也得到正确的管理，那么分契式产权将被发放给开发商。
当这些单个产权被创建后，开发商就可以将这些单个产权转给个别买家。在这些单位完成建设并准备交付时，分契式产权的最终文书将提交给国土、城市规划和建设部。
2、确保项目拥有合法的分契式产权
分契式产权是在国土、城市规划和建设部注册。
国土、城市规划和建设部是所有权注册的最高级别政府。为了在购房之前确定产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和项目的总体规划，并与国土、城市规划和建设部核实。
这些文件为买家提供关键信息，例如业主的详细信息、项目信息、以及产权分类，以确保这是在开发商名下的原始硬产权。买卖协议里也应明确提及共有所有权的细节。如果在协议中没有提到这些内容，这对于投资者来说是一个危险信号。
温馨提醒：柬埔寨房地产网Realestate.com.kh建议您，在柬埔寨购买房产之前，应考量专业法律机构的意见和寻求法律援助。
03. 分契式产权需支付的费用和税金
业主将硬产权转变为分契公寓需支付服务费。
而将每个单位发放到买家名下，也需支付服务费，同时还要支付过户税。就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。
地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。
地税局办理产权过户需要6到8周，过户税约为物业价值的4%。在税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。
在土地部门完成最后的产权过户前，所有的当事方包括买家和开发商都应留在当地。
这意味着，购买期房的买家，需要在建筑完工后，返回柬埔寨进行最后的交付工作。
给买家的建议
• 任何一个分契式产权项目必须建筑在硬产权土地或房产上。
• 如果开发商没有硬产权，那么它就没有可能申请开发分契时产权项目。对于精明的买家来说，这是至关重要的。因为外国人是不被允许购置软产权的房产的。
• 房产的买卖合约应该详细定明分契式产权和共有的细节。如果合约没有相应条款，那么对于买家，这是一个明显的风险信号。
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