“便宜，买得起，升值空间大”
真的便宜吗？
5万美元左右便能撬动金边一套新式现代公寓？！
这个事实吸引了大量野心勃勃的中国炒房客——人口红利、经济发展潜力、美元资产、非共同申报准则协议国，通通都被视为柬埔寨未来房价升值的激素。
然而，现实中的首都金边，满大街都是嘟嘟车、轻骑摩托、小贩三轮小推车，与宾利、劳斯莱斯顶级房车并行，违和、不协调只是表象，深层地意味着柬埔寨贫富悬殊和发展过程中存在的极不公正——这头尤如大都会，一里开外是城乡结合部。“这里拥有中国四五线县城的街景、二三线城市的房价、比肩北上广的消费水平和近似香港的国际化社群环境”，可谓是中国人对金边众多评价中最生动的说法。
无论是出于旅游、养老、教育、移民等方面的因素考量，柬埔寨都不是中国高净值人群置业清单上的第一选择。柬埔寨要提升自身的含金量，还有很长的路要走。
“在中国买房赚了，发展中的柬埔寨也同样意味着机会”
中国和柬埔寨国情各异，一致性在哪里？
在中国买房更多是刚需，而海外房产重在“投资”二字，这需要站在投资角度精选值得投资并且安全系数相对较高的项目，而不是眉毛胡子一把抓，坐等升值。
事实上，大部分中国买家在金边购房出手并不阔绰，甚至有些拘谨。入手一套至三套最常见，户型也大多偏好一居室的小公寓。然而不少买家的预想中，一套位于金边略偏远区域的小公寓未来有很大希望涨到与金边成熟区持平的价格，并不担心若干年后是否有人来接手，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，不担心到时候卖给谁，肯定是比我现在买的时候要高。”
在当下有人把金边房屋市场一分为二：一边是高佣金、高房价的泡沫市场，另一个是低佣金、本地人热衷购买的真实市场。两个市场几乎没什么交集，那些被过度宣传吸引过来柬埔寨的“韭菜”客户，可能压根没想清楚为什么要在这里买房，90%的人极可能赚不到预想的差价。
为什么？
因为，柬埔寨正式向海外人士开放房地产市场是在十多年前。国会颁布《外国人不动产产权法》，外国人凭借一本护照便能购买不连地面的房屋单元，并拥有房屋所有权和永久产权，可出租和转卖。尽管此后几年里，先后有来自全球各地的开发商到金边买地盖楼，公寓价格随地价在涨，但有价无市，交投淡静。市场真正的启动始于2018年柬埔寨大选后，政局形势稳定带来大量的投资客。
回看柬埔寨房地产的长期行情，可以发现三个重要的时间点：
- 由于本地房地产市场的成熟发展和外国直接投资的增长，住宅和商业用地的价值从2000年到2019年足足增长了两倍。
- 2014年至2016年，柬埔寨的房地产价格上涨了50％，增长得益于柬埔寨政府制定了积极吸引外国投资的法律。
- 2018年底房地产价格的上升趋势最终平稳下来，当前市场价格持平基本与之持平。这归因于主要中高端目标市场供应接近饱和。
故此，当前入市的买家可以试问自己是炒家还是投资客。如果是投资，你的投资计划是否和市场未来中长期的趋势相吻合呢？
传说中金边租金回报可观，实际又如何？
一个比较公认的数据是，截止2019年年底金边的存量市场大约在两万套左右，难以满足庞大的需求。每年大概有3万多外国人从国外直接去到金边工作，还有约20万人从柬埔寨其他城市搬到金边。这是柬埔寨房地产市场的底气——真正需要在金边买房或租房常驻的人群，也是大部分海外买家在金边购房后出租或未来转售的对象。
房屋租金因地段、类型、档次和配套等因素而异，公寓大多从几百到一千多美金不等，并非都有高回报的保票。在商业繁华、交通便利的黄金地段公寓甚至出现一房难求的现象，行情好的地界平均租金回报率可达8%或更高。这是目前投资柬埔寨房屋市场真正诱人的因素。否则，你完全可以考虑流动性强、收益率稍逊色，但更安全的美元金融产品。
市场细分、产品档次、分区差异等
行情因素落差不小，了解吗？
大家都知道房产交易，不论商用还是民宅，永远是地段先行。所以来柬之前，你需要了解一下柬埔寨大致的人文地理，首都和各地省份的概览，至少分得清东南西北。在首都金边什么地段、什么特色、什么价位等等！柬埔寨的房屋市场和国际上一样，产品细分为廉价、中、高三个档次。类型多样，别墅、联排、店屋、普通公寓和共管公寓等。价格差异明显，行情波动也会个别发展，趋势和波幅并不是划一的。
柬埔寨投资优势不假，然而偏听一面之词，在仓促的行程过后便草草决定买房绝非明智之举，后续的接踵而至的麻烦必定会让投者者感到后悔。如果你不想让自己陷入这样的窘况，一定要在投资之前问问自己，对柬埔寨真实的房地产状况了解多少，对于风险如何从容应对？
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