近年来，柬埔寨的房地产和建筑业取得了显著的增长。目前公寓仍旧占据着房屋市场的绝大多数份额，但新一代中产阶级的不断壮大促使排屋园区的开发规模迅速扩张，而外籍人士对排屋园区兴趣的增加又加速了这一趋势。
排屋园区究竟有什么样的投资项目，在本地人心中有着怎样的地位，中国人又能否投资排屋园区项目呢？
01 什么是排屋园区？
排屋园区开发项目（Borey）是一个社区形式的物业，由单别墅、双别墅、混合别墅、排屋、店屋和平房混合而成，以满足个人、家庭或企业对房屋规模、数量和价格方面的不同需求。园区开发项目有各式各样的房产类型，包括公共区域，如购物中心、饮食店、活动广场、运动中心等。
02 排屋园区的特点是什么？
早从2000年开始，排屋园区的开发就引起了人们的兴趣，从那以后，开发商便开始利用对人们对封闭式安保社区日益浓厚的兴趣作部署。
由此，排屋园区从最初的联排式别墅群体，变成了包含家庭商店、联排别墅、独栋别墅等各种物业的住宅社区。
新式的园区项目还规划了游泳池、健身中心、停车场等配套设施，并配备24/7全天候安保门禁服务，品质较之前大有提升。
03 排屋园区项目的价格如何？
不同的项目价格不等，都是有各种原因的，其中最重要的一个原因是位置。如果您正在看黄金地段住宅，那么价格肯定会更高。然而，这并不意味着在城市购房总是比省内购买的贵。它有时也取决于您购买的项目。其他因素包括开发商，室内设计，住宅规模，项目质量及其设施配备。
目前主流排屋园区项目总价在7万~20万美元范围内，例如朗哥区的新式封闭型高棉排屋住宅社区Borey Galaxy 11价格从$9万起跳，通常来说7万美元左右的排屋最畅销。相对于高端品质的公寓，排屋项目的价格要具有更大的优势。
04 排屋园区在柬埔寨的市场份额有多大？
现阶段，金边市区的排屋住宅已形成了一定的规模，据统计这类产品数量已从2018年的15万4100栋增至2020年底的18万6309栋，目前这一数字还在持续增长，没有任何放缓的迹象。
2020年排屋园区销售的市场份额约为60％，细分住宅用地市场为10％。根据开源地产的市场调研，从金边排屋园区进一步细分，联排别墅（排屋）占据的市场份额最大，约为46%；其次是别墅和店屋，分别为25%和21%。
由于居住密度增加，金边的土地价格连年上涨，城市的发展速度导致在市中心建造经济适用房几乎成为不可能，本地开发商将目光锁定在各大近郊以及国道旁，如森速区、朗哥区、菩森芷区，1号公路、6号公路，这些区域土地面积平坦广阔，地价低廉，适宜建设园区式的住宅项目。
05 排屋园区何以成为本地人的购房主流？
以炳发集团、新世界集团、集茂集团等本地勋爵大亨开发的住宅区项目正引领着市场的主流，这些排屋园区项目大多针对中等收入人群，以社区生活的理念促使人们聚集在一起。
排屋不仅拥有永久土地产权，还符合高棉民族长期以来的居住习惯。排屋园区项目的价格处于很多年轻家庭的预算范畴之内，他们通过银行贷款或者开发商融资支持可负担起这类住宅。
对于大多数希望投资新房产的高棉家庭来说，排屋园区的住宅是首选住房，因为它们为大院内提供了全面的基础设施，为家庭提供了一个安全的庇护场所。
06 中国人能买柬埔寨的排屋园区项目吗？
根据《外国人不动产产权法》规定，外国人不能合法获得“底层房产”（只能购买第二层以上的房屋），排屋、别墅均属于连地皮房产，原则上外国人无法拥有这类房产。
外籍个人或机构想获得土地或以及上盖物业，只能采取一些变通形式，包括：通过柬籍独资或控股的公司购买，通过土地租赁，通过获取柬埔寨国籍购买，通过柬籍人占名这几种方法。
除此以外，利用资产信托的形式保障合法权益也是一个行之有效的解决方案。柬埔寨房地产网Realestate.com.kh对此有过详细介绍，具体可咨询房小地微信REAKH2016.
06 金边哪里可以买到好的排屋园区项目？
柬埔寨最权威的门户平台柬埔寨房地产网Realestate.com.kh收录了5万以上房源信息，进入网站的联排别墅小区页面可以获取精选项目信息，想购买排屋园区项目的朋友可以仔细筛选。
07 柬埔寨排屋园区项目的税法
对于任何柬埔寨任何具有永久业权/独立业权的房产，无论您是本地还是外国人，都必须支付转让税，俗称印花税，印花税是物业总价值的4％。出于对疫情影响的考虑，柬埔寨政府出手调控市场，最新规定下2021年将全年免征购买7万美元以下房产民众的印花税，因此2021年是一个购买廉价排屋园区项目的好时机。
如果您是柬埔寨的所有不动产业主，您必须支付房产税。无论您是外国人还是当地居民，所有者必须在9月30日之前每年缴纳年度税费。但只有25,000元及以上的物业才需支付这种形式的税款。物业税是以物业总价值的80％计算，减去25,000美元，再增加0.1％的费用。
08 投资排屋园区项目应该注意什么？
柬埔寨的开发商资质良莠不齐，一些排屋园区开发项目并非合法运作，一些未注册的不良开发商利用Facebook等社交网站大肆宣传，以吸引民众购买住宅和土地。
柬埔寨土地管理、城市规划和建设部提醒购房者在做决定前应注意审查开发商的资质和证件，规避潜在的风险，通常需要关注营业执照、施工许可证、产权证明、纳税文件等文件。
在开发商的选择上，尽量选择大开发商，但同时也要对开发商之前的项目背景进行调查，值得信赖的开发商通常情况下都会有良好的记录。
另外，金边各园区项目在品质和管理水平上存在差异，偏远地区，不知名开发商的排屋价格仍旧低廉，但买家要谨慎选择，综合各方面的因素进行考量再做决定。
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