柬埔寨的房地产市场在过去十年中经历了巨大的增长和变化，外国投资者的涌入使该领域的竞争愈发激烈，为吸引更多买家，绝大部分的开发商都会提供保证租金回报（GRR）。
01 什么是保证租金回报（GRR）？
保证租金回报（GRR）是未来的租金收入，由开发商或管理公司在购买协议签订后的合同期限内向房产购买者提供担保。
对于想要尝试新的、有点未知的国际市场的投资者来说，保证租金回报（GRR）是非常具有吸引力的，因为这可以确保业主以每月租金的形式获得被动收入。
Huttons CPL首席执行官Sharon Liew此前指出，柬埔寨标准净回报率一般是4％—9％不等，通常为2至5年一个周期。但需要更多地考虑其他因素来确保租金回报的真实性以及其长久存在的价值。
例如：
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房屋价格 |
10万美元 |
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保证租金回报（GRR） |
每年6% |
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期限 |
2年 |
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预期收益 |
2年共12000美元 |
02 如何确保租金回报的真实性及价值？
☞ 确保保证租金回报包含在合同内
这是至关重要的一点，如果只是口头承诺和宣传手段，那它只是一个虚幻的东西，并不能保障业主利益。但当有了具有法律约束的合同，并包含未产生收入的追索，就能够保证租金回报具有价值。
☞ 保证租金回报还是毛租金回报？
其次要考虑的是，可能会降低预期回报的额外成本。一些新手常犯的一个错误是采用保证租金回报（GRR）作为参考点来计算他们的回报。
Tilleke & Gibbins 柬埔寨董事兼合伙人 Jay Cohen指出，投资者需要了解开发商可能会施加的用以降低租金回报的其他因素。例如，管理费、偿债基金、家具套餐和财产税等。
例如：
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房屋价格 |
10万美元 |
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保证租金回报（GRR） |
每年6% |
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期限 |
2年 |
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预期收益 |
2年共12000美元 |
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管理费 |
$125/月（2年共3000美元） |
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水电费 |
$80/月（2年共1920美元） |
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实际收益 |
2年共7080美元 |
所以，一定要明确将保证租金回报和拥有财产的相关成本写入合同文件的重要性，并了解开发商在合同规定的时间内能够提供的净回报是多少。
☞ 评估承诺租金收入是否现实
Jay Cohen 指出，开发商通常会查看类似层级的周边房产，同时计算他们想要的投资回报率，以提出具体的保证租金回报（GRR） 。一些开发商会夸大租金保证数字，为买家考虑其投资的长期利益创造良好的印象。
投资者需要考虑承诺的租金收入在当前市场是否现实和可实现，如果显然不切实际，投资者应该预见，在保证租赁期结束后，其回报会大大减少。
一般来说，预计的保证租金回报率通常比市场租金低20％左右，以保护开发商免受任何损失 - 这意味着任何高于20％的项目投资可能太好，不真实。
03 妥善管理物业是保证租金回报的关键
最后，买方必须考虑开发商或他们的物业管理公司是否有能力和资源来妥善管理物业，并在保证期内为物业维持租户。
寻找一个经验丰富的物业管理运营，真的很重要。如果这些元素不存在，开发商可能会膨胀房产的价格，将租金保证作为卖出房产的附加“成本”。 因此，一定要检查保证租金回报（GRR）协议的有效性和管理团队的质量，新的公寓5年内很容易维护，但如果管理公司没有预留任何维修费用那样情况就比较糟糕了。
04 GRR 的不可抗力、执行和争议解决
柬埔寨的保证租金回报是在房地产蓬勃发展时期出现的，国际商务旅客和游客纷至沓来，来自农村地区的柬埔寨人涌现金边等大城市务工，促使购房和租房市场不断壮大。但新冠疫情的发生打乱了这种增长趋势。
面对这种不可抗力因素，开发商是否能够降低或者停止提供保证租金回报（GRR）？
Jay Cohen 表示，这取决于投资者和开发商之间签订的合同条款。柬埔寨有不可抗力因素的法律概念，开发商可能会依赖这项法律，如果投资者和开发商之间发生争议，法院仲裁是一个很好的解决途径。
Jay Cohen 提醒投资者，除了买卖协议 (SPA) 之外，还应该有一份文件，明确规定 GRR、开发商的义务以及买方应承担的任何其他额外费用。
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