中国持续发酵的房地产危机正在给大量中产阶级带来冲击，彻底颠覆了房产投资是实现个人财富增值捷径的信念。随着烂尾楼停贷潮全国性的蔓延，引发了外界的担忧，甚至有中国“雷曼时刻”逼近的声音出现。尽管各大银行对“断供潮”做出了回应，并尽最大努力避免该行业硬着陆，但这是否意味着危机解除的时刻已来临？而长期依赖中国在房地产开发领域投资的柬埔寨又会受到什么样的影响？
自 2010 年代初以来，柬埔寨房地产便进入了蓬勃发展的时期，这在很大程度上归功于大量中国投资的涌入和大规模的房地产开发，截至2019年，全国5层楼以上的建筑项目达1624个。多年来，分析人士一直在呼吁警惕柬埔寨“房地产泡沫”破裂的风险，尤其是在西哈努克城，该省份的高楼建筑在博彩业的拉动下疯狂增长，但这种建立在网赌经济之上的繁荣很快就随着“禁赌令”的实施而崩溃。
另一方面，短短几年迅速飙涨的价格对于大多数普通柬埔寨人来说成本太高。当地有传言，柬埔寨房地产的繁荣大部分是由洗钱和腐败支撑起来的，即海外投资者将资金投入到了一个美元化的国家，2019年《全球洗钱/恐怖融资风险指数》将柬埔寨列为了全世界洗钱严重程度排名第16位的国家。 自2018年以来，政府和业内不断呼吁开发商专注于开发经济适用房，以迎合当地买家的需求，而不是海外投资者，但收效甚微。因为开发商可以从中国投资者那里获得资金，这些资金又被投入到新的开发项目中，但由此也造成了柬埔寨房地产业严重依赖于持续不断的外来投资。
这种过度依赖显然埋下了隐患，一旦外资来源阻断，柬埔寨房地产就会犹如釜底抽薪，很快出现大幅下滑，疫情的爆发验证了这一点。2021年流入柬埔寨房地产业的外国直接投资从2019年的4.41亿美元下滑到了3.55亿美元，2021这一数字继续下滑至3.16亿美元，这是继2016年以来的最低水平。与此同时，柬埔寨高层建筑的增量几乎戛然而止。
由于柬埔寨不被中国开发商视为“核心市场”，他们中的一部分选择了退出了柬埔寨房地产市场，并专注于在中国的核心业务。疫情引发的外资住宅项目停工或延长工期也影响了中国买房投资者的情绪，相应的，外国买家的减少导致现有房产开发商之间的竞争更为激烈，许多开发商提供了高达30%的折扣吸引买家。
回顾全球历次房地产泡沫都是经历了形成、狂热、崩溃几个周期阶段，经历了两年疫情，柬埔寨公寓市场的高热在迈入崩溃之前得到了降温，主要的变化趋势是：新供应锐减，库存压力得到释放；高杠杆或资质不良的开发商被陆续淘汰，市场上优质住宅楼宇的含金量已经“提纯”；大部分开发商通过重新配置项目的位置、规模和价格来转向当地市场。
如果中国房地产的危机进一步蔓延，影响将是广泛的，这可能会在短期内对柬埔寨某些层面造成影响，但结果可能会创造一个更健康和多元化的房地产市场，这在中期和长期对该国是有利的。市场调整过后更利于本地人买房，因此，除了疫情之外，这些危机还能抑制柬埔寨房地产的过度投机。
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