过去十年，外国投资者一直在推动着柬埔寨房地产发展，由于大量外资的流入，原本平静的市场迅速变成狂热的中心。在经历了两年之久的新冠疫情之后，外国投资放缓，开发商重新调整策略以迎合本地中产阶级不断壮大的置业需求。
2021年年底，柬埔寨疫苗接种率飙升至世界最高水平，政府重新开放经济和社会活动，房地产市场“步履蹒跚”地复苏，许多售楼中心再次忙碌起来。似乎一切如常，但推动市场的并不是外国投资者，相反，本地买家占了绝大部分比例，过去，他们在争夺快速销售和丰厚利润的竞赛中被忽视了。
柬埔寨房地产市场蓬勃发展的几年间，住宅和土地的价格连续翻了几番。2013年至2016年市场高峰期，公寓的易手价格较原始价格上涨了300%，尤其是中国投资者密集的西哈努克省，更是掀起了前所未有的狂潮，地价、物价疯狂飙涨。 随着这一趋势在其他城市得到复制，房地产也成为了柬埔寨最热门的投资领域之一，公寓的供应量持续增加。
时间来到2022年，到柬埔寨的外国旅行较疫情爆发前相比仍然只是“涓涓细流”。为恢复经济，柬埔寨取消了新冠检测，为国际旅客和投资客入境移除了门槛，然而全球恢复步伐不一依旧影响着外来投资的回流速度。
全球对外国旅行，尤其是中国对出境旅游的持续限制已经迫使市场发生重大变化，有地房产正处于兴奋期，而不是公寓。 “对于住宅领域，我们将看到一个两极市场，有地住宅继续跑赢公寓领域。”莱坊柬埔寨总监罗斯·韦伯 (Ross Wheble)表示。
2021年第三季度共有22个新推出的有地房产项目，公寓仅两个；
柬埔寨CBRE世邦魏理仕的总经理劳伦斯·列侬（Lawrence Lennon）表示，2021年第二季度和第三季度有地房产平均上涨了 11%，这一趋势反映了柬埔寨买家对有地房产的偏好，而不是高层住宅。
2022年住宅开发商仍在继续推动着有地住宅发展。
由柬埔寨房地产网Realestate.com.kh主办的2022年柬埔寨房地产展被认为是柬埔寨房地产业的一个重要转折点，该展会在短短两天时间内吸引了超12000人次参加，现场成交额超过3000万美元。买家群体中，本地买家占了8成，大部分买家选择的是有地房产，其次是公寓。
在金边以外的地区，本地人也开始主导市场，业内人士认为，疫情的反复让更多柬埔寨人选择国内旅行，刺激了白马和贡布等旅游省份的房地产需求。在这种增长趋势的背景下，一些住房项目和旅游度假村项目正在筹备或已经启动。
然而，就目前而言，金边仍是柬埔寨投资的主要市场，本地买家为主要投资者。分析人士认为，如果没有此前那样大规模的外国投资，市场增速将会放缓，但许多人认为这反而是一件好事。在疫情爆发前的几年里，外界对柬埔寨房地产行业出现泡沫形成的迹象一直有争议。
国际货币基金组织（IMF）的一份报告详细说明了一些关键问题。报告指出，房地产开发商向买家提供贷款，带动外国资金注入，同时不受严格的监督和监管。信贷正越来越多地流向表现出脆弱性的房地产行业。
公寓开发商已经做出了调整策略以面向柬埔寨正在崛起的中产阶级，包括提供更轻松的付款方式，降低价格至更实惠的范围，以及提高项目品质和竞争力。一些开发商则重新改变了设计，以吸引更多本地买家。
本地专家认为，市场将比以前更加成熟，并将可持续地发展下去。待大量外国投资者回归时，市场是否会再次过热还有待观察，但经历疫情之后，已经看到本地买家的力量在推动市场向前。
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