近日，柬埔寨商业地产公司The Mall Company发表一份研究报告，对金边市棉芷区和铁桥头区商业地产未来发展前景进行分析，认为这两个区域在未来3年内将有望成为金边市现代商业中心的“心脏地带”。
报告指出，随着金边市外来人口的增长，现有的商业地产项目已无法满足日益增长的消费需求。基于此，越来越多本土和外资开发商洞悉市场空缺，在土地辽阔地价较低的区域购置土地修建大型购物中心。
其中最受关注的项目有位于洪森大道的Aeon 3、Chip Mong Mega Mall、PH Diamond Mall以及位于铁桥头区炳发城内的PH Eco Mall。上述四大商场均为大型购物中心，预计将于2023年前全部竣工并开放营业。
除了大型购物中心外，Boeung Snor Food Village和WB Arena等几座社区购物中心的全面投入使用也将为市场提供更多优质商业项目，为周边民众生活提供便利性。
棉芷区--最具潜力的现代商业区
从前的棉芷区虽然位于金边市区范围，却只是一个大片荒芜农田和湖泊的近郊带，为管制较混乱的居民住宅区，少有商场及写字楼、公寓等地产项目入驻。
此前有媒体报道，早在2000年，柬埔寨政府便计划批准本地大型开发商将这一区域规划开发成现代化卫星城，但未有投资项目的消息传出。直至2011年起，ING卫星城项目的宣布，洪森大道的修建等正式将棉芷区推向国际投资舞台。
被称为棉芷区“经济生命线”的洪森大道在2017年正式通车后便成了开发商们争相投资的宝地，不仅是因为其得天独厚的地理优势，更是因为洪森大道的修建和发展完全依托着政府对金边未来城市的规划。
除了富力中心城、Urban Village、Peng Huoth炳发城等住宅项目外，洪森大道还是大型购物中心的聚集地，上文所提到的南部地区四大商业地产项目有三个均落地于此，可预见其未来的成长路径：不仅作为四通八达的首都宜居带，更是被大型商超包围的城市购物中心，待商业写字楼等产品的后期入驻，这一区域将蓄势待发。
据The Mall Company的研究报告显示，棉芷区目前正在运营的商业地产总面积为6683平方米，仅占金边现代商业地产总面积的2％。截至2020年12月，该地区正在开发的商业地产项目总面积约为17.5万平方米，待这些项目全面竣工，到2025年，棉芷区商业地产总面积将占金边现代商业地产总面积的18％。
此外，棉芷区通往市中心的主干道旁仍有大面积未开发的土地，这些区域将为后续各类商业地产项目的落地提供地理优势，弥补这一区域存在的商业地产市场空白。
针对2020年的大背景形势，The Mall Company的总经理西蒙·格里菲思同时也指出，疫情会阻碍商业地产的发展，不过这是暂时的，以森速区为例可以明显预测到商业地产为区域房地产发展带来的巨大动力。
“疫情既带来危机也带来转机，对于租户而言，供求市场的转变会使他们拥有更多谈判的优势，以更低的价格进入市场。对于开发商而言则是一次挑战，必须实时制定灵活的租赁政策，持续引进新品牌才能维持自身的竞争优势。”西蒙·格里菲思说道。
铁桥头区--大型卫星城商业区
铁桥头区是位于金边市东南部的一个高速发展区域，被列入未来城市发展规划范畴内。从前该区域主要以小众自然旅游景点闻名，少有现代化的地产项目开发。近年来随着炳发城、Borey KS Residence等中高端排屋别墅园区的入驻而吸引外资开发商的目光。
特别是由海外柬华投资公司OCIC打造的诺拉岛大型卫星城，连接钻石岛斜拉桥、干拉省新金边国际机场的落地，使铁桥头区域地价迎来新一轮飞涨。
据The Mall Company的研究报告显示，铁桥头区目前正在运营的商业地产总面积为8122平方米，仅占金边现代商业地产总面积的2％。截至2020年12月，地区正在开发的商业地产项目总面积约为6.4万平方米，待这些项目全面竣工，到2025年，铁桥头区商业地产总面积将占金边现代商业地产总面积的6％。
报告指出，截至目前，铁桥头区超过85%的商业地产产品主要集中于食品行业，服饰、化妆品、休闲娱乐等存在较大的市场空白，日益增加的人口数量将促使开发商们在这一区域建设更多功能多样化的大型现代购物中心。
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