早从2010年开始，柬埔寨住房供应不足与城市人口不断增长带来的住房需求所形成的矛盾，就为整个房地产市场带来巨大的投资窗口，然而随着越来越多大型房产开发商的涌入，这一供需关系逐渐发生转变，2020年全年，金边公寓市场共新增3778套房源，市场日渐饱和，竞争不断加剧。
疫情的冲击让过热的公寓市场开始降温，针对外籍买家的租赁公寓出售率、入住率双双下降。外国买家锐减，房源库存量加大，让供过于求的局面更加明显。如今柬埔寨疫苗接种率已经跃居东盟第一，各个经济领域也宣布对外开放，但就房地产市场而言恐怕还有很长一段疗伤之路要走。
目前，本地自主刚需买家和择机入场的投资客是公寓市场的两大客源，这部分需求对价格自然相当敏感。面对更理性的购房者，各大开发商不得不挤压自身利润，推出实实在在的让价策略。
卖毛坯降单价
在过往几年的柬埔寨楼市，新楼盘普遍的交付标准为精装修，门窗、地砖、地板、吊顶、墙面等硬装都由开发商全套处理好，房屋的家具和家电可以委托开发商或物业代为购置，甚至很多楼盘在交付时就已经涵盖了所有，全套家居软硬装兼具，拎包即可入住。
于业主而言，精装修交付标准大大省去了私人雇工这一耗时耗力的环节，但对于开发商来说，一个项目开发的背后，地价、建筑、税费都是巨额资金成本，精装修这一内部建造成本的增加无疑抬高房屋价格，从而拔高了投资门槛。
疫情“催化剂”效应下柬埔房地产市场发生了巨大转变，外籍买家不再占据最大买家市场份额，为了降低门槛，吸引更多本地年轻人和中产阶级，部分大型房企开始尝试将交付标准由精装修变为毛坯房，并相对应地下调售价。
当前，低至$1500/㎡就能够在市中心找到称心的新房源，对于预算有限的买家来说，购房压力要大大减小，后期装修根据自己的需求灵活选购；对于资金实力雄厚的整层大客户来说，也是一个很好的机会。
降首付降门槛
由于交房期限不同，付款方式不同，柬埔寨各大开发商提供的首付比例不同，平均首付比例为10%-30%。一旦买家做出购房决定，首先要签署一份协议并支付几百美元到几千美元的预定费，而在支付预订费后（通常在2周内）则需要支付首付款，最常见的首付比例是房产总价值的30%，假如您购买的是一套总价10万美元的房产，那么首付便是3万美元。
余款还款方式最常见的是按月分期付款以及阶段付款，分期付款往往在3年内付清，方式可以是每月等额还款或按比例还款，阶段付款则是根据施工进度进行的，例如楼盘动工需交10%，项目施工达到5层建设，又支付阶段性费用。
面对近几年不断上涨的房价，3万美元的首付款也是很多人难以在短时间内达到的一笔存款数额，想要吸引更多本地买家，大幅提供房产交易量，进一步降低首付比例，同时提供更灵活的付款方式是一项必要举措。随着竞争加剧，很多开发商推出“0首付”“10%超低首付”房源，争取更多的客户资源。
零公摊卖套内
柬埔寨房产一般以套内面积来计算，无公摊面积，不用考虑分摊率高得房率低的问题，市场中的楼盘大多是单体楼，大多数的楼盘都配有游泳池、健身房、天空吧等设施，这些设施都可供业主免费使用。
疫情的发生扰乱了市场原本的秩序，前期带来的销售停滞，已经严重影响了开发商的收入，这波不利影响还在持续，想要化解危机的开发商绞尽脑汁寻找应对策略，一些开发商借鉴国内的经验，在公共配套上寻找降低每平米单价的“路径”吸引更多购房者，即游泳池、健身房等配套设施不计公摊，后期再对业主实行充值付费使用的规定。
这种方式受益最大的无疑是买家，因为前期可以以更优惠的价格享受实实在在的住房面积，后期又可以以合理的价格使用楼盘内的公共配套设施。
重定位提价值
疫情改变了生活秩序，也加深了人们对居住选择的思考，它像聚光灯，让房地产行业存在的短板，以及过去被忽视的房产细节暴露出来，房子的安全系数、舒适度、管理服务等要素愈来愈获得高度重视。
例如，买家会谨慎选择容积率高的公寓，对楼盘绿化率也更加注重，位置、户型、配套、物业管理都是买家评判性价比的关键因素，面对迅速转变且竞争愈发剧烈的市场，开发商不得不重新规划自身定位。
和外国大手笔买家同样具有购买实力的是本地富豪，为迎合这部分群体的需求，原本侧重投资型产品的开发商转向了居住型产品。可以观察到，已有坐拥一线湄公河景的楼盘将小户型并为大平层，并附以更大附加值，带来更高价值的消费选择和更高层次的精神享受。
历史的经验告诉我们，经济每15-25年会出现一次波动周期，这种波动在房产建筑中表现最为明显，新冠疫情的发生恰好将柬埔寨楼市推入了一个新的波动周期，开发商利润率持续下行，但这一特殊的时间窗口正是真正买房人的良机！
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