目前，中国已经闯过了疫情流行的高峰期，基本势态趋于稳定，海外疫情却如汹涌的泥石流般一发不可收拾。世界卫生组织指出，当前，超过160个国家和地区正在应对新冠肺炎疫情，在国际上累计22万多人受感染，9000多条鲜活的生命被夺走。
2003年非典疫情中幸运躲过病毒的柬埔寨这一次也无法置身度外，截止2020年3月23日上午10点，官方通报的确诊病例为86例，其中，金边11例、西港34例、暹粒2例、磅湛11例、贡布2例、白马4例、干拉1例、马德望8例、柏威夏2例、卜迭棉芷2例、磅清扬3例、特本克蒙4例、国公2例。
各国政府和医疗机构都采取了相应的措施，极尽全力遏制继2003年非典疫情之后最大的病毒传染爆发，这些措施使全球旅游业遭受重创。为了应对游客的急剧减少，柬埔寨政府减免了持牌纳税的酒店和旅馆的税收，以帮助推旅业度过难关，因为旅业在柬埔寨直接或间接就业人员达近100万.
但是随着恐慌心态的加剧，其他行业也开始感到压力。在过去的五年里，柬埔寨房地产业一直处于牛市，高楼大厦层出不穷，金边的人们皆有目共睹。不过，目前房地产业受疫情影响究竟有多大，当前的真实状况和未来的发展趋势又是怎么样的呢？
当前柬埔寨楼市真实状况如何
房地产的热度会因疫情影响而下降吗？
柬埔寨房地产网Realestate.com.kh对柬埔寨地产业几位专家进行了访谈，了解他们对当前局势的看法和预测，以及了解如何最好地利用当前的市场条件。
亿丰房地产公司两名总管，林志滨和Stephen Suen同时表明，“房地产行业的确将出现停滞，但它既不是根本性的，更不是持久的。”他们都指出，各路投资基金都暂时搁置投资计划，但仍在寻找出路，柬埔寨仍然是最佳选择。
“我们的总理还提出了刺激计划，以补贴因欧盟EBA免税政策撤回而受到影响的制造业。”这一重大利好表明，在全球新冠疫情爆发期间，政府并未忘记制造业。
两位专家都警示说：“我们必须为任何事情做好准备，因为全球经济必须尽快找到复苏的路径，这样我们才能避免出现严重下滑。
柬埔寨世邦魏理仕的住宅销售项目经理认为，预计2020年前6个月内，中国开发商在柬埔寨的活动将放缓，尤其是由于中国目标市场持续以隔离防疫为首要问题，对柬埔寨的影响最大。
“旅行也受到极大的限制，因此销售基本只能在中国当地做推广。由此，路演和电子营销对于中国市场将比以往任何时候都更加实际。
尽管困难重重，但他还是充满希望地认为，柬埔寨和中国之间的牢固关系意味着跟随中国不断改善的形势，柬埔寨的地产项目仍处于有利位置。”
Alpha Alliance房地产公司首席执行官David Lim同样意识到冠状病毒对全球构成的威胁，并预计房地产活动将暂时放缓。但是他有信心，一旦政府和卫生组织全面掌控这一情况，市场热度将回升。
“所有退缩的活动都会恢复。我认为柬埔寨房地产市场将在未来12个月内反弹。
他继续说：“柬埔寨和中国之间的牢固关系将会促进更多的中国投资者在尘埃落定后转向柬埔寨。”
而且中柬关系牢固有加。2020年2月5日，洪森首相飞往北京，在中国疫情最严重的时候亲自向中国政府及其人民提供支持。总理还重申了他的立场，即在有许多其他国家争先恐后从湖北撤离人员，柬埔寨政府绝不会这么做。
总理说：“柬埔寨不会放弃它的朋友。”并表示他对中国当局采取的措施充满信心，给那些批评他政策的人当头棒喝。
两国之间的友谊似乎正在得到回报，因为原材料和医疗用品陆续从中国运往柬埔寨，一旦中国恢复经济发展，预计会有更多物资向柬埔寨输送。
当大众恐惧时，出手置业
房地产内部人士都认为普遍存在的恐慌会影响房地产市场已经是众所皆知的。随着新冠疫情相关报道广度深度的升级，更多的人会改变他们生活和工作的重心。在这些不断的转变化中，投机性市场，例如土地交易，可能会陷入停滞甚至出现价格下跌。这时便是大鳄出来的时候了。
亿丰总监们建议：“完美的时机掌握是以优惠价格进驻黄金地段的关键，万景岗1区有很多沿街店面物业可供出租。如果你要在中心地段物色好位置、更有利的条款和条件，这时是一个租借的好时机。”
他们进一步分析道，
“我们预计由于当前事件，随着办公空间新增供应、投资人需求以及人力资本回报的变化，租赁价格将下降10％到20％，商务和零售板块因领域不同而有价格明显差异，但这绝对是一个租户市场，有很大的谈判潜力。
柬埔寨世邦魏理仕的Janusz Drag认为，如今会有更多的机会等着渴望笋盘的买家。他说，“我们已经在金边的黄金地段（如万景岗1区）看到了吸引力很强的邀约，并且二手市场上也有不少交易。然而，随着更多产品的推出，更精致的设计，更新颖的概念以及更诱人的价格，最划算的交易依然值得期待。”
至于金边的地产行情，高房价一直有点令人望而却步。对于大多数本地买家而言，金边大型高端项目的高级住宅已遥不可及。Alpha Alliance的David Lim认为，这对房地产市场整体来说是不利的。
Basac Realty首席执行官Ny Tinat一直在观察房地产市场，他分享道：“在这种冠状病毒情况下，现在是投资者或准房主考虑进入市场，在黄金地段以便宜价格购买诱人物业的好时机。”
他预期价格在未来几周和几个月内下跌。“首先是在线博彩禁令，然后是EBA回撤。现在，我们面对的是新型冠状病毒，”他列举了上述可能导致价格下跌的因素。其他专家则将价格下跌归类为市场自我调整。
Ny Tinat说：“我们正在密切关注三个区域。首先是金边南部新机场周围的区域，特别是在Kandal Stueng、Takhmao和S’ang。其次是51号公路，这片土地适合工业发展。最后，还有Arey Ksat，虽然尚未完全开发，但一旦新冠疫情危机消退，人们的兴趣就会增加。”
疗伤之路
目前，全球卫生网络已追踪报告了超过22万例确诊病例。但是，人们通常忽视了在22万感染患者中恢复过来的将近8万5千人，恢复率为40％。
中国卫生官员还报告说，在中国实行省级封锁和国内旅行限制之后，中国的新病例急剧下降。湖北省，疫情集中爆发地，据当局报道，自实施严格隔离以来到2020年3月19日，首次没有新病例发生。
(上图显示了中国的感染率（橙色），其他国家的感染率（黄色）和国际上的恢复率（绿色）。2020年3月19日数据来自约翰霍普金斯大学系统科学与工程中心)
尽管预计最早的一种疫苗的上市时间也要到2021年，但医治康复的消息无疑在世界范围内受到欢迎。因此，房地产业内许多人预计市场最早将在2020年第三季度恢复到疫症暴发前的状态，而更为保守的估计则预计情况将在2020年第四季度末反弹。
Janusz Drag的看法是，“我们预计经济活动将在2020年第三季度开始回升，因为届时新冠疫情大流行应该已经过去，国际间出行互访也将重新恢复。”
他认为，中端市场将使房地产活动重新焕发活力，“到目前为止，这段时期内我们看到的是，中端和可负担型项目的市场仍然相当强劲，需求似乎仍然良好，我们预期在一切恢复正常时，这一板块热度会进一步上升。”
David Lim预计市场将在2020年第四季度之前回升。他还相信，由于中端市场的强劲需求的支撑，市场整体将恢复。“基于许多因素，房地产市场的预测，尤其是公寓市场，看起来是乐观的。首先，大多数开发商将目光投向了柬埔寨当地的买家，而不是仅依靠外国买家。”
根据莱坊Knight Frank的数据，高端和中档公寓的供应量目前分别为61％和39％。截至2019年第一季度和第二季度，启动的新项目中有60％被归类为中档。根据这一数据，莱坊预测，到2022或2023年，高端和中端产品的对比将缩小到56％和44％。
David Lim继续指出市中心内土地价值增长过快，“第二，位于城市内的连地房产价格上涨得如此之高，以至于柬埔寨年轻人无法负担得起住房建立自己的家庭。”
（自2010年以来，金边的土地价格每平方米价格上涨了一倍多，带动全国房地产空前繁荣。）
根据世邦魏理仕的数据，金边最核心地区，隆边、桑园和马卡拉区的土地价格从2010年至2019年增加了约150％，起始价格为每平方米5,000美元。自同一时期以来，金边其他地区，雷西、森速和水净华区的价格也翻了一番，起价为每平方米1,000美元多一点。堆谷区是较新开发的地区之一，价格从2017年约每平方米2,000美元跃升至2019年约每平方米3,500美元。
考虑到这些价格定位和当前人们优先考虑的事宜，在这段期间土地价格的商榷余地可能会给买家带来更多的主动权。
David Lim还指出，“第三，柬埔寨年轻人更喜欢住在城市，因为道路基础设施差，每天通勤上班高峰时期，交通特别拥挤。第四，为满足高需求，大多数开发商参与到可负担型公寓的开发领域，并通过贷款安排协助柬埔寨中产阶级购买房屋。”
短期内房地产市场可能会放缓，但房地产专家一致认为，这既不是系统性危机，更不是持久性危机。即使在危机期间，人们寻求机会的途径依然畅通无阻。尽管疫苗研发还需要一年的时间，但统计数据表明大流行终究会结束。这完全取决于未来几个月公众如何做到扫除焦虑，保持警觉。
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