在购买社区住宅里的别墅之前，有几个技巧，可以避免一些可能出现的长期或短期问题。
我对柬埔寨出售的社区住宅应该有何种期许？
社区住宅（Borey）是低层住宅物业群，位于封闭式的社区。这里的物业包括别墅，公寓，联排别墅，商铺甚至是托管公寓。
社区住宅有很多种物业，满足个人和家庭的需求。一大特色是有自己的基础设施和服务，包括道路，供水，用电，废物处理。不过社区住宅最大的卖点是超大的空间，安保设施。因为它的独特性，这里给你更安静的感觉。
在社区住宅购房是明智的选择，因为意味着您的新住宅周边有齐全的基础设施，包括水电和合适的道路系统。小区安保设施齐全，有公共区可供家庭使用。缺点是相比独栋物业的附加费用，入住新住宅之前的等候期，以及购买的社区住宅项目并没有完成所有的承诺的风险。
社区住宅大多数在哪？
社区住宅主要位于金边市的外围，很少一部分位于内城区。这是因为需要更多的土地建房，而土地在已经严重超负荷的城区非常少见。它们在其他的主要中心也越来越多，比如暹粒市, 西哈努克城和马德望。
与此同时，社区住宅更多的新项目登陆城市外围靠近主要高速公路的地方，尤其是在工业活动密集、工人很多的区域。
社区住宅的开发商可以拿到完全没有开发的农地，水田和湖），为新的迷你城市建造基础设施。基于这个原因，社区住宅项目的快速发展对于打造城市新区是很必要的，非常适合居民物业。对于开发商来说，开发必要的基础设施，他们可以改变土地，在项目完成后可以拉高每平方米土地的价格。
如果我不是柬埔寨公民，可以购买社区住宅吗？
外国人不允许购买社区住宅，因为这些是拥有土地的物业。土地法的第8条说明：“伪造国籍购买柬埔寨土地的外国人将受惩罚，根据本法律的251条执行。这类情况下购买的土地都会政府剥夺，而且不会有任何的赔偿”。不过，部分社区住宅有带独立产权的公寓，外国人可以购买。此外，外国人也可以考虑通过柬埔寨代理购买1套有土地的住宅。
我是柬埔寨人，我能购买社区住宅出售的别墅吗？
柬埔寨的公民可以购买社区住宅带土地的物业，只要他们满足法律和财政条件。
当我选择在社区住宅购房，我需要寻找什么文件？
很多项目冒充是社区住宅，不顾这些冒牌项目没有必需的批准和文件。他们只是在营销的时候自称是社区住宅。买家需要核对5种文件，确保社区住宅项目的质量和可信度。
这5种重要的文件分别是硬产权，公司营业执照，批准的总体规划，施工执照，社区住宅执照。
硬产权：当交易社区住宅的时候，你需要核对两类的硬产权。第一个是整个社区住宅项目的产权，这被称为总地契，覆盖项目的所有土地。第二个是每套住宅的单独产权。这些被称为独立产权。1个合法的社区应该能向买家提供这两种产权。如果不能，不要买房，直到他们可以。
开发公司营业执照：开发公司需要登记自己，从相关部门获得必需的施工批准。不过，施工并不表明他们有批准。你可以要求查看营业执照，确保项目和开发商的程序都是合法的。
总体规划批准：土地管理部分需要在施工之前批准开发商的总体规划。可信的开发商应该能够向你展示批复，起码展示副本。
施工执照：施工公司需通过土地管理部门的背景审核。社区住宅必需有单独的注册建筑公司建造房子和基础设施，确保项目的持续性和质量。一旦这些理清了，施工公司应该给出执照。
社区住宅执照：一切都准备就绪的时候，经济和财政部会向社区颁发执照。这意味着开发商在资质，设计，销售计划和文件上都满足了政府的要求。
我是否该购买社区住宅有硬产权或是软产权的房子？
事实上，您可以购买有软产权或是硬产权的房子。最重要的是，你一定要确保开发商有主硬产权。
CBL Law Group 的律师Lay Solida女士说：“社区住宅是合法的，已经获得了相关部门的认证。最重要的事情就是社区住宅有主硬产权。”
社区住宅一定要有硬产权。硬产权确保开发商完全拥有社区土地。你可以做额外的工作，核对在硬产权方面是否有待定的法律问题。这些特定的文件将会保护你和你的投资。
Dara先生已经在金边的社区住宅里购买了1套别墅。他说他对上述文件已经很熟悉了。他解释说：“我刚在金边买了1套房子，我选择分期付款。到目前为止，没有硬产权或是软产权方面的问题。这只是一个买卖协议。是对分期付款完成后的担保。如果我需要硬产权，我需要自己处理文件”。
Sleuk Rith Realty的首席执行官Kheang Puthy先生告诉当地的报社：“我们需要核对所有的法律文件，比如产权，施工执照，相关部门的协议。当您购买的社区住宅有所有的文件的时候，你将会是安全的”。
但是如果出售的社区住宅有硬产权但是只给你软产权，怎么办？
ACLEDA Bank的贷款部门员工Cheng Soknov先生很乐观，他说：“当你购买社区住宅只有软产权的时候不是问题，最重要的事情是社区住宅是合法的，我们可以让这个通过”。
如果总地契是硬产权，那么硬产权可以给那些买家购买的单独物业。这依然是最安全的选择，确保你购买的房子会有单独的硬产权。这可以达成，但是需要花费房子价格的4%。一旦通过，你就不用再担心以后的产权问题，可以安心的入住了。
为什么社区住宅总体规划这么重要？
每一个社区项目都需要一个整体规划。这很重要，而且买家也需要知道这点。在开发项目获得其他的许可证之前，他们也需要有详细的规划，向政府部门和监理展示社区在未来是否会获得成功。
在某些情况下，政府部门可能会研究一些销售策略，因为有些时候，业主可能项目能否被市场消化和周边区域消化没有那么深入的研究。
Socheata也说：“如果项目低于市场价格脱销，我们（政府部门）可能会召集业主，对比销售价格，项目的花费以及其他费用，让项目卖出一个合理的价格”。
社区住宅有施工执照，营业执照以及社区执照的重要性
金融财政部和土地管理部，城市规划和建设部已经一起宣布，部分施工项目没有在相关部门登记，会影响房地产的开发。
Chan Socheata女士－工业和金融部门的房地产开发商务管理办公室主任说：“通常来说，在颁发项目开发许可证之前，部门会根据清单评估，找出项目是否有清晰、强力的收入，资产，抵押品，土地产权，以及其他的资产来支持项目”。
Socheata建议说：“所有的项目开发商必须从金融和财政部获得执照。这也是买家在购买期房之前需要慎重考虑的，不管是共管公寓还是社区住宅。记住询问项目是否获得了执照，以便保护自己的权益，不要浪费钱，惹不必要的麻烦。”
总体来说，如果我们购买任何没有合法执照的项目，都是有风险的。当项目有合法执照的时候，对于打造稳固的金融体系，预防金融风险，很有帮助,可以明确开发商和买家的责任，尤其是保护和预防公司破产的风险。
我是否该核对开发商的执照？
关于开发商还有一些关注点，他们仅仅通过当地的政府登记合法的施工执照，而不是国家层次。
这对买家来说可能非常麻烦，无论是关于土地所有权还是住房，因为国家政府可能不承认当地的注册。
所以，在决定购买任何项目之前，确保它的合法性，他们具有其他合法文件，比如总体规划，硬产权。
社区住宅的预算规划有哪些类型?
总体来说, 社区住宅有3种预算规划。第一种是项目的业主使用他们的资产投资。第二种是项目所有者和银行合作。第三种是所有者首先从客户那集资,以开始施工(楼花)。
第一种情形对买家是最安全的，因为这意味着开发商有充足的资金完成项目，即使没有买家的预付款或是银行的财政支持。话虽如此，和银行合作的项目在柬埔寨的市场上也是比较常见的, 如果开发商有很好的声誉和业绩记录,和值得信赖的著名银行合作，那么就没有什么好担心的了。
第三种情形可能会让买家比较担忧了。如果项目没有像开发商预计的那么快售出，可能项目会停止或是放缓。在这种情况下，如果你购买预售的房子，你可能无法按时拿到房子。最糟糕的情形就是，你可能根本就拿不到房子。并且，如果开发商在项目接近竣工的时候钱用光了，社区住宅的公共设施可能会受到波及，一些不会如一开始承诺的那样建造，比如道路，安保设施和公共区。
我是否该分期付款购买社区住宅?
BTV的经济主编Yin Leangkon先生警告不要分期付款。他说：“事实上,部分开发商使用根本不需要定金的付款方式。意味着客户可以在项目竣工的时候买下他们的物业”。他也强调说，分期付款会花费5到10年的时间，付的钱会超过售价。
买家决定那种付款方式适合他们。分期付款会让价格比普通价格高，也要求你等待并为施工付款，直到项目结束。筹集的钱要么用于施工，要么用于营销。
我是否该在社区住宅施工开始前购买
在项目竣工之前购买是有利的。距离竣工的时间越长，房子的价格可能就越低。不过当项目开发商不得不等待客户的钱来完成施工的时候，买家就应该考虑项目的资金和预算方案了。你购买这种项目可能会有风险，因为如果客户没有那么早或是那么多购房的话，项目可能会破产。
如果开发商从银行得到了项目贷款，这会给客户信心购买房子，因为银行在批准贷款之前有严格的要求和条款。
有住房贷款吗?
如果你不能马上支付全款的话,有贷款协议帮助你的财政,这将会非常有帮助的。这会给你很大的灵活性,可以按照预先安排好的付款,以更舒适的节奏。不会一下就掏空你所有的积蓄。
有多种房屋贷款,但是都不同,银行的利率也不同。社区住宅有时候也和当地的银行合作进行住房贷款。所以,最好和当地银行以及开发商核对,看哪种适合你。在购房之前决定哪种贷款,而不是购房之后。
我是否该从银行或是开发商贷款？
如果你从银行贷款，可以贷到房子价格70%的钱。但是你需要有稳定的收入，抵押品。如果借贷期限15年，年利息可能7%起。借款人有时可能被要求支付房子价格的30%做首期付款。
直接从社区住宅开发商贷款更容易。你不需要抵押品，收入证明，甚至是首期付款。你只需要确保你有稳定的收入可以付款。但是如果你不能付款，开发商可能会很快收回你的资产。
当你从银行贷款的时候，他们会调查你的财政能力。他们也需要调查社区住宅是否是个安全的投资。这让买家满意困难更大，但是可以长期付清。
社区住宅可能会提供更轻松的贷款条款，但是相比从银行贷款，你需要承担更多的风险。
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