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如果您正在关注亚洲的前沿市场，可以说柬埔寨是对外国房地产买家和企业主最开放的市场。
自从20多年前红色高棉瓦解以来，这个位于东南亚中心的小国在经济增长方面取得了飞跃。柬埔寨房地产是从该国空前崛起中获利的最佳方式。
柬埔寨 20 年来从未遭受过一年的经济衰退。它跳过了 1990 年代的亚洲金融危机，忽视了 2000 年代初的科技泡沫，甚至超过了最近的 2008 年金融危机。
没有对经济衰退完全免疫的国家，但柬埔寨有点接近了。原因是柬埔寨与许多前沿市场一样，与全球经济的相关性较低。
在 21 世纪，几乎每个国家都依赖于其他国家。如果中国、美国或欧洲生病了，世界其他地区也会生病。
但罕见的例外往往是不太依赖外国资本的前沿市场经济体。
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柬埔寨并未受到大多数投资者的关注，但这种情况正在迅速改变。三星、耐克、丰田等跨国公司正在柬埔寨繁华的首都金边开展业务。
在过去十年中，柬埔寨的外国投资活动实际增长了 800% 以上，然而对于外界来说似乎才刚刚开始。
制造业增长的水平也令人刮目——尤其是由于劳动力成本较低，而相比之下，中国对传统工业来说劳动力成本已变得昂贵。显然，这些因素对柬埔寨的房地产价格和整个国家的经济都是积极的。
意识到柬埔寨的潜力，投资正在涌入。但存在一个问题：高薪外籍人士，通常从国际公司赚取六位数的薪水，很难找到符合他们标准的公寓。
首都金边的房地产市场与 1990 年代的曼谷或 2000 年代的西贡非常相似。
在某些情况下，您现在可以以低于每平方米 1,500 美元的价格购买金边市中心的房地产。相比之下，泰国曼谷黄金地段的公寓单位价值约为 6,000 美元/平方米。
在邻国越南，你甚至不能真正拥有土地，因为每块土地都只能从政府那里获得 50 年的租赁权。不过，河内和胡志明市的房地产价格仍约为每平方米 4,000 美元。
另一方面，现在随着国家中产阶级的崛起，柬埔寨的一些中型城镇如贡布，商业活动、建设和增长都在蓬勃发展。一些二线城市的外商投资活动尚未活跃——不过，这将不可避免地在未来十年内到来。先行者总能抢占最佳位置。
无论如何，柬埔寨都是亚洲房地产投资最令人兴奋和未被充分认识的地方之一。
东南亚掘金热土——柬埔寨
目录
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01 |
外国人可以购买柬埔寨房地产吗？ |
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02 |
硬产权与软产权 |
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03 |
柬埔寨的房产税是多少？ |
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04 |
在柬埔寨购买房地产安全吗？ |
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05 |
投资柬埔寨房地产的最佳地点 |
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06 |
如何在柬埔寨进行装修？ |
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07 |
在柬埔寨聘请房地产经纪人 |
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08 |
有关柬埔寨房产的更多详情 |
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09 |
购买柬埔寨房产是一项好的投资吗？ |
01外国人可以购买柬埔寨房地产吗？
柬埔寨不仅允许外国投资，而且比东南亚其他任何地方都更鼓励外国投资。几乎任何类型的 100% 外资所有权的企业的创建都很容易。
一年多次入境签证的费用为 300 多美元，申办只需要几天时间。持有长期签证在柬埔寨生活既简单又划算。
外国房地产买家可以直接以自己的名义拥有公寓单位的分契式所有权。但土地或店屋不提供分层地契。普遍的共识是，新的公寓楼价格一般偏高。
| 图：外国人可以直接获得柬埔寨高层建筑二层以上的合法产权
在殖民时代遗留下来的旧店屋或旧式公寓中找到最优惠的价格也是常有的事情。对于活跃的投资者，具有发展潜力的地块也很有前景。
然而，购买这两种类型的房产，事情变得更加复杂，因为外国人不能直接拥有除了公寓单元之外的任何形式的不动产。
您必须与柬埔寨公民签订代理人协议，通过几种不同类型的合约强制执行，或成立柬埔寨土地控股公司。土地控股公司在法律上更安全，但需要每年支付许可证照费用和每月报税。如果您要大规模地购买柬埔寨房产，赚取的利润仍然值得格外付出努力和成本。☞外国人在柬埔寨买地的方法
02硬产权与软产权
除了分契产权，柬埔寨房地产市场的另一个怪现象是“硬产权”和“软产权”的区别。两者都为您提供永久合法的业主身份，并且必须由柬埔寨人或柬埔寨公司持有。然而，硬产权和软产权之间有一些重要的区别。
硬产权通过国家政府的土地登记处登记，赋予业主无可争辩的权利。相反，软产权是通过当地政府注册的。至少在理论上，软产权不像硬产权那样铁定。
| 图：柬埔寨硬产权
过去柬埔寨超过 90% 的房产以软产权持有，它们是政府认可的合法所有权证明。软产权足够稳固，几乎任何当地银行都会接受软产权作为担保贷款的抵押品。
大多数柬埔寨人甚至更喜欢软产权房产，因为转让费要低得多。不仅如此，与中央政府相比，地方政府的处理时间要少得多。
一切都可以在几天而不是几个月内完成——这尤其让转手倒卖更轻松。
话虽如此，适当的尽职调查是必须的。房地产投资者通常会聘请律师与邻居交谈，查看土地登记处，并确保软产权物业的卖方确实是真正的所有者并且没有产权负担。
| 网络配图
值得注意的是，土地管理和行政项目（LMAP）的启动在全国范围内推行全面、全数字化土地登记。
通过这一举措，柬埔寨的所有土地已逐步从软产权转变为公认的硬产权。所有软产权都将免费转换并且不再存在，这只是时间问题。
有些人错误地声称软产权“不安全”。如果询问当地专家并查问银行接受哪些抵押品，他们会发现并非如此。
03柬埔寨的房产税是多少？
房产税
年度房产税是房产市场价值的0.1%，超过 100,000,000 瑞尔（约 25,000 美元）。不用说，柬埔寨的年税非常低，低值资产根本不需要支付。
租金所得税
居民的租金所得税为10%。对于非居民，租金收入的税率更高，为 14%。各种扣除可能适用，并可以显着降低实际税率。
闲置土地税
未使用的土地每年按其市场价格的 2% 的税率征相当高的税。正因为如此，你不能在柬埔寨“储备土地”而不支付合理的税款。土地购买应立即开发并使用，尽快产生收入。
| 柬埔寨闲置土地需被征收相当高的税
如果您与当地人交谈，您会发现大多数人甚至没有在税务系统中注册。因此，柬埔寨几乎没有执行任何这些税收。
这绝不是建议不支付这些税款。这只是对现实的说明和对当地实际操作的一些了解。
04在柬埔寨购买房地产安全吗？
简单一句话，是的。如果事情处理得当，外国人享有永久所有权和对其财产的完全控制权。
然而，与邻居交谈并查看地证办公室的公共记录很重要，尤其是对于软产权房产，确保您购买的房产没有被他人要求索偿。
虽然不是家常便饭，但人们出售已抵押或有其他争议的房产并非闻所未闻。这可以通过适当的尽职调查轻松避免。
同样重要的是要记住，外国人不能合法地以自己的名义拥有软产权或硬产权——只能是分契式产权。
如果您并没有打算成立一家房地产控股公司，那么唯一的选择是找一位当地代理人代表您持有该物业，并与他/她签订几份必要的合约。这需要律师的从旁协助。
05投资柬埔寨房地产的最佳地点
柬埔寨是一个相当小的国家，人口刚刚超过 1600 多万。话虽如此，他们有很多城市，每个城市都有各自的优势，都是购买房地产的好地方。
一些城市，如柬埔寨首都和最大城市金边，很受欢迎，原因很明显。西哈努克和暹粒等其他城市则因其游客人数的快速增长而吸引了投资者。
|图：暹粒市区
还有波贝和马德望等中线城市，我们预计由于柬埔寨的快速城市化和人口增长，房地产价格将上涨。在这些城市，外国投资者的活动要少得多。但可以说，与其他城镇相比，它们从经济繁荣中获得的收益更多。
06如何在柬埔寨进行装修？
在柬埔寨房地产赚钱的最佳方式通常是购买一套未装修的店屋公寓，然后花钱修复它并使其达到现代标准。
但如果您要进行装修，就需要一个承包商。让我们面对现实吧：在发达国家有时也难找到诚实的承包商，更不用说在前沿市场。
亚洲发展中国家的承包商可能并不总是符合国际标准，根据推荐和当地熟人寻找承包商至关重要。柬埔寨存在诚实、公平的承包商。但是您绝对必须结识对的人并了解当地市场。
请注意，如果您在柬埔寨购买店屋的顶层，您就拥有该建筑物的屋顶，并且通常有权在上面加建。不过，您必须首先获得社区部门的批准。
07在柬埔寨聘请房地产经纪人
对于柬埔寨的新移民来说，一个合适的房地产经纪人是必须的。在前沿市场这又是一种有时不符合国际标准的服务。
在金边、暹粒或西哈努克港以外物色到优质代理的可能性不大。那是因为当地人在柬埔寨并不真正使用房地产经纪人。高棉人通常通过当地圈子和口口相传寻找待售房产。
如果您是外国人，房地产经纪人能够帮忙简化流程。但对于大多数投资者来说，通过柬埔寨房地产经纪人可能是一个好主意，除非你会说高棉语并且不介意与当地官僚机构打交道。
还值得注意的是，某些房产交易可能不接受您使用代理服务。无论这样做是否实用，许多高棉人宁愿自己推销房产节省销售价值 3% 的代理费。
|图：委托中介卖房将产生3%的代理费，这笔费用通常由房东支付
当您通过房地产经纪人购买柬埔寨房产时，卖家通常会支付全部经纪佣金。
因此，许多本地“上市”公寓只会在门外用高棉文字标明该物业正在出售以及联系电话，或者将物业信息挂在Facebook社交平台上。
抓住这样的机会需要您会说高棉语或认识说高棉语的人。所以呢，最划算的交易是骑着摩托车到处跑，记录下每项待售房产的信息。
尽管如此，好的柬埔寨房地产经纪人可提供有价值的服务——尤其是对于新手和外行。
08有关柬埔寨房产的更多详情
柬埔寨法律手册中的规则不一定是实践里的运作方式。本指南中提到的一些建议可能并不广泛适用，要么比乍一看起来实际更微妙。
例如，软产权交易在地区层面而非国家层面。因此，流程和时间框架因您购买房产的地点而异。
运气不好的，会碰到几位“居委会主任”官僚作风，索要贿赂，除非你愿意耗上两个月办理所有权转让。有时你可能会遇到一个小问题。然而，通常有人会主动提出帮忙“解决”任何小问题。
值得一提的是，除了几美元的小数额，任何买卖都以美元作为首选货币。这对熟悉柬埔寨的投资者来说是显而易见的，但对于不熟悉的人来说，这可能是新的信息。购买以美元计价的房地产是投资柬埔寨房地产的一个积极而独特的方面。
不管您对美元未来的看法如何，以美元计价您的资产要好于大多数其他亚洲货币。由于通货膨胀，印尼盾和越南盾等一些货币多年来表现不佳。
|图：以美元计价是投资柬埔寨房地产的一个积极而独特的方面
09购买柬埔寨房产是一项好的投资吗？
投资柬埔寨的建议并未被广泛的认同。但这正是柬埔寨房地产具有如此巨大潜力的原因。简而言之：您可以通过投资尚未被外国资本和大型投资公司有力掌控的前沿市场获利。
彭博社或 CNBC 等顶级新闻媒体当然不会过多地谈论柬埔寨。这是好事。尽管其他人甚至还没有发现柬埔寨，但其国内生产总值每年以超过 7% 的速度攀升。
与此同时，您可以在金边市中心以每套10万美元的价格购买房产。这与巴基斯坦的卡拉奇和孟加拉国的达卡等远不发达的首都城市的价格大致相同。
这是被认为是全球房地产价格的“底线”，价格不太可能远低于这个水平。
|图：在金边10万美元就能买一套漂亮的小公寓
柬埔寨的整体经济依赖于内部因素，例如城市化率和人口增长，而不是全球经济的一时兴起。任何访问金边的人都可以清晰地看到正在崛起的中产阶级。
全国各地正在建设新的道路、港口和其他类型的基础设施。经济多元化的进程仍在继续。受低税收和商业友好性的诱惑，大型跨国公司正在开业并带来高薪外籍人士。
更重要的是，一个曾经受红高棉暴行而伤痕累累的国家不仅在前进，而且还在飞跃。柬埔寨最好的日子即将到来。
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