分契式产权解析！中国人如何在柬埔寨合法拥有房产？

外国人可以在柬埔寨拥有土地吗？简短的答案是“否”。但是柬埔寨政府放宽了这一限制，允许外国人通过分契式产权拥有不动产。

柬埔寨的分契式产权（Strata Title）是一种相对较新的财产所有权，并且是只颁发给外国国民的业权。由于政府不允许外国人在该国拥有连地房地产，这种类型的产权目前仅限于共管式公寓和写字楼，写字楼也是最近才开通这种产权。

现在的问题是，作为外国人，您如何获得分契式产权？

免责声明：外国买家，本地买家，具有柬埔寨国籍的外国买家和公司欲购买分契式产权的物业，必须满足的要求略有不同。柬埔寨房地产网Realestate.com.kh强烈建议您咨询房地产经纪人，指引您了解个案的具体情况。至于本指南，我们将向您介绍外国个人买家须经历的一般步骤。

如何购得分契式物业

获取分契式产权的物业当然要从业主开始着手。不过，在前往公寓销售处之前，我们建议买家首先与当地地籍办公室和当地分区/公社委员会联系，以了解开发商/当前业主是否确实拥有原始的合法所有权。对于房地产开发商，这一步骤的关键在于验证其硬产权（完全保有权）的有效性，以及是否分割分契式物权的合法资格。

完成上述合规性调查后，买方可以继续与公司本身进行交易。公寓开发商可能会有代理商来处理销售，但我们建议买主获得其公司注册文件/公民身份证的副本，落实另一层合规性调查。对于进行公寓转售的个人业主而言，就需要作公司与个人双重身份验证。

一旦合规性明确后，硬产权物业的买家和业主（或授权代表）必须亲自到地籍办公室同时进入产权转让的办理程序。在进行所有权转让的期间内，外国买家必须停留在柬埔寨境内，因为他们的指纹必须贴在国土部门提供的标准文件Vente Definitive和所有权转让申请书中。

重要的是要注意，土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）要求提供买方身份和婚姻状况的完整认证文件，并将其翻译成高棉语，其中包括买方的姓名，因为不允许在产权证书上实用英文姓名。

产权转让所需的费用须向税务总局（GDT）支付。当土地办公室审核并核准提交的文件后，才支付转让税。这些相同的文件将提交给GDT，然后GDT将根据一套专有的标准和计算方法评估该物业的价值。然后，来自GDT的官员将负责进行评估，可能需要1-2周的时间。评估后，将开具含有需要支付的转让税金额的发票。

请注意： 通常转让税由卖方缴纳，但这可以买卖双方协议选择。请务必与原业主明确这一个重要的转让环节。
GDI将向付款方发出收据作为付款证明。该收据协同认证文件将被发回MLMUPC的地籍管理局。地籍管理局将签发一个新的产权证书，冠以新的所有人的名字。

其他产权形式

如果考量过分契式产权不符合您的需要，您可以采用其他方法，例如获得柬埔寨公民身份购买，或以公司法人身份进行租赁，来实现在柬埔寨拥有连地房产。但是这些方式涉及完全不同的步骤，而且相对比较复杂。我们强烈建议寻求柬埔寨律师的协助，来指导您完成这些做法的整个过程。

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