住宅和商用地产在柬埔寨蓬勃发展，首都金边目睹了最快节奏的增长，几乎每年不少新的开发项目发布、楼盘竣工。物业管理自然是不可或缺的一部分。柬埔寨房地产市场的日益成熟，开发商、代理商和投资者都看到，一个地产项目的长期成功在很大程度上取决于其交付后的服务质量。
那么，柬埔寨的物业管理是什么样的？为帮助读者了解得更具体，柬埔寨房地产网邀请了柬埔寨首屈一指的物业管理公司 Naki Realty 的首席执行官 Veasna Meas 先生。
△Veasna Meas先生
柬埔寨当前的物业管理如何？
相对人们对美国等更发达市场的期望，柬埔寨的物业管理没有太大不同。根据 Veasna 的说法，“柬埔寨的物业管理提供给开发商或私人业主以及租户的是相类似的服务”。
他的解释是，柬埔寨的物业管理涵盖了以多种方式维护不同物业的基本方面。例如，柬埔寨的公寓物业管理服务商负责管理大堂、乘客/服务电梯以及建筑物内分权业主或租户使用的其他公共区域。
与美国非常相似，在柬埔寨，业主协会 (HoA) 可以由物业的分权所有人组成。通常在建筑物业的占用率达到 70% 后，需要成立这个集体机构，由其指定一家物业管理公司利用租户/分权所有者支付的管理费用来维护共享空间。
让我们更好地了解柬埔寨的物业管理是如何运作的，Veasna 描述了以下两个主要方面：设施管理和物理空间管理。
设备管理
| 照片来自白银城
游泳池很不错吧？多亏了物业管理，这个游泳池干净透彻！
设施管理是指维护建筑物的外部和内部，包括窗户、景观、车道、大堂、乘客电梯、健身房和建筑物的其他设施。Veasna 强调了设施管理的重要性，因为像公寓这样有许多个业主的住宅建筑需要有专人照顾公共/公共区域。管理费其中的一部分开支就用于设施管理。
物理空间管理
| 照片来自白银城
需要你的生活空间干净整洁？物业管理帮助您定期清洁。
物理空间管理是指在单个物业（无论是公寓、连地住宅、甚至是购物中心的铺位）内提供的个体服务。这一范畴的物业管理是为满足物业投资人对其物业现场管理的需要应运而生。
Veasna 指出，这方面的物业管理给海外买家创造了很大的便利。在疫情期间，这项服务的重要性更加凸显。当国际旅行大多受到限制，旅行的目的地的隔离停留可能非常昂贵，耗费不必要的时间和精力不说，访客还面临传染风险。
因此，物理空间管理服务，正如 Naki Realty 所提供的服务，实现了海外投资者在无法实际身处柬埔寨的情况下管理他们在柬埔寨的房产。
服务于海外投资者的物业管理的好处
柬埔寨的很大一部分购房者来自海外，外国人对柬埔寨房产的兴趣激增，产生了对物业管理服务的需求。以下是物业管理如何使柬埔寨房地产市场的海外买家受益：
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实现海外投资者监管他们的房产
鉴于当前的旅行限制，像 Naki Realty 这样的物业管理公司让海外买家更容易管理他们的房产（或多个房产），不用过多的操心。
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管理多个物业的一站式解决方案
海外投资者通常拥有多处房产。管理多个物业，无论是在同一个开发项目中还是在不同的项目中，都可能令人头疼。“无论投资者拥有多少房产，” Veasna 说，“物业管理公司的目标是为海外买家提供他们可以信赖的人来照顾他们的房产”。
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租户管理变得简单
海外投资者可以预期获得这些服务：筛选租客、出租和接洽租户的要求等，由他们选择聘请的物业管理公司来处理。柬埔寨的物业管理服务 24/7 全天候接收租户的请求。这完全避免了租户直接联系可能身处国外和不同时区的业主。
柬埔寨物业管理费
柬埔寨的物业管理费从1美元到2美元不等，乘以平方米的总面积。总面积是指单位本身的面积加上分摊的公共区域份额。例如：
总单位面积
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单位面积 |
50平方米 |
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公摊面积份额 |
40平方米 |
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总面积（单位面积 + 公摊面积） |
90平方米 |
管理费
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总面积 |
90平方米 |
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管理费（每平方米） |
$1.5 |
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管理费 |
$135每月 |
管理费用于设施的维护，一些开发商为项目准备的储备基金 - 用于解决建筑物中不可预见费用的专项基金，也会部份分配到设施维护
管理费是否包括租户筛选和租赁管理呢？
关于租赁的服务被归类为可选服务，将收取象征性的费用。这项额外服务的费用是租金的一部分（约 10%）。广而推之，诸如租户清退之类的争议解决操作也将收取象征性的费用。
我可以提出协商减少服务项目而支付较低的管理费吗？
这样的协商会很困难，因为管理费价格是根据你所拥有的单元类型和可用的设施来确定的。物业管理费包括在建筑物内居住的所有租户和分权所有者使用的公用事业开支和设施维护费用。
| 照片来自白银城
归家即享受星级酒店般的服务
柬埔寨物业管理相关规定
在柬埔寨物业管理尽管是一项相对较新的服务，但柬埔寨也有一些关于物业管理的明确规定。
物业管理牌照
柬埔寨财经部颁发的物业管理许可证。Veasna 解释说，财经部于 2015 年至 2016 年左右开始许可证制度，Naki Realty 是第一批获得许可证的机构其中之一。
自持证运营以来，Naki Realty 在为柬埔寨监管机构塑造物业管理概念方面发挥了重要作用。
分契式物业
分契式所有权适用于多个所有者的建筑物业。这是目前唯一可供外籍人士直接拥有的财产。您可以在此处了解有关柬埔寨的分契产权和其他产权的更多信息。分契式所有权下的建筑物必须有适当的物业管理形式。然而，鉴于该业务领域的相对新颖性，开发企业仍在探索如何实施更有效的管理。
柬埔寨物业管理的未来
当然，每当市场引入任何新概念总会面临挑战。根据 Veasna Meas 的看法，柬埔寨目前面临的挑战是接受物业管理作为物业移交后的一项标准规划。他解释说，事实上越来越多的开发商开始意识到他们不是万事通，物业的正常使用需要专业的物业管理来确保。
此外，开发商之间日益激烈的竞争已经导致部分企业，尤其是具有国际背景，会寻求像 Naki Realty 这样的公司来提供物业管理服务，以确保项目的总体成功以及其建筑交收后长期稳定的价值，这一阶段才是来日方长。
“物业管理将随扩展的房地产市场一道持续发展，” Veasna Meas 说， “随着越来越多的公寓和办公楼现盘上市，开发商已意识到对此类服务的迫切需求”。
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