柬埔寨硬产权和软产权到底有什么区别？

在柬埔寨买房买地，常常会碰到两种产权：硬产权和软产权，那么究竟什么是硬产权，什么是软产权，两者之间有什么区别？同样的一块土地为什么会有不同的产权类型存在，投资者在选择过程中又应该注意什么问题呢？

 

 

柬埔寨土地所有权的历史

首先，了解柬埔寨的历史对投资者正确解读柬埔寨土地所有权至关重要。柬埔寨曾有着动荡不安的过去，红色高棉和多年内战带来的影响至今仍存在于多方面，土地市场就是一个影响较明显的领域。

1975年至1979年间，红色高棉废除了财产所有权，并销毁了所有官方财产记录。那时，土地都属于国家，不属于私人。红色高棉倒台后，在接下来的十年里，财产所有权仍未得到承认，所有财产都归政府所有。

直到1989年柬埔寨通过了《土地法》，私人土地所有权才得以恢复。2001年，柬埔寨发布了《土地法》修订版，2001年《土地法》创建了土地登记系统，个人可以在法律框架下登记土地并在国家政府层面得到承认，迄今为止仍然适用。

柬埔寨登记土地的任务是复杂且具有挑战性的，尤其是在大部分土地所有权文件已被销毁或不足的情况下。过程中也发展出一个多层次的系统，不同土地所有权代表不同的级别，主要区别在于土地/财产注册所在的政府级别。

 

什么是硬产权？

硬产权是由国土管理规划局 （MLMUPC）所颁发的所有权证书，土地详细信息均获得国家级认证，是柬埔寨房产权中最强有利的形式。硬产权转让须交付4%的转让税，大约需要花费4到6周的时间办理。

 

什么是软产权？

软产权是从当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。软产权在柬埔寨是普遍存在的，主要城市约70%的房产拥有软产权，而这一数字在农村地区高达80%。办理软产权非常快，通常只需10个工作日左右。

 

硬产权和软产权的优缺点是什么？

_	硬产权	软产权
优点	获得国家层面认可 产权无可争议 可用于抵押贷款	价格更便宜 转让程序更便捷 可避免4%转让税
缺点	可选的房产较少 办理过程繁琐 4%的转让税	仅获得地方级认可 有边界重叠等风险 不能用于抵押贷款

硬产权和软产权的根本区别是什么？

硬产权和软产权最本质的区别就是一个是国土管理规划局提供的所有权证书，一个是当地区/县办公处提供的所有权证书。

拥有硬产权意味着您是土地的完全所有者，拥有对这块土地占有、使用、收益、处分的权利。硬产权是最安全可靠的产权形式，新款硬卡通过扫描其附带的二维码可以获取土地的详尽信息，包括土地位置、尺寸、大小以及土地所有者的姓名等精准信息都包含在内。

 

软产权代表您只是土地的合法占有人，并不能作为拥有产权的充分证据，这就是为什么当同一块土地出现两个地主时，拥有软产权的一方最终会失去土地。

软产权还可能存在边界没有正确划分或者与相邻地块重叠的风险。但软产权也并非只有缺点，与硬产权相比，办理软产权的成本较低。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。

 

如何辨别硬产权和软产权的真假？

为了辨别产权的真实性，或者避免一块土地同时存在硬产权和软产权，买家可以向地主获取产权证和复印件，然后通过国土、城市规划和建设部与当地土地管理办公室的登记来调查核实。

 

 

你也可以了解这片土地的历史，看看土地已经连续流转了多少期，每一期是否严格按照法律的规定程序流转，有没有按期缴税等，以验证地主所持有的软产权是否是合法的。

柬埔寨的土地登记官员是按照区域来办理硬卡的，例如轮到一个村庄办理硬卡了就会通知所有的村民前来登记。你可以通过咨询邻居是否拥有硬产权，如果这些邻居都拥有硬产权，这就说明政府已经给这个地区颁发了硬产权。

 

如果房产/土地只有软产权，还能考虑吗？

软产权是值得考虑的，具体取决于您打算如何处理该物业。例如，一个较流行的趋势是将老房产重新翻新，再以更高的价格转售，目的不是最终持有财产，而是在较短时间内转售。如果您打算长期持有，或者在该物业的基础上投入大量的资金，那么硬产权将是更好的选择，因为它更安全。

此外，很多软产权都是可以转为硬产权的，您可以在下定金前询问是否可以转为硬产权。埔寨房地产网Realestate.com.kh建议各位读者在通过任何一种方法购买柬埔寨房地产之前，都应该咨询专业经纪人，并考量专业法律机构的意见。

 

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