买家与卖家之间的博弈，柬埔寨房地产业的套路究竟谁之过？

都说楼市是买家和卖家之间的博弈场，买家总是持续观望，等待着一个最佳的入场时机，以最低成本的价格斩获心仪的房产，而卖家则在不断摸索着买家的心态和市场规律，打造最能迎合买家品味的产品。

 

轮番较量的过程中，慢慢出现了一套“潜规则”，这其中的招数业内的人都心知肚明，放在不明就里的买家身上还以为捡了大便宜，殊不知已走入一片误区，踩到坑里。

 

在无数鲜活的例子面前，精明理智的买家已经学会了保持警惕，冷静分析市场。没有人想要被套路，那就柬埔寨房地产市场来说，买家和卖家的博弈过程中究竟是什么原因导致了这种状况的发生，究其背后又是谁的过错呢？

 

买家之需求，有什么误解？

买家心理：

“中介都只想赚我钱，我要自己考察市场，以最低成本的价格选房”

 

是谁在向你推销房源？

“当然是开发商啦！”

“干嘛找中介，自己去踩盘，找直销的中资开发商呀”

然而柬埔寨的地产销售没有中介玩不转，你知道吗？

 

柬埔寨房产信息不对称

 

在中国买房大多是刚需，需要大而全的网站把所有楼盘堆上去，好有个全面的了解和对比。

 

在没有大数据支撑、制度保障还并不完善的柬埔寨，海外买家时常是“灯下黑”的状态在买房。

 

如果你知道要提前查询所有公开的行业相关报道，会发现信息的准确度难辨。简单举例，首都金边到底现在有多少常驻人口，金边市政府的网站数据为约213万，而坊间的数据声称有300万，甚至450万。

 

 

发达国家的地产开发商的价格是透明和严肃的，地价成本、建筑成本、税费及行政规费成本、营销成本、开发商合理的利润每一块都不能少。

 

它们专业的房产信息网站信息完整，具体到每一套房子的历史售价、房屋数值指标、交税情况、交易次数、以及同一街区的类似房型对比等都有清晰明确的记录。

 

但在柬埔寨，这些信息几乎是不透明的，买家们获取信息的渠道非常有限，除开发商的广告宣传、代理的图文声讯转介资料外，几乎很难查询到更多的有参考价值的信息。

 

另外更叫人抓瞎的是，除了知名开发商，一般开发商的资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更关键的信息很多自己难以考证。

 

 

在柬埔寨理性投资离不开专业

 

更不可取的是迷信后台关系和人脉圈，这是中国买家们最大的禁忌。不是吗？你地产外行的朋友不会告诉你柬埔寨各区域近5年的房价及租金走势、当地购买力数据分析、更不可能告诉你一个房产政策开放与收紧带来的风险和机会。

 

况且目前不成熟不完善的柬埔寨房产市场没有透明公开的行业数据口径，最权威的暂且还是国际地产咨询服务机构世邦魏理仕（柬埔寨）的行业季度概览式的分析报告。

 

即便你看得懂，作为局外人，你仍然很需要经验靠谱的专业人士有针对性地为你未来的投资安全指点迷津。

 

所以，要想投资顺利，没有比遵循柬埔寨国家法律、按柬埔寨商业规律仔细评估项目优劣更好的办法。中国买家还要学会为别人的专业能力和经验买单。

 

 

有个别客户总想挖空心思跳过中介，直接对接开发商。其实国际上，开发商通常专注于开发有市场竞争力的优质项目，他们就是吃这口饭的！产品营销部分一般是由专业中介来完成的。

 

殊不知，很多项目售楼部也是中介驻场。这其实不难理解，开发商要么支付佣金给中介，要么自行销售而耗费高额的营销成本。都是一回事，同样要加在房价上的。

 

 

同理，现在中国高昂的营销成本迫使很多开发商开始推行全民营销制，其实就跟各国开发商找代理中介一样，将前期大量的广告成本后置为成交后的中介佣金。

 

如果您想自己调查，并且肯花心思和耐心筛查项目，不妨到柬埔寨最权威的房地产综合门户平台Realestate.com.kh官网上看看，上面包含了5万以上开发项目及私人房源。换而言之，柬埔寨所有的房地产项目信息和靠谱的中介信息在柬埔寨房地产网上都有，但这的确要花点功夫总结，或许还需要借助房小地（微信号：REAKH2016）的帮忙。

 

 

*柬埔寨房地产网官网

 

买期房项目的及时跟进和锁定合法权益

 

海外投资的周期很长，而且投资标的不在你家门口，存在语言、文化、法律等多方面的差异，买房后有一系列的服务需要中介来为你完成。

 

但是你在柬埔寨很有可能碰到只想在前期销售环节捞一笔就闪的中间人，根本不专业，也不在意你买房后的死活！

 

说到底，海外投资房产真正的关键体现在选项目和买房后的持续服务。来柬埔寨考察之前，务必多找几家中介咨询一下，对比出谁更专业更诚信可靠。

 

在柬埔寨，如果你碰巧跟一家不规范的小开发商买到了“便宜”的房子，也不要高兴太早。

 

因为你跳过中介直接找开发商，而你和开发商恰恰是甲乙方，代表各自对立的立场和利益。

 

后续一出现问题，面对开发商，你仅仅是个弱者。海外房产的维权成本极高！

 

 

卖家之套路，谁之过？

买家心理：

“新楼盘的高大上让人心动，有折扣优惠，还包租返租”

 

配套和后续物业管理接得上吗？

 

要在红火的柬埔寨市场买房的门槛和流程比大多数人想象中更简单。语言不通、没有熟人、不了解市场都不成问题，只要愿意付钱参加购房团，从行程住宿、参观考察、签合同、转账的每个环节都能找到专人提供服务。

 

在中国买家“一站式看房团”的整个过程中，有一些细节是难以言明的，比如中间人的佣金比例。通常，代理拿到总房款的佣金点数从4%-15%不等，总体远高于中国国内中介的佣金点数。

 

由于买卖双方的信息不畅，中间人向客户推荐什么品质的楼盘完全凭良心，不少代理人会主推佣金更高的楼盘。

 

 

真折扣？假折扣？

 

一些特别迎合中国买家的营销套路，买家们或许并不具备辨别能力：

 

不同的楼盘有些是按套内面积计算，而有的是按照建筑面积计算。

 

在金边本地人购房时，默认的就是套内实得面积。以建筑面积的计算每平米单价，这样看起来自然更优惠。

 

一些匆匆而来的中国客户，从买完房到离开都不知道，其实未来交房后办理分契式产权证（柬埔寨不带土地权益的公寓永久产权）时只会登记套内面积。

 

满足中国人喜欢打折的习惯，先提高价格再以折扣价售出。即便买家也清楚知道，打折是对方的销售技巧，中国投资客偏偏就喜欢打折、让利、优惠这些字眼。

 

 

真包租？假包租？

 

物业包租实际是长期的物业托管行为，属于物业管理服务的一项主要内容，它的执行主体必须是运作有效的物业服务机构，不太可能有开发商承诺并付诸行动。因此需要看看清楚，你买房时接到的包租合约是否由合规和优质的专业机构履行，而非一纸空文。

 

至于提前返租，买家应该判断价格和返租回报率的合理性。一般返租率多在3-5年，每年7-8%，这是开发商可以承受的合理范围。假如期限长且比率很高，你就要谨慎衡量售价和成本的对比，要么高回报实际是价格虚高了，要么很可能面临楼盘品质货不对版的风险。

 

当你摸清其中的套路或许会感到愤懑，但理性分析，是谁在提不合理的要求？按照实际合理的范围走，不奢望天上掉馅饼，何需担心被套路？

 

写到最后，小编只想提醒大家，海外房产投资，个人买家最好有自己的通盘计划和预算，确定自己的风险承受范围，事先尽自己所能地做些调研， 预选适合的房源定位，借助可靠的中介服务或行业平台，在柬埔寨圆一个投资梦想！

 

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