关于不动产价值评估几个基本概念
1.1 什么是不动产价值评估？
投资柬埔寨房地产是一种普遍且非常有效的获取财富增长的投资方式，特别是从长期来看。不过，为了保证投资的恰当和合理，投资者必须首先知道对自己感兴趣的项目应该投多少。
不动产评估或房地产评估是确定特定土地、房屋、办公或商业空间市场价值的过程。它参照的因素有几个，包括位置、楼房年份和状况、市场需求热度和稀缺性、转让和使用的便利性。
一份具备利用价值的评估报告旨在对房地产基本面、竞争对手和影响当前和未来的整体市场动态进行洞察和分析，提交准确且及时的估值，对投资者和业主都具有战略意义。
公平、公正的房地产估价对于合理确定房地产的实际市场价值和未来价值至关重要。因为，专业人士的评价和判断是以行业事实为佐证的。
1.2 为什么要做不动产价值评估？
第三方价值评估可以化解房地产定价与市场价值之间两种主要矛盾：
不动产的实际价值（市场价值）与某人愿意为该特定财产支付的价格（投资价格）之间往往存在差异。
其原因在于：
一是，如果对物业的地理位置和未来价值等因素抱有乐观预期时，投资者往往愿意按高于其市值的价格成交，差异因此而出现。
再者是，业主需要尽快地转手，或者业主对自己持有的房地产实际价值的无知，可能导致其以低于市值的价格出售物业。
税收合规性：就纳税相关事宜而言，财产估价师必须对不动产进行估价，以公正、公开地确定业主的纳税义务。
确定租金价格：在业主打算出租物业时，需要根据物业的综合条件来设置适当的租金价格，财产评估服务是直接有效的手段。
法律解决：解决家庭成员之间的财产权、婚姻诉讼、民事诉讼等，需要确定财产标的物的适当价值，才能实现公平分配。
抵押和贷款：银行借贷涉及不动产抵押时，客观的估值将是银行审理借款申请的必要条件之一。
保险：不动产投保和索赔所需要的价值依据，没有什么比一份专业财产评估师的出具的报告更直接快捷的了。
提升财产价值的依据：一份估值报告有助于了解财产市值的核定依据，业主可对物业或附着在物业上的经营活动做出调整，以升级财产的功能和价值。
不动产价值评估的决定因素有哪些？
为了获得准确的估价，房地产估价师需要考虑以下因素：
考虑购买者财务状况的所有权的需求，欲望或需要；
物业满足未来业主需求的能力；
房地产市场中类似物业的独特性或稀缺性；
资产所有权从当前所有者转移给未来所有者的简便性。
不动产价值评估如何进行？
3.1房地产评估的三步基本流程
托人的指示
一般评估机构85％的客户是银行。在评估的基础上，银行可以确定抵押贷款的融资额。其余的是业主。
评估标的物的合法所有权文书，财产，以及与财产相关联的经济活动的文件
共管式公寓：建造费用，例如开发商的发票和收据、总体规划、建造许可、专利许可
土地：业主的产权和身份证
住宅建筑物：财产所有人的产权和身份证
商业机构财产：公司注册许可、发票和收据等建筑成本、总体规划、建筑许可、专利许可
商业物业：所得税报表、注册证明、商业成本、租赁/租赁协议、库存租赁和库存成本
安排对物业进行实体检查和物权检查，以确定影响市场价值的各项主要因素
市场价值分析及报告
报告撰写：它包括执行报告，评估摘要报告和评估证书
报告检查：评估经理和评估负责人检查完整的报告
报告交付：委托方或银行将提交的报告用于抵押、贷款审批、财产分割等。
3.2 估值方法及方程式
房地产估价师检查物业本身及其周围的房地产，详细记录建筑材料、固定装置和配件，测量和计算土地和建筑物的面积，详述物业的现状，以及物业价值提升的建议和未来的销售的可能性的预测。例如，更新屋顶，改进化粪池系统，美化环境，门窗更新，厨房或浴室的改良等等。
市场价值分析是使用行之有效的方法获得准确价值的过程。一般有4种属性值确定的方法。最常用的市场价值分析方法是比较方法。它检查4个类似物业的价值，并得出公平的市场价值。
比较法
这种方法考虑了类似物业的销售和相关的市场数据。
它通过对时间要素、位置、临街、形状、大小、地段类型、用途和其他相关的因素差异进行调整，来估算市场价值。可参照物具有相似大小、条件和区位的关联属性。
另外，还考虑了价格趋势。如果价格呈上升趋势，则标的物业的估价会略高于可比物业的最近的售价。
比较法适用性比较广泛。
成本法
这种方法考虑了以下可能性：作为购买财产标的物的替代，人们新建类似原始标的物或具有相似功能的物业，需要花费的成本。
此方法涉及财产标的物的折旧或功能上的耗损，因而新置换的成本估算可能会超出标的财产的价格。成本估值 = 土地价值 + (新的建筑成本 - 折旧) ，固定资产年折旧率1％– 2％。
投资法
这种方法考虑了物业可能产生的净收入，通常是租金。以适当的目标回报率计算资本收益。
市场价值 = 年净收入÷ 资本化收益率
剩余法
此方法通过已完成开发的价值（总开发价值）减去物业建设成本（总开发成本）和开发商的利润要求，来估算剩余的土地价值。
当前物业价值 = 总开发价值 – 总开发成本，其中总开发成本 = 建筑成本 + 专业费用 + 律师费 + 应急费用 + 开发商的利润
3.3估值报告
综合报告
综合报告将包括活跃，待定和已售清单以及场外数据。报告将显示标的物业的最高和最具竞争力的价格。
报告参考土地面积、可用房间和相应大小、财产税、楼龄和唯一性等因素，还包括位置和便利设施对所评估财产的盈利能力的影响。
评估摘要报告
该报告是重要信息的汇总，包括费率、土地/建筑物的大小、物理细节、财产状况、需要解决的问题以及该地区类似财产的可比销售。
估价证书
文书显示了业主的一般信息，公正的财产市场价值和快速变现价值。证明书包含一项声明，指出“对财产没有直接或间接的利益的公正的一方”进行了估价。
3.4实例说明（取样于某专业评估机构）
案例样本1 – 待售土地
评估目的：在出售前确定土地的公平市场价值。
物业类型：2层独立住宅，位于铁桥头区的地块上
位置：土地位于Prek Eng Commune Hall东南约200米的柏油路上
土地面积：229平方米
建筑面积：266平方米
评估报告样本
现状与意见
土地价值最大化和最佳用途是用于住宅。
市场价值的结果是根据标的财产的但钱状况，包括裸地、利用状况和当前建筑成本。但是，如果财产功能属性转换为上述最佳用途，则价值会增加。
相似属性的比较分析
通常，附近的光地价格在每平方米100至500美元之间，从土地所在地公社处查证所得。
此例在确定每平方米土地价格时，使用了2-3种方法。除了比较分析之外，还估算了土地更新改造成本，按比例减去每年的折旧。计算过程包括了对区域潜在增长、道路、形状、地段类型，产权类别、地形等的调整。
案例样本2 –土地出租
目的：确定土地的公平市场租金价值。
物业类型：空置土地
地点：土地位于Phum Baitang度假村以南约350米处
土地面积：58,285平方米
使用估算的租金收益率估算租金
此例在确定土地的市场租金价值时，比较了该地区土地的类似租金价格，得出了每月合理的租金收益率。
房地产估值费用
为了确保每个人都能公平获益，房地产交易能顺利进行，柬埔寨财经部出台了相关支付标准。
累退式房产估值费用计算标准：
评估价值小于或等于10万美元，需支付估值0.17%，或不少于170美元；
评估价值10万美元以上至100万美元，需支付估值0.10%，或不少于900美元；
评估价值100万美元以上至500万美元，需支付估值0.05%，或不少于2000美元；
评估价值500万美元以上至1000万美元，需支付估值0.03%，或不少于1500美元；
评估价值大于1,000万美元，需支付估值的0.025%
通过以下具体例子可更加直观地理解计算依据：
例1
Key Real Estate 是一家合法的中介公司，并提供房产估值服务。V先生委托 Key Real Estate公司进行房产估值，并同意按照政府的计算公式支付服务费。经过房产估价后确定他的房产价值为150万美元。那么，V先生需要支付多少服务费呢？
分段计算：
小于或等于10万美元：10万美元 × 0.17% = 170美元；
10以上不超100万费用：90万美元 × 0.1% = 900美元；
100万以上不超500万费用：150万美元 - 100万美元＝50万美元，50万美元 × 0.05% = 250美元；
费用合计 = 170美元 + 900美元 + 250美元 = 1,320美元
所以，V先生需要缴纳的估值费为1,320美元。
例2
Cambodia Properties Limited (CPL) 也是一家合法的中介机构。S先生委托CPL评估他的房产并同意按照政府的计算公式支付费用。评估后得知他的房产价值为1,300万美元。那么，S先生需要支付多少服务费？
分段计算：
小于或等于10万美元：10万美元 × 0.17% = 170美元；
10以上不超100万费用：90万美元 × 0.1% = 900美元；
100万以上不超500万费用：400万美元 × 0.05% = 2,000美元；
500万以上不超1,000万费用：500万美元 × 0.03% = 1,500美元；
1,000万以上费用：1,300万美元 - 1,000万美元 = 300万美元，300万美元 × 0.025% = 750美元
费用合计 = 170美元 + 900美元 + 2000美元 + 1,500美元 + 750美元 = 5,320美元
所以，S先生需要缴纳的估值费为5,320美元。
以上的计算方式是适用于一般房地产，但是也有一些特殊的物业，如工厂和大的商业物业没有固定的估值费。这样的情况，估值费取决于不同案例，以及委托人和估值机构之间预先协议的方式计算。
殷选估价机构的参考准则
评估报告专业性体现在：
包含与物业相关的市场陈述与评论；
全面、公正的报告材料包括综合报告，评估执行报告和评估证书；
能满足标准的属性要求，根据具体的标的，如办公间、零售物业、住宅、工业和农业等属性类型。
采用国际评估标准（IVS）
内部建立的财产数据库系统
市场价值分析中引用最新的实际交易价格为参数
估值报告经专门的评估小组审验，一般有区域主管、评估主管、评估主任和高级评估师参与。
杜绝贪腐，一旦发现徇私，立即终止涉及舞弊人员参与评估；
与其银行合作伙伴之间有服务水平协议（SLA），为柬埔寨大多数银行所信任的机构。
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