2021柬埔寨买房攻略：给80%不会买房的人！

房地产投资是一项能够实现资产保值增值的投资方式，但并非所有的项目都能够带来安全稳健的收益，投资者在下注之前往往需要对项目本身进行多方面的考量。不过，房产投资也并非人们所想的那么高深莫测，不论是出于自住还是投资的目的，都绕不过几条“金科玉律”。

 

一、城市规划

 

城市规划是对一座城市建设的前瞻性部署，往往能给房产投资者带来方向指引。通常，一个大型规划的落地会吸引商业的涌进，加速区域板块升级的同时带动房产升值。另一方面，借助城市规划的有利因素，还能实现居住的舒适性和便利性。因此，了解投资规划也是对整个投资行为进行谋篇布局的关键步骤。

 

金边作为柬埔寨的首都，集中了整个国家资源优势。在政府的支持和外资力量的强力助推下，这座城市已经从发展的雏形阶段一步步迈向成长的阶段。根据《2015至2035年金边城市规划》，到2035年金边将成为一座面积675平方公里，城市现代化功能齐备，容纳500万人口的国际化大都市。

 

 

目前，金边城市发展正在急速扩张中，起步较早的区域例如堆谷区、桑园区、隆边区，在商业和住宅领域已经趋于成熟，这几个热区从改旧到翻新再到升级的过程持续演变，一些邻近中心商业的区域例如堆谷区正从发展的溢出效应中受益。

 

跟随城市规划快速崛起一个很好的例子就是森速区，森速区原只是一个不起眼的郊区，在在新基础设施的建成、新道路通车后，政府机构、大型医疗机构、教育机构纷纷设立，随之而来的是大型购物商场永旺2和批发巨头万客隆商场。曾经的蛮荒之地被现代居住和商业取代，房价和地价都迎来很大幅度的跃升。

 

 

在环城路建设的推进下，金边以传统市区为中心点呈环状向外铺开，并在大型卫星城和跨河大桥等基建的引导下，向东、向南方向持续发展，形成多个“副中心”。如果预算不在核心地段的房产价格范围之内，可从城市规划发展方向选定新兴区域，以较低价格入手合适的项目。

 

 

二、基础设施

 

买房最先要看的是地段，而交通、配套、环境都是买房看地段最重要的参考因素。其中，基础设施这项周边配套的完善程度不仅直接影响了生活的舒适度，也决定了房产的附加价值和升值潜力。

 

在柬埔寨，大多实力开发商在项目开发前都会对项目选址纳入重点考量范围，对基础设施的判断可以从两个方向来看：

 

1、现有基础设施

2、未来基础设施

 

对于现有的基础设施，买家可以在购房前亲自到项目所在的区域亲自探查了解，道路设施、水电供应、排水系统是否完善，其他必要的设施如学校、医院、商场是否在容易抵达的距离内。通常情况下，一个所处地段好的项目，2公里范围内应该能满足业主衣、食、住、行等日常生活所需。

 

 

如果手头上的积蓄不是很充足，可以考虑城市边缘或外围地区的房产，因为这些房产眼下的周边生活机能虽然还不完善，但房产价格却很诱人，一个简单的预测的方法就是了解未来5年到10年内是否能够实现发展。

 

事实上，除了政府规划之外，当地财团的投资和储地所在的区域也是可参考的区域，因为在柬埔寨，几乎大半的财富都掌握在富豪集团手里，他们实力雄厚，旗下产业不仅包括房地产，还涉及农业、基础设施等重大投资，整个市场的导向几乎都牢牢把握在他们手中。

 

 

三、法律产权

 

1、我需要获得什么产权？

 

根据柬埔寨法律规定，外国人不能合法获得“底层房产”（只能购买第二层以上的房屋）。所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%，而其余30%的单位必须是由柬埔寨公民拥有。

 

通常，如果是购买住宅和商办物业，例如办公大楼、住宅、公寓楼、或者混合开发的共有建筑等，买家会获得分契式产权。为了确保项目拥有合法的分契式产权，买家应该检查开发商的硬产权和项目的总体规划，并与国土、城市规划和建设部核实。

 

如果投资土地，通常会涉及到硬产权和软产权，硬产权是得到国土部的国家级认证的，在柬埔寨房产权中属于最强有利的形式，软产权是当地政府认可的一种土地产权形式，当两种产权同时存在的时候，拥有软产权的一方最终会失去土地。

 

买家可以向卖家获取产权证和复印件，然后通过国土、城市规划和建设部与当地土地管理办公室的登记来调查核实。这样就能避免这种情况发生。

 

 

2、如何审查开发商资质？

 

当然，关于法律产权的问题还涉及到很多，投资者在购买之前，可以审查开发商的营业执照、施工许可证、产权证明、纳税文件等，以确保开发项目已获得批准。

 

柬埔寨房地产网Realestate.com.kh建议，尽量选择大开发商，一般实力较强的开发商能够储备足够的资金来支持项目，鲜少出现烂尾的状况；其次，可对开发商之前的项目背景进行调查，值得信赖的开发商通常情况下都会有良好的记录。

 

当然，并不是所有的小开发商和没有背景的新开发商都是骗子。在对当地环境、政策和相关法律法规不熟悉的情况下，投资者应学会为别人的专业买单，也就是说你可以选择可信任的权威机构或企业，帮助完成鉴定。

 

除此之外，投资者应该在购买和租赁之前进入当地社会，实际体验和考察了解周边环境，并找相关土地管理机构核查，确保安全可靠。

 

 

3、柬埔寨买房会涉及到哪些税？

 

如果外国人在金边购买一个永久地契的新公寓，需要考虑到下面这些税费：

 

1. 印花税：房产价值的4%，交房时一次性支付
2. 房产税：房产价值的0.1%，年度支付
3. 租金收入所得税：年度租金收入的10%
4. VAT(类似新加坡的GST)：10%VAT税，转卖房产时，如果买家是VAT注册公司，则需要支付VAT

5. Legal Fee：300美元律师费(必要的时候才需要支付)

 

投资柬埔寨房地产，还涉及到很多知识，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh在此提醒大家，下决定前多做功课不吃亏，关键时刻可借助专业的力量。

 

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