每位投资柬埔寨的投资者，主要目的都是为了让资产增值，有基本的安全保障。那么，购置柬埔寨的资产、或其它投资之前，了解柬埔寨法律给予公民哪些产权保障，是一件非常有必要的事情。
柬埔寨所有权法概述:
1975年至1979年间，柬埔寨土地所有权的全部记录被摧毁。这意味着战后，所有权证明几乎不存在。
1989年，柬埔寨通过了《土地法》，2001年发布了《土地法》修订版，允许公民拥有私人土地所有权。2001年《土地法》创建了土地登记系统，迄今为止仍然适用。此后，有200多万个柬埔寨土地产权证向人民发放。
现在，柬埔寨土地产权所有权有3种形式：
硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。
注：这些只是对现有法律机制的概述。
柬埔寨房地产网Realestate.com.kh建议各位读者在通过以下任何一种方法购买柬埔寨房地产之前，应考量其他专业法律机构的意见。
1）硬产权
硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。它是国土管理规划局 (MLMUPC)提供的所有权证书。
硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。硬产权转让需交付4%的转让税，大约需要花费4到6周的时间办理。
2）软产权
软产权是柬埔寨最常见的所有权形式。现在正在慢慢的被取代，以便在全国范围内实行硬产权。从软产权到硬产权的更替过程已经花了若干年时间，目前还在进行中。
软产权是从当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。办理软产权非常快，通常只需10个工作日左右。而且与硬产权相比，办理软产权的成本较低。为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。
在近一段时间里，柬埔寨地方官员（尤其是金边的官员）向外国买主提供软产权的情况并不少见。这种做法可以帮助外国人实现购买带有土地的房产类。但是，这一框架在法律上并不健全，很有可能在法庭上被推翻。
2016年，这种做法被坚决取缔。因此，提名人结构是目前外国人获得这类物业最快捷、最廉价的手段。持有以上软产权的外国人应尽快寻求法律咨询，以解决其所有权问题。
3）LMAP产权
LMAP（土地经营管理项目）产权是柬埔寨另一种产权类型。
LMAP产权与纯粹的硬产权不同的是LMAP会注册GPS坐标。所以在这种模式下，明确标识了房产的实际边界，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。
LMAP产权的背景：
土地经营管理项目在政府批准后于2002年由世界银行引入柬埔寨。目的是通过明确注册、产权颁发来提高土地所有权的安全，保护业主利益。柬埔寨国土、城市规划和建设部（MLMUPC）是该项目的主要执行机构。
LMAP产权的优点：
LMAP是目前柬埔寨最强、最安全、和最现代化的土地所有权类型。在建立LMAP产权之前，柬埔寨国土、城市规划和建设部主要解决土地所有权争议，明确土地所有权的界限。而这些主要是为了建立既高效又诚实的土地管理系统。
对于现在拥有LMAP产权的土地所有者来说，这意味着他们的地块已由有关地籍官员明确衡量，他们的土地边界已经商定，并已经画押按手印。LMAP产权帮助业主明确他们的物业的各个方面，而且它是防止未来发生土地纠纷的有力工具。
LMAP产权也被认为是更可靠的产权，潜在买家会溢价估值。
获得LMAP产权的流程：
由于LMAP产权是国家级认证的土地产权，申请LMAP产权会涉及柬埔寨国土、城市规划和建设部（MLMUPC）以及有关地籍官员的沟通。对于已经在地籍图上编制索引的土地或其他物业，LMAP产权大约需要12周的时间来办理。
LMAP产权不收取任何特定的服务费用。LMAP产权与硬产权类似，转让费同为4％。但是，在LMAP产权发放之前，业主必须付清所有物业税。
此外，在申请过程中，土地所有者要向柬埔寨国土、城市规划和建设部办事处提交正确的文件和申请表。必要的文件包括：
证明所有权的任何收据、信件或协议（对于尚未拥有所有权的物业）、所有权证书、软产权或硬产权、以及买卖协议。
其他文件还包括：身份证、家庭手册、出生证明和结婚证（如果适用的话）等补充证件也是申请该产权的必要文件。一旦提交申请，柬埔寨国土、城市规划和建设部指定的官员将审查所有文件的合法性。
在申请期间，国土、城市规划和建设部将判定土地是否属于私人财产。如果土地存在纠纷，相关的土地管理人员可以将其提交给有关的地方委员会以解决冲突，而不会将案件提交法院。
另一个需要考虑的主要因素是，LMAP 的标定过程尚未在全国各地实施。这个过程涉及全球定位系统，绘制地籍索引，显示了全国各地的土地界限和土地登记数据。
目前，估计80%土地的LMAP产权已经完成。
业主可获得LMAP产权的3种可能：
首先，如果国土、城市规划和建设部正在有产权问题的村庄或地区进行必要的LMAP产权处理工作。在这种情况下，地方当局有义务通知该地区的业主可以注册LMAP产权。
其次，如果物业所在地区的LMAP产权已经完成注册工作，业主也可以直接向国土、城市规划和建设部申请。
最后，如果物业所在地区未受到政府支配发放LMAP产权，业主就无法申请该产权。 不过，这些地区的业主仍然可以申请硬产权。
如何知道在某特定地区是否设有LMAP产权？
业主可以与当地当局，如乡区负责人核实。此外，相关地籍办公室也能够就可用性提供建议。
至于分契式产权，由于篇幅问题，我们放到下期讲述。
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