权威解读 | 2022年会是柬埔寨楼市的“虎年”吗？

历时两年多的新冠肺炎病毒全球大流行从不幸的一面进一步验证了中国领导人关于“世界命运共同体”的理念。官方和民间，经济和文化，随着世界全方位的接触和交融，各种表达人类美好愿景的东西方节日已不分国界。

 

当 2022 壬寅虎年的脚步逼近，迎接农历中国年的喜庆气氛在世界各地蓄势待发。小编在柬埔寨过的每个春节都能体会到潮汕传统的年味。对于这个虎年，柬埔寨民众大概会怀揣更多殷切的期许和祝愿吧。

 

 

2021年总体回顾

 

柬埔寨在 2021 年实现疫情期经济平稳过渡，成效可圈可点。

 

//GDP

 

柬埔寨的国民生产总值持续高速增长了10 年，2020 年遭遇了疫情冲击。雪上加霜的是，欧盟部分撤销了柬埔寨的EBA（Everything But Arms）关税豁免待遇，直接抑制了出口的增长。

 

	2017	2018	2019	2020	2021	2022预测
GDP总量(亿美元)	221	237	259	253	290	305
增长率 %	7.0	7.1	6.8	-1.9	2.2	4.9
通胀率 %	3.1	3.2	3.3	2.8	2.9	2.6

 

随后柬埔寨政府推行了系列舒缓措施：税收减免或缓征、行业指引、建筑业管理规范，基础设施投资继续加大力度、私营和公营部门对话协作、积极拓展国际贸易协议等待。

 

//自贸协定

 

在对贸易的积极推动下，柬埔寨先后建立了区域全面经济伙伴关系、与英国、韩国、中国等的自由贸易协议。

 

 

2022年 作为东盟轮值主席国，将有利于柬埔寨积极推进本国以及东盟与欧盟、加拿大、巴基斯坦、欧亚经济联盟之间的自由贸易，对于柬埔寨的出口是一大利好。

 

世界银行的研究报告指出，柬埔寨长期稳健发展的关键在于，维持的增长需要有利于民生、培养竞争力、可持续地管理自然资源财富，并改善公共服务的可及性和质量。

 

事实上，柬埔寨仍然存在严重的基础设施缺口，提升农村和城市基础设施，投资建设地区间更大的连通性，将使经济和民生受益不浅。

 

//基础设施

 

因而，柬埔寨基础设施一直在有序地推进。

 

盘点 2021 年 基建成果：

 

徳佐国家体育馆建成并投入使用、金边洪森大道升级、西哈努克港34条道路改造完工、暹粒省38条公路改造完成、金边新国际机场工程进度接近 30%、西哈努克深水港第一阶段结束，规划设计已敲定。

 

△徳佐国家体育馆

 

△金边新国际机场

 

△西哈努克港新道路

 

△暹粒市区新道路

除了金边至西港高速，已有 6 条省际高速在酝酿当中。

金边、西哈努克港、暹粒等 3 个机场在兴建或改扩建，政府已在考虑 6 个主要旅游、经济大省机场的兴建。

△金港高速

政府也清晰地认识到经济的进一步多样化将需要培养企业家精神、提供科技的使用含量，技能培养满足劳动力市场迭代需求，同时高效负责的公共机构也至关重要。

//旅游业

最后柬埔寨地旅游业经过两年的历练和疗伤，在虎年重整旗鼓的时刻已不久远了。

有这些底气的加持，柬埔寨的房地产板块也随之悄然复苏，只是在这个阶段里供需两方的思路和眼光要作一点调整。

                         

                                                           柬埔寨楼市虎年运势

从 2019 至 2021 三年的 6 个节点看，金边公寓的市场均价下行。深入一点，高端和中端公寓的降幅均比较大。中端板块的均价降至 2,000 美元水平，跟许多有住房需求的买家的购买力大大接近了。

	2019 上半年	2019 下半年	2020 上半年	2020 下半年	2021 上半年	2021 下半年
金边公寓均价(美元)	3,254	3,184	3,041	2,987	2,473	2,134

| 近两年金边公寓供应及价格变化（图片来源于CBRE）

 

在柬埔寨世邦魏理仕每年一度的回顾与展望报告中，它分析2021 年住宅市场的主调是：需求疲软、同类型产品的竞争加剧、租售报价回落、开发商的分期回款和现金流承压、城市规划和管理的思路调整。

 

该公司长期专注金边的住宅和商业地产板块的调研和代理业务，它对 2022 年金边公寓板块的产品结构变化的预测是：主要的变化在于中端公寓和可负担型公寓。这两个板块的供应会有可观的增量。

 

其中，可负担型公寓的供应量预计比 2021 年激增 70% 达17,000 套，目前均价略低于 1,500 美元的可负担型公寓在今后的若干年内都将是吸引本地买家的主要公寓产品类型。另一方面，中端公寓的供应也会新增 6,000 套。

 

不难想象，有物业管理而且价格亲民的中端公寓更加吸引外籍工薪阶层，这一类型的产品自住或出租的灵活性很高。

 

 

报告的数据还显示，最近的 10 年，金边CDB的土地价值增幅达 11%，市区和近郊也有 10%，远郊的增长是突破性的 20%以上，而且势头有增无减。土地资源和地产建成品的价格总是相辅相成的。

 

| 金边在建地产项目的区域分布情况（图片来源于CBRE）

 

在此基础上，该报告分析了目前金边在建地产项目的区域分布情况。从图表可见，万景岗区、堆谷区、森速区齐头并进，在建工程个数共占比约一半。然后是桑园区和隆边区。这 5 个主要区域的在建项目基本占了 75%。棉芷区的项目个数已跟隆边区的不相上下了，而棉芷区、水净华区的合计数约占 12.5%。接下来是雷西区，它现有开发量已超过了马卡拉区。马卡拉区和隆边区一样，地块资源最稀缺，在建项目越来越少。最后是铁桥头区，它占比最小，未来的潜力却最大。

 

以金边公寓市场为导向，柬埔寨 2022 年的住宅市场绝对是买方市场。高端、中端公寓的价格的含金量提高了，有长远投资计划的买家是不是要提前准备把握机会了呢？

 

新冠病毒和人类交量了这么久，是时候做个了结啦。相信这个虎年是个关键的时点，你觉得呢？