ការវិនិយោគរប​ស់រូស្សីលើអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ជួបជាមួយ​លោក George Kachmazov

Realestate.com.kh បានជួបជាមួយលោក George Kachmazov ជាស្ថាបនិក និងជាដៃគូគ្រប់គ្រងនៃក្រុមហ៊ុន Tranio.com ជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ អនឡាញតូចមួយនៅក្រៅប្រទេស។ លោក Kachmazov គឺជាអ្នកជំនាញខាងអចលនទ្រព្យ និងការវិនិយោគគួរឲ្យគោរព ព្រមទាំងជាអ្នកនិយាយដ៏ ពូកែនៅក្នុងសន្និសិទអចលនទ្រព្យទាំងជាតិ និងអន្តរជាតិ និងជាទៀតទាត់បោះពុម្ភផ្សាយ និងផ្សាយ តាមប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយពីការប្រែប្រួលអចលនទ្រព្យ និងផ្តល់ដំបូន្មានសម្រាប់វិនិយោគិនវ័យក្មេង។

យើងដឹងថាមានចំនួនប្រជាជនរុស្ស៊ីច្រើននៅកម្ពុជា។ តើរុស្សីចាប់អារម្មណ៍លើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ កម្ពុជាដែរឫទេ? ប្រសិនបើមិនចាប់អារម្មណ៍ តើអ្វីអាចធ្វើឲ្យអតិថិជនរុស្ស៊ីចាប់អារម្មណ៍លើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យកម្ពុជា?  

ជាការពិតមានជនជាតិរុស្ស៊ីជាច្រើនចំណាយពេលក្នុងរដូវរងារនៅប្រទេសតំបន់អាស៊ីខាងត្បូងរួមមាន កម្ពុជា ថៃ និងវៀតណាម។ ភាគច្រើននៃពួកគេជួលអាផាតមែនបែបរុស្ស៊ី និងជួលផ្ទះនៅអាស៊ី។ យើងបានធ្វើការអង្កេតពីអាផាតមែន និងផ្ទះក្នុងទីក្រុងនៅក្រុងព្រះសីហនុនៅឆ្នាំ២០១៣-២០១៤ ប៉ុន្តែតម្រូវការអចលនទ្រព្យកម្ពុជាមានកម្រិតទាបបើធៀបទៅនឹងប្រទេសផ្សេងទៀត។

មានចំណុចមួយចំនួនដែលអាចមានភាពទាក់ទាញលើអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ដូចជា៖ ពន្ធទាប តម្លៃទាប មានជីវិតបែបស្រស់ស្រាយ មនុស្សគួឲ្យរាប់អាន និងទទួលបានបទពិសោធន៍ថ្មី។

មានជនជាតិរុស្ស៊ីដែលមើលឃើញគុណវិប្បត្តិតម្លាភាពទីផ្សារទាប (ធៀបទៅនឹងអឺរ៉ុប) និងការរឹតបណ្តឹងកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យកម្ពុជារបស់ជនបរទេស (ជនបរទេសមិនអនុញ្ញាតឲ្យកាន់កាប់ដីធ្លីទេ)។

ប្រទេសនៅក្នុងតំបន់អាស៊ីទាំងមូលមានការពេញនិយមក្នុងចំណោមលំនៅដ្ឋានឆ្ងាយប៉ែកខាងកើត នៃ ប្រទេសរុស្ស៊ី ដោយសារតែចំងាយឆ្ងាយ។ ឧទាហរណ៍ ការស្រាយជ្រាវបង្ហាញថា  អ្នកដែលមកពីតំបន់ Vladivostok (ប៉ែកខាងកើតរូស្សី) ចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យប្រទេសថៃ ៣ដងច្រើនជាង Muscovites ដែលចូលចិត្តទិញអចលនទ្រព្យ និងចំណាយពេលឈប់សំរាកសំខាន់ៗ នៅអឺរ៉ុប ព្រោះ  នៅទីនោះជិតជាង។

អ្នកលក់អចលនទ្រព្យកម្ពុជាអានធើ្វឲ្យអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនមានភាពទាក់ទាញពីអតិថិជនរុស្ស៊ី ដែលមានសក្តានុពលដោយរបៀបណា?

1. ភាពអាចទុកចិត្តបាន និង ការបញ្ចុះបញ្ចូល។ ជនជាតិរូស្សី តែងតែមានការសង្ស័យ និងសួររកការ ពិត និងការភស្តុតាងបញ្ជាក់។  ពួកគេធ្វើជាមិនដឹងថា “ហេតុអ្វីខ្ញុំគួធ្វើការជាមួយអ្នកលក់មួយនេះ? ខ្ញុំគួទិញអចលនទ្រព្យនេះ ឬរងចាំរហូតដល់ខ្ញុំរកបានប្រសើរជាងនេះ?”  លទ្ធផលនេះជារឿយៗត្រូវបានពន្យារពេលទិញ។ ដូច្នេះអ្នកលក់អចលនទ្រព្យកម្ពុជាត្រូវតែបើកទូលាយ និងមានតម្លាភាពព្រោះរូស្សីខ្លាចការឆបោកណាស់។

2. បើសិនអ្នកលក់ផ្ទះអតិថិជនទិញប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនសូមលក់ពីលក្ខណៈនៃការរស់នៅ បញ្ជាក់ពីលក្ខណៈសម្បត្តិនៃលំនៅដ្ឋាន និងទីតាំងរបស់វា។  មិនដូចគ្នាទៅនឹងអ្នករស់នៅប្រទេសខាងលិចអតិថិជនរុស្ស៊ីចង់ទិញលក្ខណៈទាក់ទាញអារម្មណ៍ និងមានតម្លៃថោក។ អ្នកទិញជនជាតិរូស្សីចូលចិត្តទិញផ្ទះសម្រាបរស់នៅ និងអាផាតមែននៅជិតឆ្នេរ និងមានទេសភាពមាត់សមុទ្រ។

3. ត្រូវគាំទ្រ និងផ្តល់យោបល់គ្រប់ដំណាក់កាល។

វាយតម្លៃដោយចំនួនសំណួរនៅលើគេហទំព័រ Tranio.com   នៅក្នុងត្រីមាសទី១ឆ្នាំ២០១៦ ប្រទេសដែលពេញនិយមបំផុតមាន អេស្បាញ អាឡឺម៉ង់ អ៊ីតាលី  ម៉ុងតេណេហ្គ្រោ សាធារណរដ្ឋឆែក ហ្វាំងឡង់ អូទ្រីស ហុងគ្រី បារាំងនិងប្រទេសស្លូវេនី។ ប្រទេសអេស្បាញបានរក្សាភាពជាអ្នកដឹងនាំ អំឡុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយ ប៉ុន្តែអ្នកទិញនៅតែចាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃថោក(តម្លៃ ធ្លាក់ចុះ៤០% ក្នុងរយៈពេលមួនប្រាំឆ្នាំ) សមុទ្រ និងអាកាសធាតុក្តៅល្មម។ អាឡឺម៉ង់ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់ ទី២ ដែលមានការទាក់ទាញពីអតិថិជនដែលចង់វិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជួលការវិនិយោគខុសៗគ្នា ច្រើនប្រភេទ និងការពារដើមទុនពីហានីភ័យនៃប្រទេសរុស្ស៊ី។  

ជាមួយអតិថិជនដែលចង់វិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាងចំណាយប្រាក់លើវីឡាលំហែ និងផ្ទះល្វែង។ អតិថិជនប្រភេទនេះចង់ទិញលំនៅដ្ឋានដាក់ជួលបន្ត(យោងតាមការស្រាវជ្រាវមួយនៅឆ្នាំ ២០១៥ ចម្លើយ ៦៣%នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មជ្រើសរើសអាផាតមែនជួល)។ សណ្ឋាគារខ្នាតតូចក៏មានភាពពេញនិយម(មាន២០%) ព្រមទាំងប្លុនផ្ទះល្វែងជួល(១៦%)។

ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យខាងក្រៅប្រទេសបានទទួលភាពពេញនិយមតាំងពីដើមទសវត្សឆ្នាំ ២០០០។ ឆ្នាំ ២០១២ - ២០១៣ បានបង្ហាញថាចំនួនកើនឡើងគួកត់សម្គាល់នៃអតិថិជននិយាយភាសារូស្សី។ នៅក្នុងប្រទេសជាច្រើន រួមមាន អេស្បាញ ប៊ុលហ្គារី ឡាវៀ(Latvia)  តួកគីនិង ប្រទេសម៉ុងតេណេ ហ្គ្រោ ក្នុងនោះប្រទេសរុស្ស៊ីទទួលតួនាទីដឹកនាំទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីឆ្នាំ ២០១៤ នៅពេលដែលប្រាក់រូបបានធ្លាក់ចុះ ទំហំការវិនិយោគធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ នៅឆ្នាំ ២០១២ -២០១៣ រុស្ស៊ីបានវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសច្រើនជាង ៤០០ ពាន់ដុល្លាររៀងរាល់ ៣ ខែ ហើយក្នុងឆ្នាំ ២០១៤ -២០១៥ ច្រើនជាងពាក់កណ្តាល។ យោងទៅតាមធនាគារ Russian Central Bank ទំហំនៃអ្នកផ្ទេរប្រាក់ថយចុះ ៣០% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ មានត្រឹមតែ ១៩៩ លានដុល្លារ ធៀប ទៅ ២៨១ លានដុល្លារ ក្នុងត្រីមាសទី១ ឆ្នាំ ២០១៥ និង ៤៨៤ លានដុល្លារក្នុងត្រីមាសទី១ ឆ្នាំ២០១៤។

មិនត្រឹមតែទំហំនៃការវិនិយោគថយចុះនោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងថវិការអ្នកទិញក៏ថយចុះដែរ។ ម្យ៉ាងវិញទៀតយើងកត់សម្គាល់ឃើញថាមានកំណើនតម្រូវការលើវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសក្នុងការបង្កើនប្រាក់ចំណូល ដោយទិញជាលំនៅដ្ឋាន និងអាគារពាណិជ្ជកម្ម  ហើយអតិថិជនកាន់តែចាប់អារម្មណ៍ លើគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍។

៥ ឫ៦ឆ្នាំមុន ជនជាតិរុស្ស៊ីបានជម្រុញដោយ “ប្រាក់បន្ថែមដ៏អស្ចារ្យ”  ពួកគេមានសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់វិនិយោគជាវីឡាលំហែកាយតាមមាត់សមុទ្រ និងរីករាយជាជីវិតបែបអឺរ៉ុប។ ចន្លោះដើមឆ្នាំ ២០១៤ និងខែឧសភា ឆ្នាំ ២០១៦ ប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកកើនឡើងប្រឈមទៅនឹងប្រាក់រូបរុស្ស៊ីជាង៨០%។ ដូច្នេះអចលនទ្រព្យក្រៅប្រទេសកាន់តែមានតម្លៃថ្លៃសម្រាប់អ្នកមានប្រាក់ចំណូលប្រាក់រូប។  ការជម្រុញដ៏សំខាន់សម្រាប់អតិថិជនរុស្ស៊ីបច្ចុប្បន្នមានអត្រាអ៊ីប៉ូតែកទាបបំផុតនៅអឺរ៉ុប និងមានឱកាសពីវិនិយោគលើទីផ្សារមានសុវត្ថិភាព និងហានីភ័យតិចតួច។

យោងតាម សមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃអចលនវត្ថុជាតិរបស់សហរដ្ឋអាមេរិក ៣/៤នៃអ្នកទិញចាប់ផ្តើមស្វែងរកអចលនវត្ថុតាមរយៈប្រព័ន្ធអ៊ីនធើណិត។ ការនិយាយធម្មតាមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ គ្រប់ក្រុមហ៊ុនអចលនវត្ថុទាំងអស់គឺមានវែបសាយមួយ វាមានសារៈសំខាន់ក្នុងការផ្សព្វផ្សាយ បង្កើនភាពងាយ ស្រួលនៅក្នុងប្រអប់ស្វែងរកដូច្នេះអ្នកទិញសក្តានុពលនឹងអាចស្វែងរក ក្នុងចំណោមវែបសាយរាប់ពាន់។ តាំងពីឆ្នាំ ២០១៤ យើងធ្វើការផ្សព្វផ្សាយជាភាសាអង់គ្លេសនៅក្នុងវែបសាយរបស់យើងគឺ  Tranio.com. សព្វថ្ងៃយ៉ាងហោចណាស់ ៥%នៃអ្នកគាំទ្រជាអតិថិជន ពីអឺរ៉ុប អាស៊ី អាមេរិក និងមជ្ឈឹម បូព៌ា ហើយការចែកចាយបន្តរបស់ពួកគេកំពុងកើនឡើងជាលំដាប់។

Tranio គឺជាភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុអន្តរជាតិមួយ។ យើងជួយអតិថិជនរបស់យើងឲ្យទិញនិងជួល អចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់ពីភ្នាក់ងារ និងអភិវឌ្ឍន៍បរទេសដោយមិនគិតថ្លៃសេវាបន្ថែម និងមិនត្រូវការរត់ការផ្សេងទៀត។ យើងមិនគ្រាន់តែជាវែបសាយអចលនវត្ថុនោះទេ យើងផ្តល់ទាំងការគាំទ្រ និងដំបូន្មានគ្រប់ដំណាក់កាលទាំងអស់នៃការជ្រើសរើស និងទិញអចលនទ្រព្យ ហើយយើងមិនមែនជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យធម្មតានោះទេ ព្រោះយើងមានដៃគូប្រហែល៥០០នៅទូទាំងពិភពលោក ហើយយើងមិនគាំទ្រភ្នាក់ងារភ្នាក់ងារ ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាងអ្នក ណាមួយផ្សេងនោះទេ។ យើងក៏បោះពុម្ភព័ត៌មាន និងរបាយការណ៍ពីអចលនទ្រព្យនៅក្រៅ ប្រទេស និងផ្តល់ការប្រឹក្សាយោបល់ដ៏ជំនាញ។ នៅឆ្នាំ ២០១៣ - ២០១៦ យើងមានកិច្ច សន្យាជាមួយដៃគូចំនួន ៥០០។  

យើងបានមកដល់ទីផ្សារក្នុងរយៈ៦ឆ្នាំ។ បន្ទាប់ពីគ្រួសាររបស់ខ្ញុំបានទិញផ្ទះតពីគេនៅ Croatia នៅឆ្នាំ ២០១០មក ខ្ញុំមានគំនិតចង់បង្កើតជំនួញអចលនវត្ថុមួយ។ ខ្ញុំមើលឃើញពីសក្តានុពល នៃវិស័យមួយនេះ ដែលមានអតិថិជនជាច្រើន មានផលិតផលគួឲ្យចាប់អារម្មណ៍ជាច្រើនមានការប្រកួតប្រជែងតិចតួចនៅប្រទេសរុស្ស៊ីធៀបទៅនឹងលទ្ធភាពទីផ្សារដ៏ធំទូលាយ។

យើងចាប់ផ្តើមបង្កើតវែបសាយនៅឆ្នាំ២០១០ ហើយទទួលបានសិទ្ធិពេញលេញនៅក្នុងខែមិនាឆ្នាំ២០១១។ ដំបូងឡើយ យើងមានគម្រោងចង់បង្កើតប្រាក់ចំណូលតាមវែបសាយដូចទៅនឹងវែបសាយរបស់អចលនទ្រព្យធ្វើដែរ ដោយលក់ជាការផ្សព្វផ្សាយ និងទទួលបានប្រាក់ពីការ បង់ថ្លៃពេលដាក់ក្នុងបញ្ជី អចលនទ្រព្យក្នុងវែបសាយនេះ។

ប៉ុន្តែភ្លាមៗពីពេលនោះយើងមិនពេញចិត្តលើគំនិតនេះទៀតទេ ព្រោះតែការផ្សព្វផ្សាយច្រើនតែងតែធ្វើឲ្យវែបសាយពិបាកប្រើ និងគុណភាពធ្លាក់ចុះ។

នៅឆ្នាំ ២០១២ យើងបានផ្លាស់ប្តូរវិធីនៃការរកប្រាក់ និងបានក្លាយជាគេហទំព័រអ៊ីនធើណែត ចម្រុះមួយនិងជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយ។ យើងបានលក់ផ្ទះលំហែនៅជិតសមុទ្រ និងជួយភ្ញៀវបានឲ្យកំសាន្តជាមួយជីវិតបែបរីករាយ។

នៅពេលដែលវិបត្តិមួយកើតឡើងនៅទីផ្សាររុស្ស៊ីឆ្នាំ ២០១៤ - ២០១៥ ពេលនោះយើងបានផ្លាស់ប្តូរយុទ្ធសាស្ត្របន្ថែមទៀត។ យើងឃើញវិនិយោគិនបង្កើនការពឹងទុកពីផលចំណេញ ខណៈពេលផល

ចំណេញមានការធ្លាក់ចុះជាលំដាប់នៅអឺរ៉ុបដោយសារតែតម្រូវខ្លាំង និងទំហំនៃការសាងសង់ថយចុះ។  យើងយល់ថាវិធីតែមួយគត់សម្រាប់វិនិយោគប្រាក់ក្នុងទីផ្សារសព្វថ្ងៃ ត្រូវវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងដែល មានតម្លៃបន្ថែម ដែលមានឈ្មោះជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ឡើងវិញ និងគម្រោងកែកុនឡើងវិញ ហើយ យើងចាប់ផ្តើមផ្តល់ជូននៅឆ្នាំ ២០១៦។

គោលដៅបន្ទាប់យើងគឺបង្កើតគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ឡើងវិញផ្ទាល់ខ្លួន។ យើងមានគ្រោងរកវិនិយោគិន ឲ្យទិញអគារដែលអាចរស់នៅច្រើនគ្រួសារនៅអេស្ប៉ាញ ជួលជុលវាឡើងវិញ បង្កើតជាអាផាតមែន ខ្នាតធំ និងលក់ចេញទៅឲ្យអ្នកប្រើប្រាស់ ដែលនឹងរស់នៅដោយខ្លួនឯង ឫជួលបន្ត។ នៅពេលជាមួយគ្នា យើងនឹងបន្តពង្រីកដើមទុនសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យអន្តរជាតិ ដើម្បីការពារអាជីវកម្មរបស់ យើងពីហានីភ័យរុស្ស៊ី។