តើមានការធានាលើប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ដែរឫទេ?

ឱកាសវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យថ្មីជាច្រើននៅប្រទេសដែលមានជាមួយនឹងការធានាប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រប់វិញ(GRR)។ ប៉ុន្តែការពិចារណាឲ្យទូលំទូលាយជាការចាំបាច់ដើម្បីបញ្ជាក់ពីការពិត និងតម្លៃយូរអង្វែងនៃការធានាទាំងនេះ។

ក្នុងលក្ខខណ្ឌដែលមិនមានជំនាញច្បាស់លាស់ណាមួយ ការធានាប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ គឺជាប្រាក់ចំណូលពីការ ជួលក្នុងពេលអនាគតដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឫក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងលើអ្នកទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យា បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញ។

លោក Sharon Liew នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន Huttons CPL បង្ហាញថា ការធានាប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ គឺជាគម្រោងធានារ៉ាប់រងថ្មីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគថ្មីដែលកំពុងព្យាយាមសាកល្បងអ្វីដែលថ្មី  ឫជាមួយទីផ្សារអន្តរជាតិដែលមិនបានដឹងច្បាស់លាស់។

ស្តង់ដារប្រាក់ចំណូលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយក្នុងទីផ្សារខុនដូ និងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីមានចន្លោះពី ៤% ទៅ៩% ជាទូទៅសម្រាប់រយៈពេល មួយពី ២-៥ឆ្នាំ ទោះបីជាមានការអះអាង ២០% ឫច្រើនជាងនេះសម្រាប់រយៈពេលខ្លីគឺត្រូវបានជម្រុញដោយអ្នកប្រតិបត្តិការ មួយចំនួន។

លោក Saraboth Ea នាយកគ្រប់គ្រងរបស់ក្រុមហ៊ុន Maxem Property និយាយថាការមិនមានជំនឿជាក់លើការធានាប្រាក់ចំ ណូលពីការជួលត្រលប់គឺជាភាពទូទៅនៅកម្ពុជា ដោយសារនេះជាបរិបទថ្មីសម្រាប់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនក្នុងស្រុក "ហេតុផលនេះប្រសើរជាងការជឿលើប្រាក់លើកទឹកចិត្តតែមួយគត់សម្រាប់អ្នកទិញ យើងរំលឹកច្រើនដងដោយសារអ្នកទិញ ត្រូវមានទំនុកចិត្តលើគម្រោងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍"។

សម្រាប់វិនិយោគិនសត្តនុពលប្រឈមុខជាមួយការធានាលើការជួលត្រលប់វិញ មានបីចំណុចដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់មុនពេលចុះ ហត្ថលេខា។ ទីមួយ ការសំខាន់ត្រូវកំណត់ឲ្យច្បាស់ពីអ្វីដែលជាការធានាលើហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រសិនបើវាគ្រាន់តែជាក្រដាសកិច្ច សន្យាមួួយ នោះវាជាការបំភាន់។  សិក្សាពីទីផ្សារដែលនឹងក្ស័យទុនបន្ទាប់ពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដាក់ចេញ។ ទោះជាយ៉ាងណា ប្រសិនមានកិច្ចសន្យាពិតប្រាកដ ដែលមានសក្តានុពលសម្រាប់ការដោះទាល់តាមច្បាប់ដែលគួរតែប្រាក់ចំណូលមិនត្រូវបាន បង្កើតឲ្យមាន ហើយការធានាប្រាក់ចំណូលលើការជួលត្រលប់នឹងបង្ហាញពីតម្លៃមួួយចំនួន។

លោក Saraboth លើកឡើងថា "ការធានាលើការជួលត្រលប់ត្រូវបានពិចារណាក្នុងចំណោមកត្តាផ្សេងទៀតដែលកំណត់ ថាតើការវិនិយោគជាមានតម្លៃឫអត់។ នេះក៏នឹងត្រូវពិចារណាពីគោលបំណងរបស់អ្នកទិញ និងពេលវេលាក្នុងការវិនិយោគ ដែលខុសគ្នាពីបុគ្គលម្នាក់ទៅបុគ្គលម្នាក់ទៀត។"

លោក Sam Kiers ប្រធានផ្នែកលក់ និងទីផ្សារនៅ Elevated Realty យល់ស្របដូចគ្នា "មុនគេបង្អស់ ដែលអ្នកវិនិយោគគួរ ពិចារណាគឺរយៈពេលដែលត្រូវនិយោគសម្រាប់បានទទួលប្រាក់ចំណេញត្រលប់មកវិញ។"

លោក Liew ពន្យល់ថា ជាទូទៅគម្រោងធានាលើការជួលត្រលប់វិញគឺធម្មតាទាបជាងអត្រាជួលក្នុងទីផ្សារប្រហែល ២០ % ដើម្បីការពារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីការខាតបង់ណាមួយ នេះចង់មានន័យថា អត្រាខ្ពស់ជាង ២០% គឺទំនងជាការល្អបំផុត។

លោក Desmond Yap អ្នកគ្រប់គ្រងទូទៅនៃក្រុមហ៊ុន Yong Yap Properties ជឿថាប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ផ្តល់ជូនការធានា លើការជួលត្រលប់ នេះគឺត្រឹមត្រូវដើម្បីសន្មត់ថាពួកគេបានធ្វើការគណនាត្រឹមត្រូវ  និងបានធានាថាមិនធ្វើឲ្យខាតបង់ផល ប្រយោជន៍សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនរបស់ពួកគេ។ លោក Yap និយាយថា "ដូច្នេះ ការពិតអ្នកទិញគឺត្រូវចំណាយសម្រាប់ការធានាលើ ប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ដោយខ្លួនឯងផ្ទាល់។"

សម្រាប់វិនិយោគិន ការពិចារណាចំណុចទីពីរអំពីការសន្យាការធានាជួលត្រលប់គួរតែជា...ថាតើតួលេខប្រាក់ចំណូលពីការ ជួលបង្ហាញដោយពិតប្រាកដ និងអាចសម្រេចបាននៅក្នុងទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ សូមគិតក្នុងចិត្ត ពីទីតាំងរបស់អចលន ទ្រព្យ។ ប្រសិនបើច្បាស់ថាមិនមានភាពប្រាកដ វិនិយោគិនគួរដឹងមុនពីការកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលត្រឡប់ពីរាល់យូនីតរបស់ ពួកគេនៅពេលរយៈពេលនៃការធានាជួលដែលត្រូវបានបញ្ចប់។ ក៏ត្រូវគិតទុកក្នុងចិត្តផងដែរ មានអចលនទ្រព្យចំនួនដែល បានដាក់នៅលើអនឡាញនៅក្នុងរយៈពេលស្រដៀងគ្នានៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ប្រហែលនៅឆ្នាំ ២០១៧ និងឆ្នាំ ២០១៨ នឹងកែ សម្រួលឡើងវិញការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារជួល និងជាទូទៅតម្រូវការត្រូវថយចុះ។ វាមិនមែនជារឿងចម្លែកសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បី បំប៉ោងថ្លៃតួលេខនៃការធានាជួលត្រលប់ ដើម្បីបង្កើតចំណាប់អារម្មណ៍ល្អនៅលើអ្នកទិញឲ្យពិចារណាពីផលប្រយោជន៍រយៈ ពេលវែងនៃការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ កំហុសឆ្គងទូទៅមួួយដែលអ្នកវិនិយោគថ្មីៗបានធ្វើគឺទទួលយកកាធានាលើការជួលត្រ លប់ ដែលបានផ្តល់ជូនជាយោង  (Reference point) ដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណូលត្រលប់វិញរបស់ពួកគេ។ នៅពេលអ្នកលក់ក្នុងតម្លៃពេញ ១០០%  ពិតណាស់ អ្នកនៅតែអាចផ្តល់ជូន ១០% នៃប្រាក់ចំណូលត្រលប់ក្នុងរយៈពេល៣ឆ្នាំ និងនៅតែទទួល បានប្រាក់ចំណេញច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់។

ចំណុចចុងក្រោយអ្នកទិញត្រូវតែពិចារណាថាតើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឫក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេពិតជាមាន សមត្ថភាព និងធនធានក្នុងការចាង់ចែងត្រឹមត្រូវយលើអចលនទ្រព្យនិងការពារអ្នកជួលអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលមាន ការធានាជូននោះ។ស្វែងរកបទពិសោធន៍នៃការប្រតិបត្តិការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ជាមួយភាពជោគជ័យកន្លងមកនៅក្នុង ទីផ្សារ ក្នុងស្រុក។ ប្រសិនបើធាតុទាំងនេះមិនបានបង្ហាញ អភិវឌ្ឍន៍អាចតំឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីរួមបញ្ចូលក្នុងការធានា ជួលបន្ថែមលើ "ថ្លៃដើម" នៃការលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។

លោក  Yap "ដូច្នេះ ត្រូវត្រួតពិនិត្យពីសុពលភាពនៃកិច្ចសន្សាធានាលើប្រាក់ចំណូលនៃការជួលត្រលប់ និងគុណភាពនៃការ គ្រប់គ្រង ហើយប្រសិនបើអាច ពិនិត្យពីរបៀបគ្រប់គ្រងនិងការរៀបចំហិរញ្ញវត្ថុរបស់ក្រុមហ៊ុន។" ជាចុងក្រោយ "គិតក្នុងចិត្ត ជានិច្ចថាខុនដូថ្មីគឺងាយស្រួលក្នុងការថែរក្សា ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល ៥ឆ្នាំនឹងមានភាពខុសប្លែកគ្នា ជាពិសេសប្រសិនបើក្រុម ហ៊ុនមិនបានរៀបចំចំណែកហិរញ្ញវត្ថុដាច់ដោយឡែលសម្រាប់ការថែរក្សា។" លោក Liew បញ្ជាក់ថា "ភាពដែលអាចទុកចិត្តបាន និងវត្តមានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅកម្ពុជាគឺពិតជាមានសារៈសំខាន់ ដែលភាគ ច្រើននៃ ការធានាលើប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់បានត្រឹមតែតវ៉ាបន្ទាប់ពីការអភិវឌ្ឍន៍បានបញ្ចប់។ នេះធ្វើការធានាលើ ប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ជាជម្រើសដែលមានភាពទាក់ទាញមួយ។"

លោក Ea បន្តទៀតថា "នៅពេលទីផ្សារមានវ័យចំណាស់ ខ្ញុំសង្ឃឹមថានឹងឃើញអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចាប់អារម្មណ៍តិចតួចលើកាជួល ត្រលប់ និងបង្កើតភាពស្មើគ្នារវាងអ្នកទិញក្នុងស្រុក ដែលនឹងរស់នៅក្នុងលំនៅដ្ឋាន ធៀបទៅនឹងអ្នកដែលទិញសុទ្ធសាត ក្នុងការវិនិយោគ។"

ស្វែងរកការជជែកដេញដោលរវាងភាគីទាំងសង់ខាងជុំវិញ ការធានាប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រលប់ ការធានាលើការជួលគឺ មានសារៈសំខាន់សម្រាប់វិនិយោគិនដែលត្រូវការការធានាថ្មីភ្លាមៗក្នុងការវិនិយោគរបស់ពួកគេ ទោះជាយ៉ាងណា ការធានា គឺល្អដូចភាពខ្លាំងនៃក្រុមហ៊ុនដែលផ្តល់ជូន។