លោកបណ្ឌិត Sopon Pornchokcha: សំណួរចំលើយអំពីប្រធានបទការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជា

Realestate.com.kh បានជួបសន្ទនាជាមួយលោកបណ្ឌិត Sopon Pornchokchai ដែលទទួលសញ្ញាប័ត្របណ្ឌិតផ្នែក D.FIABCI, CRS, MRICS, និងជាប្រធានក្រុមហ៊ុន AREA, Bangkok ប្រទេសថៃ ដែលបានធ្លាប់មកប្រទេសកម្ពុជាដើម្បីស្វែងយល់អំពីវិស័យ អចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ 

១) តើបទពិសោធន៍អ្វីនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលអ្នកបានជួបនៅក្នុងប្រទេសថៃ និងប្រទេសកម្ពុជា? រៀបរាប់អំពីអាជីពរបស់អ្នកដោយសង្ខេប។ ខ្ញុំចាប់ផ្តើមឈានជើងចូលក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យតំាងពីឆ្នំា១៩៨២ ខ្ញុំជាគ្រូបង្រៀន អ្នករៀបចំផែនការ អ្នកស្រាវជ្រាវ និងអ្នក វាយតម្លៃ ខ្ញុំមិនមែនជាឈ្មួញកណ្តាល ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឡើយ ខ្ញុំជាសាស្រ្តាចារ្យដែលមានវិជ្ជាជីវៈ។ ខ្ញុំបានមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងឆ្នំា២០០០ ហើយធ្វើការស្រាវជ្រាវលំនៅដ្ឋានក្នុងក្រុងភ្នំពេញចាប់ពីឆ្នំា២០០៤។ ខ្ញុំបានត្រលប់មកកម្ពុជាជាច្រើនដង គឺខ្ញុំមក បង្រៀននៅក្នុងស្ថាប័នរដ្ឋដូចជាក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃអចលនវត្ថុកម្ពុជាចាប់ពីឆ្នំា២០១០។

២) ហេតុអ្វីអ្នកចាប់អារម្មណ៍ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជា? ហេតុអ្វីជាទីផ្សារដែលទទួលការចាប់អារម្មណ៍?

ប្រទេសកម្ពុជាជាប្រទេសដ៏អស្ចារ្យ ជាទីតំាងដែលមានប្រវត្តិសាស្រ្ត និងវប្បធម៌ដ៏ប្រពៃសម្រាប់ធ្វើការរៀនសូត្រ។ សម្រាប់វិស័យ អចលនទ្រព្យប្រទេសកម្ពុជាគឺជាប្រទេសដែលមានសក្តានុពលយ៉ាងខ្លំាងក្នុងតំបន់ក្នុងរយៈកាលនេះ។

៣) តើអ្វីខ្លះជាបញ្ហាបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងឧស្សាហកម្មការវាយតម្លៃនៅក្នុងកម្ពុជា?

ចាប់តំាងពីខ្ញុំមកបង្រៀនអំពីការវាយតម្លៃនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ខ្ញុំកត់សម្គាល់ថាប្រទេសនេះមានការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងខ្លំាង ក្នុងក្នុងវិស័យនេះ។ ដោយសារមានការជួយការគំាទ្រពីភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាលដូចជា៖ ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច ក៏ដូចជាអ្នកដឹកនំា ជាច្រើនក្នុងវិស័យនេះ និងសមាគមន៍អ្នកវាយតម្លៃអចលនវត្ថុកម្ពុជា។ ស្ថាប័នទំាងអស់នេះបានដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការ ជួយឲ្យវិស័យនេះរឹងមំាជាមួយការផ្តល់ជំនួយជាច្រើនដល់ក្រុមហ៊ុនឯកជន។ ទោះបីជាយ៉ាងណានេះជាចំណុចល្អសម្រាប់ការប្រមូលពន្ធផងដែរ នេះជាហេតុផលដែលត្រូវតែមានការបង្ហាញព័ត៌មាននៃតួលេខ។ ៤) សម្រាប់ការយល់ឃើញរបស់លោក តើយើងត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាទំាងនេះយ៉ាងដូចម្តេចនៅថ្ងៃអនាគត? 

រដ្ឋាភិបាលត្រូវតែជម្រុញធ្វើការទាក់ទងនឹងការធ្វើច្បាប់ពន្ធ និងច្បាប់ដីធ្លី គ្រប់គ្នាត្រូវតែបង់ពន្ធទៅលើអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាអត្រាពន្ធដារមិនត្រូវខ្ពស់ពេកទេ វាអាចទាបជាង ០.១ភាគរយ ក្នុងចំណុចនេះការប្រមូលពន្ធដារប្រចំាឆ្នំា រដ្ឋា ភិបាលត្រូវតែអនុញ្ញាតិឲ្យអជ្ញាធរមូលដ្ឋានជាអ្នកប្រមូលពន្ធដោយខ្លួនឯង។ ទន្ទឹមនឹងនេះថវិការដែលបានមកពីពន្ធដោយប្រយោលពីរដ្ឋាភិបាលគួរតែបង្រួមអប្បបរមា បន្ទាប់មករៀបចំវាជាប្រព័ន្ធពន្ធដារដ៏ល្អ និងមូលដ្ឋានទិន្នន័យអចលនទ្រព្យមួយត្រូវបានបង្កើត។

៥) ហេតុអ្វីស្តង់ដារនៃការវាយតម្លៃអចលទ្រព្យវាមានសារៈសំខាន់សម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ?

ការពិតទៅ ស្តង់ដារវាយតម្លៃវាដូចគ្នាទំាងអស់នៅក្នុងពិភពលោក វាត្រូវបានចាក់ឬសក្នុងគោលគំនិតសេដ្ឋកិច្ចនិងមានភាពខុសគ្នាតិចតួចតែប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងស្ដង់ដារផ្សេងគ្នាទៅតាមប្រទេសនីមួយៗ។ នៅក្នុងគំនិតមួយ មិនត្រូវអនុញ្ញាតឱ្យប្រទេសផ្សេងទៀតមកបំផាន់យើងបានឡើយ។ បញ្ហានេះគួរតែសង្កត់ធ្ងន់លើការធានា និងការត្រួតពិនិត្យត្រឹមត្រូវនៃការប្រព្រឹត្ដរបស់អ្នកជំនាញវិជ្ជាជីវៈនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង។

៦) តើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសថៃ និងកម្ពុជាខុសគ្នាដូចម្តេច?

ប្រទេសថៃ និងប្រទេសកម្ពុជាមានភាពស្រដៀងគ្នាខ្លះៗកាលពី៦០ឆ្នំាមុន ប្រទេសកម្ព ុជាធ្លាប់ត្រូវបានគេហៅថា "ប៉ារីសនៃទិសខាងកើត" ដោយសារភាពញំាញីនៃសង្គ្រាមស៊ីវិល ធ្វើឲ្យការអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានជាប់គំាង។ ទោះបីជាយ៉ាងណាសព្វថ្ងៃ កម្ពុជាបានរៀនសូត្រ ពីប្រទេសជិតខាង ហើយបានអភិវឌ្ឍន៍ខ្លួនយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដូចជា៖ ដីធ្លី ផ្ទះអាជីវកម្ម ទំាងអស់នេះនៅតែពេញនិយមនៅក្នុងក្រុងភ្នំពេញ (៣៥%នៅក្នុងទីផ្សារ) ចំណែកឯខុនដូជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងសំខាន់នៅក្រុងបាងកក់ (៦០%)។ ប្រទេសថៃក៏មានអចលទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មផងដែរ ធៀបនឹងតម្រូវការយ៉ាងខ្លំាងពីប្រជាជន។  ៧) តើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសថៃ និងកម្ពុជាដូចគ្នាដូចម្តេច?

ភាពស្រដៀងគ្នារវាងប្រទេសទាំងពីរនេះគឺជារបៀបរស់នៅ និងចំណង់ចំណូលចិត្តលំនៅដ្ឋាន យើងមានផ្លូវដូចគ្នានៃការអភិវឌ្ឍ។ នៅប្រទេសថៃឥឡូវនេះយើងស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពស្រអាប់ ដែលជាកន្លែងដែលនយោបាយនិងសេដ្ឋកិច្ចមានបញ្ហា។ ចំណែកឯប្រទេសកម្ពុជាមានបរិយាកាសនយោបាយល្អប្រសើរជាងមុនសម្រាប់អនាគត។ ប៉ុន្ដែទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅរាជធានីភ្នំពេញបច្ចុប្បន្នអាចនឹងឈានដល់ចំណុចកំពូល ជាមួយនិងភាពធ្លាក់ចុះបន្តិចនៅក្នុងពេលអនាគត។