ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានការរីកចម្រើន និងការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងច្រើនក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍ចុងក្រោយនេះ លំហូរនៃវិនិយោគិនបរទេសបានធ្វើឱ្យវិស័យមួយនេះមានការប្រកួតប្រជែង ហើយឱកាសវិនិយោគអចលនទ្រព្យថ្មីៗជាច្រើននៅទូទាំងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជាបាន និងកំពុងពេញនិយមជាមួយនឹងការធានាការជួលត្រឡប់មកវិញ ឬហៅថា GRR (Guaranteed Rental Returns) ។
តើអ្វីទៅជាការ ធានាការជួលត្រឡប់មកវិញ ឬហៅថា GRR (Guaranteed Rental Returns) ?
តាមលក្ខខណ្ឌ ៖ «GRR គឺជាប្រាក់ចំណូលជួលនាពេលអនាគតដែលត្រូវបានធានាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឬក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង ដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលកិច្ចសន្យាណាមួយ បន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា» ។
ឧទាហរណ៍ ៖ ប្រសិនបើតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នកមានតម្លៃ $100,000 ជាមួយនឹងអត្រាជួលត្រឡប់វិញចំនួន 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ និងរយៈពេលជួលត្រឡប់វិញ២ឆ្នាំ ។ ដូច្នេះលោកអ្នកនឹងទទួលបាន $12,000 ក្នុងរយៈពេល២ឆ្នាំនោះ ។
| តម្លៃអចលនទ្រព្យ | $100,000 |
| អត្រាជួលត្រឡប់វិញ | 6%/ឆ្នាំ |
| រយៈពេល | 2ឆ្នាំ |
| អត្រាចំណេញ | $12,000 សម្រាប់រយៈពេល២ឆ្នាំ |
លោក Sharon Liew នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Huttons CPL កត់សម្គាល់ថា ការធានាការជួលត្រឡប់គឺជាគម្រោងធានាសម្រាប់វិនិយោគិនថ្មីដែលចង់សាកល្បងទីផ្សារអន្តរជាតិថ្មីដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក ។ ប្រាក់ចំណេញសុទ្ធស្តង់ដារត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយនៅក្នុងខុនដូ និងទីផ្សារអភិវឌ្ឍថ្មីមានចាប់ពី ៤ ភាគរយដល់ ៩ ភាគរយជាធម្មតាសម្រាប់រយៈពេលពី ២ ទៅ ៥ ឆ្នាំ ។
លោក Sharon Liew នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន Huttons CPL បង្ហាញថា ការធានាប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រឡប់ គឺជាគម្រោងធានារ៉ាប់រងថ្មីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគថ្មីដែលកំពុងព្យាយាមសាកល្បងអ្វីដែលថ្មី ឫជាមួយទីផ្សារអន្តរជាតិដែលមិនបានដឹងច្បាស់លាស់ ។
ស្តង់ដារប្រាក់ចំណូលត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយក្នុងទីផ្សារខុនដូ និងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីមានចន្លោះពី ៤% ទៅ៩% ជាទូទៅសម្រាប់រយៈពេល មួយពី ២-៥ឆ្នាំ ទោះបីជាមានការអះអាង ២០% ឬច្រើនជាងនេះសម្រាប់រយៈពេលខ្លីគឺត្រូវបានជម្រុញដោយអ្នកប្រតិបត្តិការមួយចំនួន ។
លោក Saraboth Ea នាយកគ្រប់គ្រងរបស់ក្រុមហ៊ុន Maxem Property និយាយថាការមិនមានជំនឿជាក់លើការធានាប្រាក់ចំ ណូលពីការជួលត្រឡប់គឺជាភាពទូទៅនៅកម្ពុជា ដោយសារនេះជាបរិបទថ្មីសម្រាប់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិនក្នុងស្រុក "ហេតុផលនេះប្រសើរជាងការជឿលើប្រាក់លើកទឹកចិត្តតែមួយគត់សម្រាប់អ្នកទិញ យើងរំលឹកច្រើនដងដោយសារអ្នកទិញ ត្រូវមានទំនុកចិត្តលើគម្រោងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍"។
សម្រាប់វិនិយោគិនសត្តនុពលប្រឈមុខជាមួយការធានាលើការជួលត្រឡប់វិញ មានបីចំណុចដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់មុនពេលចុះ ហត្ថលេខា។ ទីមួយ ការសំខាន់ត្រូវកំណត់ឲ្យច្បាស់ពីអ្វីដែលជាការធានាលើហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រសិនបើវាគ្រាន់តែជាក្រដាសកិច្ច សន្យាមួួយ នោះវាជាការបំភាន់។ សិក្សាពីទីផ្សារដែលនឹងក្ស័យទុនបន្ទាប់ពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដាក់ចេញ ។ ទោះជាយ៉ាងណា ប្រសិនមានកិច្ចសន្យាពិតប្រាកដ ដែលមានសក្តានុពលសម្រាប់ការដោះទាល់តាមច្បាប់ដែលគួរតែប្រាក់ចំណូលមិនត្រូវបាន បង្កើតឲ្យមាន ហើយការធានាប្រាក់ចំណូលលើការជួលត្រឡប់នឹងបង្ហាញពីតម្លៃមួយចំនួន ។
លោក Saraboth លើកឡើងថា "ការធានាលើការជួលត្រឡប់ត្រូវបានពិចារណាក្នុងចំណោមកត្តាផ្សេងទៀតដែលកំណត់ ថាតើការវិនិយោគជាមានតម្លៃឫអត់។ នេះក៏នឹងត្រូវពិចារណាពីគោលបំណងរបស់អ្នកទិញ និងពេលវេលាក្នុងការវិនិយោគ ដែលខុសគ្នាពីបុគ្គលម្នាក់ទៅបុគ្គលម្នាក់ទៀត។"
លោក Sam Kiers ប្រធានផ្នែកលក់ និងទីផ្សារនៅ Elevated Realty យល់ស្របដូចគ្នា "មុនគេបង្អស់ ដែលអ្នកវិនិយោគគួរ ពិចារណាគឺរយៈពេលដែលត្រូវនិយោគសម្រាប់បានទទួលប្រាក់ចំណេញត្រឡប់មកវិញ។"
លោក Liew ពន្យល់ថា ជាទូទៅគម្រោងធានាលើការជួលត្រឡប់វិញគឺធម្មតាទាបជាងអត្រាជួលក្នុងទីផ្សារប្រហែល ២០ % ដើម្បីការពារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីការខាតបង់ណាមួយ នេះចង់មានន័យថា អត្រាខ្ពស់ជាង ២០% គឺទំនងជាការល្អបំផុត។
លោក Desmond Yap អ្នកគ្រប់គ្រងទូទៅនៃក្រុមហ៊ុន Yong Yap Properties ជឿថាប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ផ្តល់ជូនការធានា លើការជួលត្រឡប់ នេះគឺត្រឹមត្រូវដើម្បីសន្មត់ថាពួកគេបានធ្វើការគណនាត្រឹមត្រូវ និងបានធានាថាមិនធ្វើឲ្យខាតបង់ផល ប្រយោជន៍សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនរបស់ពួកគេ។ លោក Yap និយាយថា "ដូច្នេះ ការពិតអ្នកទិញគឺត្រូវចំណាយសម្រាប់ការធានាលើ ប្រាក់ចំណូលពីការជួលត្រឡប់ដោយខ្លួនឯងផ្ទាល់។"
សម្រាប់វិនិយោគិន ការពិចារណាចំណុចទីពីរអំពីការសន្យាការធានាជួលត្រឡប់គួរតែជា...ថាតើតួលេខប្រាក់ចំណូលពីការ ជួលបង្ហាញដោយពិតប្រាកដ និងអាចសម្រេចបាននៅក្នុងទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ សូមគិតក្នុងចិត្តពីទីតាំងរបស់អចលនទ្រព្យ ។
វាមិនមែនជារឿងចម្លែកសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បី បំប៉ោងថ្លៃតួលេខនៃការធានាជួលត្រឡប់ ដើម្បីបង្កើតចំណាប់អារម្មណ៍ល្អនៅលើអ្នកទិញឲ្យពិចារណាពីផលប្រយោជន៍រយៈ ពេលវែងនៃការវិនិយោគរបស់ពួកគេ ។ កំហុសឆ្គងទូទៅមួួយដែលអ្នកវិនិយោគថ្មីៗបានធ្វើគឺទទួលយកកាធានាលើការជួលត្រឡប់ ដែលបានផ្តល់ជូនជាយោង (Reference point) ដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណូលត្រឡប់វិញរបស់ពួកគេ។ នៅពេលអ្នកលក់ក្នុងតម្លៃពេញ ១០០% ពិតណាស់ អ្នកនៅតែអាចផ្តល់ជូន ១០% នៃប្រាក់ចំណូលត្រឡប់ក្នុងរយៈពេល៣ឆ្នាំ និងនៅតែទទួល បានប្រាក់ចំណេញច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ ។
ចំណុចចុងក្រោយអ្នកទិញត្រូវតែពិចារណាថាតើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឬក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេពិតជាមាន សមត្ថភាព និងធនធានក្នុងការចាង់ចែងត្រឹមត្រូវយលើអចលនទ្រព្យនិងការពារអ្នកជួលអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលមាន ការធានាជូននោះ។ស្វែងរកបទពិសោធន៍នៃការប្រតិបត្តិការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ជាមួយភាពជោគជ័យកន្លងមកនៅក្នុង ទីផ្សារ ក្នុងស្រុក ។ ប្រសិនបើធាតុទាំងនេះមិនបានបង្ហាញ អភិវឌ្ឍន៍អាចតំឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីរួមបញ្ចូលក្នុងការធានា ជួលបន្ថែមលើ "ថ្លៃដើម" នៃការលក់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ ៕
Comments