ហេតុអ្វីជនបរទេសបង្កើតក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដី Landholding Company នៅកម្ពុជា?

តាមរយៈកំណែទម្រង់ច្បាប់ជាច្រើន និងភាពច្បាស់លាស់នៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី យន្តការដែលជនបរទេសអាចកាន់កាប់លើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាពេល បច្ចុប្បន្ននេះគឺមាន ច្រើនទម្រង់។ ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធលើអគារសហកម្មសិទ្ធិ (ជាទូទៅត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា "ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម") គឺជាវិធីស្របច្បាប់ដំបូងគេដែលអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានសិទ្ធិកាន់កាប់លើអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមគឺជាប្រភេទទម្រង់កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់មានកម្រិតលើយូនីតនៃលំនៅដ្ឋានរួមជាមួយនឹងព្រំដែននៃសិទ្ធិផ្សេងៗទៀត ដូច្នេះសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេសដែលមានបំណងចង់អភិវឌ្ឍន៍ក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំ ពួកគេមានសិទ្ធិក្នុងការកាន់កាប់លើអចលនទ្រព្យរួម និងដី។

យន្ដការមួយដែលអាចប្រើក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យគឺជាការបង្កើតក្រុមហ៊ុនដែលមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រងលើដីធ្លី (land holding company)។ នេះគឺជាក្រុមហ៊ុនសាជីវកម្មទទួលខុសត្រូវមានកម្រិត (limited liability  company​​​) ដែលបានចែងនៅក្នុងច្បាប់កម្ពុជាថាជនជាតិខ្មែរអាចកាន់កាប់លើអចលនទ្រព្យជំនួសជនបរទេសបាន។ កត្តាសំខាន់បំផុតក្នុងការបង្កើតក្រុមហ៊ុនដីធ្លីស្របច្បាប់មួយគឺ ៥១% នៃក្រុមហ៊ុននេះត្រូវតែជាកម្មសិទ្ធិរបស់ជនជាតិកម្ពុជា។ ទោះជាយ៉ាងណាបើទោះបីជានៅលើក្រដាសបញ្ជាក់ថាភាគីកម្ពុជានឹងកាន់ភាគហ៊ុនភាគច្រើនក៏ដោយក៏កិច្ចព្រមព្រៀងម្ចាស់ភាគហ៊ុននៃភាគីទាំងពីរត្រូវរៀបចំឡើងក្នុងរបៀបមួយដែលភាគីបរទេសនឹងកាន់កាប់ព្រមទាំងគ្រប់គ្រងលើរាល់ការសម្រេច របស់ក្រុមហ៊ុន។.

តម្រូវការចាំបាច់សម្រាប់ភាពជាម្ចាស់ភាគច្រើនដោយជនជាតិខ្មែរហើយអត្ថប្រយោជន៍ជាបន្តបន្ទាប់នៅពេលក្រុមហ៊ុនបានបង្កើតឡើងដោយស្របច្បាប់គឺត្រូវបានចែងនៅក្នុងច្បាប់របស់ក្រុមហ៊ុន។ យោងទៅតាមច្បាប់ស្តីពីការវិនិយោគនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា (ជំពូក៦ មាត្រា១៦​)៖ "នីតិបុគ្គលដែលកាន់កាប់ភាគហ៊ុនរ​​បស់ក្រុមហ៊ុនច្រើនជាង ៥១% ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់ដោយបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដែលមានសញ្ជាតិខ្មែរ"។ អត្ថប្រយោជន៍ដែលមានគឺត្រូវកំណត់ថា "ការប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនរួមមាន៖ ការសម្បទានការជួលរយៈពេលខ្លីការជួលរយៈពេលវែងដែលអាចបន្តឡើងវិញបានដោយអនុលោមទៅតាមបញ្ញត្តិច្បាប់ភូមិបាល។

អត្ថប្រយោជន៍ទាំងនេះត្រូវបានផ្តល់ឱ្យដោយច្បាប់តាមរយៈរចនាសម្ព័ន្ធនេះដែលលើសពីយន្តការនៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតរបស់ជនបរទេស ហើយរចនាសម្ព័ន្ធនេះត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយស្របច្បាប់។ 

ទាក់ទងនឹងដំណើរការចុះបញ្ជីសម្រាប់បង្កើតក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី លោក Grant Fitzgerald នាយកចាត់ចែងទូទៅនៃក្រុមហ៊ុន​ IPS Cambodia បានមានប្រសាសន៍ថា “វិធីសាមញ្ញបំផុតក្នុងការបង្កើតក្រុមហ៊ុនគាន់កាប់ដីគឺតាមរយៈមេធាវីដែលជាអ្នកទទួលខុសត្រូវក្នុងការរៀបចំឯកសារច្បាប់ទាំងអស់ដែលតម្រូវឲ្យមាន។”

លោក Fitzgerald បានបញ្ជាក់បន្ថែមដោយលោកជឿជាក់ថានៅក្នុងដំណើរការបង្កើតក្រុមហ៊ុនត្រូវមាន៤ជំហានសំខាន់ៗដូចជា៖

ជំហានទី១៖ ភាគីបរទេសត្រូវមានដៃគូកម្ពុជាដែលអាចទុកចិត្តបានម្នាក់។

ជំហានទី ២៖ ដំណើរការស្នើសុំដាក់ពាក់សម្រាប់ការបង្កើតក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងដីធ្វើឡើងដោយមានការពិគ្រោះយោបល់ផ្នែកច្បាប់ដែលចាំបាច់។

ជំហានទី៣៖ ភាគីទាំងសងខាងចាំបាច់ត្រូវបង្កើតបទបញ្ញត្តិសម្រាប់ក្រុមហ៊ុន។ បទបញ្ញត្តិនេះបញ្ជាក់ពីគោលបំណងរបស់ក្រុមហ៊ុនភារកិច្ច និងការទទួលខុសត្រូវរបស់សមាជិកភាគីដែលបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់។

ជំហានទី ៤៖ បន្ទាប់មកភាគីទាំងពីរអាចទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ឌក្រុមហ៊ុន។​

លោក Fitzgerald បានពន្យល់ថាបទបញ្ញត្តិសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនគឺជាឯកសារសំខាន់បំផុតនៅក្នុងដំណើរការបង្កើតក្រុមហ៊ុនហើយលោកថា "វាគឺជាដំណើរការតាក់តែងច្បាប់ដ៏ស្មុគស្មាញមួយពីព្រោះវាត្រូវបញ្ជាក់ពីព័ត៌មានលម្អិតអំពីភាគហ៊ុនសិទ្ធិក្នុងការសម្រេចចិត្ត និងកាតព្វកិច្ចផ្សេងៗទៀតរវាងម្ចាស់ភាគហ៊ុនកម្ពុជា និងម្ចាស់ភាគហ៊ុនបរទេស។ នេះជាមូលហេតុចម្បងដែលត្រូវមានមេធាវីល្អម្នាក់ដើម្បីធ្វើការពិគ្រោះយោបល់ក្នុងដំណើរការនេះ។”

"ជាទូទៅច្បាប់បានបញ្ជាក់ពីភាគរយនៃភាពជាម្ចាស់ និងបែងចែកភាគហ៊ុនជាពីរប្រភេទដែលប្រភេទនីមួយៗមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រងខុសៗគ្នា។ ការកំណត់បែបនេះគឺដើម្បីធានាថាភាគីបរទេសត្រូវបានផ្តល់ "សិទ្ធិពិសេស" ដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តលើដីធ្លី។ "

លោក Fitzgerald បានបន្ថែមថា "រយៈពេលនៃការរៀបចំបង្កើតក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លីអាចចំណាយពេលពី ២ ទៅ ៣ ខែ និងចំណាយអស់ពី ៣,០០០ ទៅ ១០,០០០ ដុល្លារ ឬលើសពីនេះអាស្រ័យលើថាតើអ្នកជួលមេធាវីក្នុងស្រុក ឬអន្តរជាតិ"។

បានកាន់កាប់ក្រុមហ៊ុនដែលកាន់កាប់លើដីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា លោក Dana Taylo បានចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មនៅកម្ពុជាតាំងពីឆ្នាំ ២០០៩ និងជាម្ចាស់ក្រុមហ៊ុនចំនួនពីរគឺក្រុមហ៊ុន Brocon ជាក្រុមហ៊ុនធំដែលរួមគ្រប់គ្រងដី និងគេហទំព័រអចលនទ្រព្យ www.orome.asia ​។

លោក Taylor បាននិយាយថា "ខ្ញុំបានទិញក្រុមហ៊ុនដែលមានស្រាប់ហើយចំណាយពេលប្រហែល៦ខែដើម្បីបញ្ចប់ដំណើរការទាំងអស់ហើយក្រុមហ៊ុនបានផ្ទេរពីម្ចាស់មុន"។ លោក Taylor បានប៉ាន់ប្រមាណថាគាត់បានចំណាយប្រហែល ៨,០០០ ដុល្លារ នៅក្នុងដំណើរការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទាំងមូល។

លោក Taylor បានបង្ហាញពីផលប្រយោជន៍ជាច្រើននៃការកាន់កាប់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដីធ្លីដែលជាអាទិផ្តល់លទ្ធភាពក្នុងការទិញដី និងអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតជាមួយ​នឹងប្លង់រឹង។ ទោះជាយ៉ាងណាជាមួយនឹងការធ្វើកំណែទម្រង់របស់ក្រសួងនាពេលថ្មីៗនេះពាក់ព័ន្ធនឹងច្បាប់ពន្ធ លោក Taylor ជឿជាក់ថាការបង្កើតក្រុមហ៊ុនដីធ្លីអាចនឹងកាន់តែស្មុគស្មាញប៉ុន្តែលោកជឿជាក់ថាវានឹងមិនមានផលប៉ះពាល់ធ្ងន់ធ្ងរនោះទេជាពិសេសសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនខ្នាតធំ។

នៅទីបំផុតការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យតាមរយៈការបង្កើតក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង់ដីគឺជាមធ្យោបាយសុវត្ថិភាពបំផុតក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យបើប្រៀបធៀបទៅនឹងយន្តការវិនិយោគអចលនទ្រព្យផ្សេងៗទៀត ដោយសារតែវាមានឯកសារបញ្ជាក់ ការចូលរួមរពីមេធាវី និងត្រូវបានទទួលស្គាល់ដោយច្បាប់។ ដរាបណាភាគីកម្ពុជា និងបរទេសមានមានការទុកចិត្តគ្នាទៅវិញទៅមក និងអនុវត្តតាមនីតិវិធីច្បាស់លាស់ប្រកបដោយតម្លាភាព នោះការបង្កើតក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដីគឺវិធីមួយដែលជាផ្តល់ផលប្រយោជន៍ទៅវិញទៅមក។

ស្វែងរកអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជានៅលើ Realestate.com.kh នៅថ្ងៃនេះ - ឬសិក្សាពីព័ត៌មានអចលនទ្រព្យថ្មីៗបំផុតនៅកម្ពុជា។