ដំណើរការនៃការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ៖ ប្លង់ទន់ និងប្លង់រឹង

ខណៈពេលដែលវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាកាន់តែបោះជំហានទៅមុខ ការដោះដូរ និងទិញលក់អចលនទ្រព្យ​ក៏មានកាន់តែច្រើន។ ជាទូទៅ រាល់ប្រតិបត្តិការទិញលក់ទាំងអស់​ អ្នកទិញត្រូវតែផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យពីម្ចាស់មុនឲ្យបានត្រឹមត្រូវ ដើម្បីធានាថាពួកគេមានសិទ្ធិពេញលេញជាម្ចាស់ស្របច្បាប់លើអចលនទ្រព្យនោះ។ 

នៅមានមនុស្សមួយចំនួននៅតែមានចម្ងល់ជាច្រើនអំពីការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យ ដោយមិនដឹងពីរបៀបផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យនោះពីអ្នកលក់ទៅអ្នកទិញឡើយ និងថាតើត្រូវធ្វើដូចម្តេចខ្លះក្នុងដំណើរការនីតិវិធីនៃការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនេះ? ត្រូវរៀបចំឯកសារអ្វីខ្លះ? ប្រើរយៈពេលប៉ុន្មាន? ត្រូវធ្វើជាមួយអាជ្ញាធរ ឬស្ថាប័នណាខ្លះ? ហើយត្រូវចំណាយថវិកាអស់ប្រហែលប៉ុន្មានក្នុងមួយលើក?

ខាងក្រោមនេះ ជាការណែនាំអំពីរបៀបនៃការផ្ទេរសិទ្ធិ ឬហៅស្រួលយល់គឺការកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យ ទាំងប្លង់ទន់ និងប្លង់រឹង ហើយនៅទីនេះ Realestate.com.kh នឹងលើកយកមកណែនាំពីការផ្ទេរសិទ្ធិពី ប្លង់ទន់ទៅប្លង់ទន់ និងពី ប្លង់រឹង ទៅប្លង់រឹងមកបង្ហាញ៖

ទីមួយ៖ ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យប្រភេទប្លង់ទន់ ឬគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ (ហៅថា “ការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់ចុះបញ្ជី”)។

ទីពីរ៖ ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យប្រភេទប្លង់រឹង មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ។

១. ការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលមានប្លង់ទន់

រាល់ការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់ ហើយចង់ផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់ អចលនទ្រព្យនោះ ត្រឹមប្លង់ទន់ ទៅឲ្យអ្នកទិញវិញ ត្រូវធ្វើតាមការណែនាំ ដូចខាងក្រោមនេះ៖  

សំណុំឯកសារ ត្រូវរៀបចំ និងមានជាស្រេច មានដូចជា៖ ពាក្យស្នើសុំផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់ចុះបញ្ជី លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់ចុះបញ្ជី អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ (ថតចំលង) សេចក្តីចម្លងសំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍ (ប្រសិនបើជាទ្រព្យប្តីប្រពន្ធ) ឯកសារបញ្ជាក់អត្តសញ្ញាណ (នៅលីវ រៀបការ និង លែងលះ....) កិច្ចសន្យាទិញ-លក់ ឯកសារបញ្ជាក់ប្រវត្តិដី និង បង្កាន់ដៃបង់ពន្ធជាដើម ។

នីតិវិធីនៃការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់ចុះបញ្ជីមានដូចខាងក្រោម៖

ត្រូវដាក់ពាក្យស្នើសុំផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ នៅការិយាល័យច្រកចេញចូលតែមួយនៃ សាលាស្រុក-ខណ្ឌ ដែលក្បាលដីស្ថិតនៅ។ បន្ទាប់ពីបានដាក់ពាក្យត្រឹមត្រូវហើយ ខាងស្រុក-ខណ្ឌ នឹងជូនដំណឹងដល់អ្នកស្នើសុំ អំពីការចុះវាស់វែងដីធ្លី និងធ្វើកំណត់ហេតុអំពីការចុះវាស់វែង។ ក្រោយពីមន្ត្រីចុះវាស់វែង និងធ្វើកំណត់ហេតុរួចរាល់ហើយ ខាងស្រុក-ខណ្ឌ នឹងរៀបចំឯកសារ ដើម្បីអោយអ្នកស្នើសុំយកឯកសារទៅបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% នៃតម្លៃលក់អចលនទ្រព្យ (យោងតាមតារាងតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានវាយតម្លៃដោយគណៈកម្មការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ) ។

បញ្ជាក់៖ ការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រាសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់បានចុះបញ្ជី គឺជាលក្ខខណ្ឌ តម្រូវតាមគោលការណ៍នៃសេចក្តីណែនាំលេខ ៨៧២៦ របស់អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ ស្តីពីការអនុវត្តប្រមូលពន្ធប្រថាប់ត្រាចំពោះការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ចុះថ្ងៃទី១៤ ខែមិថុនា ឆ្នាំ២០១៦ ដោយបានចែងថា ចំពោះអចលនទ្រព្យដែលពុំទាន់បានចុះបញ្ជី (គ្មានប័ណ្ណ កម្មសិទ្ធិ) នៅពេលអចលនទ្រព្យនោះ ត្រូវបានផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់នូវចំណែកទាំងស្រុង ឬចំណែក ណាមួយនៃអចលនទ្រព្យ (ការពុះជាឡូត៍ ឬការបំបែកក្បាលដី) អ្នកទទួលសិទ្ធិកាន់កាប់ មាន កាតព្វកិច្ចត្រូវបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា តាមអត្រា ៤% ស្របតាមច្បាប់ជាធរមាន ដូចអចលនទ្រព្យដែល បានចុះបញ្ជី (មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ) ដែរ ។ 

ក្រោយពី បានបង់ពន្ធរួចរាល់ហើយ អ្នកស្នើសុំត្រូវយកបង្កាន់ដៃបង់ពន្ធរួចរាល់នោះ ទៅស្រុក-ខណ្ឌវិញ ដើម្បីដាក់អោយស្រុក-ខណ្ឌ ពិនិត្យ និងសំរេច ដើម្បីបញ្ចប់ការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់ អចលនទ្រព្យ ជូនអ្នកទិញ ត្រឹមថ្នាក់ស្រុក-ខណ្ឌ។ ពេលនោះ លោក-អ្នកនឹងទទួលសំណុំឯកសារនៃការផ្ទេរសិទ្ធិ អចលនទ្រព្យដែលបានផ្ទេរសិទ្ធិត្រឹមត្រូវឲ្យទៅឈ្មោះអ្នកទិញ ដោយមានទាំង ឯកសារបញ្ជាក់ពីការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% ។

២. ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជីរួច (មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬ ប្លង់រឹង)

ដោយឡែក សម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះអចលនទ្រព្យដែលមានប្លង់រឹង (គឺដីដែលមាន ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ និងវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) ត្រូវធ្វើតាមការណែនាំដូចខាងក្រោម៖

សំណុំឯកសារចាំបាច់មាន៖ ប័ណ្ណដី (ច្បាប់ដើម) កិច្ចសន្យាទិញ-លក់ អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណគូភាគី សេចក្តីចម្លងសំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍ (ប្រសិនបើជាទ្រព្យប្តីប្រពន្ធ) ឯកសារបញ្ជាក់ ភាពនៅ លីវ រៀបការ ឬ លែងលះ....) លិខិតលក់ផ្តាច់ ឯកសារ-លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិ សៀវភៅ គ្រួសារ ។ល។

ដំណើការនៃការផ្ទេរសិទ្ធិ៖ ត្រូវដាក់ពាក្យស្នើសុំនៅមន្ទីររៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម សំណង់ និងសុរិយោដី ខេត្ត/ក្រុង ឬនៅការិយាល័យភូមិបាលស្រុក-ខណ្ឌ ក៏បាន ដែលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅ ដោយលោក-អ្នកគ្រាន់តែបំពេញព័ត៌មានលើលិខិតលក់ផ្តាច់ និងលិខិតផ្ទេរសិទ្ធិ និងសំណុំឯកសារស្នើសុំ ហើយផ្តិតមេដៃនៅចំពោះមុខមន្ត្រីសុរិយោដី។ 

បន្ទាប់ពីមានកិច្ចព្រមព្រៀងលក់-ទិញរវាងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញហើយ ភាគីត្រូវចុះហត្ថលេខា និងផ្តិតមេដៃនៅលើ លិខិតលក់ផ្តាច់  ( Vente Definitive) ដោយមានវត្តមានរបស់មន្រ្តីសុរិយោដីនៅកន្លែង បន្ទាប់មក អ្នកលក់និងអ្នកទិញត្រូវដាក់ឯកសារចាំបាច់ដទៃទៀត (ដូចខាងក្រោម) ទៅមន្ទីររៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម សំណង់ និងសុរិយោដី (“អាជ្ញាធរសុរិយោដី”) ។

• ប្រសិនបើអ្នកទិញ/អ្នកលក់ជាក្រុមហ៊ុន នោះត្រូវមានសេចក្តីសម្រេចរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុន និងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណថតចម្លងដែលមានបញ្ជាក់ត្រឹមត្រូវរបស់អ្នកតំណាងដែលមានសិទ្ធិ (សញ្ជាតិខ្មែរ) ចំនួនបី (៣) ច្បាប់។ ម្ចាស់ភាគហ៊ុនបរទេសត្រូវផ្តល់លិខិតឆ្លងដែនថតចម្លងដែលមានបញ្ជាក់ត្រឹមត្រូវចំនួនបី (៣) ច្បាប់។
• ប្រសិនបើអ្នកទិញ/អ្នកលក់ ជារូបវន្តបុគ្គលនោះត្រូវមានអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណថតចម្លងដែលមានបញ្ជាក់ត្រឹមត្រូវចំនួនបី (៣) ច្បាប់។
• ប្រសិនបើអ្នកទិញ/អ្នកលក់ ជាជនបរទេសដែលមានសញ្ជាតិខ្មែរ នោះត្រូវមានអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណថតចម្លងដែលមានបញ្ជាក់ត្រឹមត្រូវចំនួនបី (៣) ច្បាប់ និងព្រះរាជក្រឹត្យផ្តល់សញ្ជាតិច្បាប់ថតចម្លងដែលមានបញ្ជាក់ត្រឹមត្រូវមួយច្បាប់។

បន្ទាប់មកទៀតត្រូវយកលិខិតលក់ផ្តាច់ ប័ណ្ណដី ច្បាប់ ដើម និងឯកសារផ្ទេរសិទ្ធិទៅថ្នាក់ស្រុក-ខណ្ឌ ដើម្បី​ចុះហត្ថលេខា និងបោះត្រាបញ្ចប់ ការផ្ទេរសិទ្ធិត្រឹមស្រុក-ខណ្ឌ។ នៅទីនេះ លោក-អ្នកត្រូវចំណាយប្រហែល២០ម៉ឺនរៀលសម្រាប់តម្លៃរដ្ឋបាល សម្រាប់ដីមួយប័ណ្ណ ហើយសម្រាប់រយៈពេលធ្វើ ប្រហែល ១-២ អាទិត្យ នៅថ្នាក់ស្រុក-ខណ្ឌ ។ 

ក្រោយពីការដំណើរការចប់សព្វគ្រប់នៅថ្នាក់ ស្រុក-ខណ្ឌរួចហើយ ត្រូវនាំយកឯកសារទាំងអស់ទៅដាក់នៅមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត-ក្រុង ដើម្បីបន្តនីតិវិធីផ្ទេរប្លង់រឹងឲ្យបានស្របច្បាប់ និងត្រឹមត្រូវ ដោយត្រូវបង់ថ្លៃសេវាសុរិយោដីប្រហែល ៦០ ម៉ឺនរៀល ក្នុង ១ក្បាលដី/ប័ណ្ណ សំរាប់ដីក្នុងក្រុងភ្នំពេញ។

រង់ចាំរយៈពេលប្រហែល ៦០ ថ្ងៃ នៅមន្ទីរសុរិយោដី លោក-អ្នកនឹងត្រូវបានទំនាក់ទំនងឲ្យទៅយកឯកសារពីមន្ទីរសុរិយោដី ដើម្បីយកទៅបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% នៅពន្ធដាខេត្ត-ក្រុង ឬអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ។ នៅទីនេះ ត្រូវប្រើរយៈពេលប្រហែល ១-២ អាទិត្យដើម្បីបញ្ចប់ការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា។ 

ក្រោយពីបានដាក់លិខិតបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រារួចហើយ ខាងពន្ធដារ និងចុះវាស់វែងជាក់ស្តែងដល់ទីតាំងអចលនទ្រព្យ ដើម្បីវាយតម្លៃពន្ធឲ្យបានត្រឹមត្រូវ (បញ្ជាក់៖ ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% គឺគេគិត ៤% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃ អចលនទ្រព្យដែលបានវាយតម្លៃដោយគណៈកម្មការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ កាលពីឆ្នាំ ២០១០) ។ 

បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រារួចរាល់ ត្រូវនាំយកឯកសារទាំងអស់ ត្រឡប់ទៅមន្ទីរសុរិយោដីវិញ ដើម្បីឲ្យមន្ទីរសុរិយោដីចេញប័ណ្ណថ្មី ដែលមានការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម មកឈ្មោះរបស់អ្នកទិញ សរុបរយៈពេលរត់ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះប្លង់រឹង នៅមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត-ក្រុង ត្រូវប្រើ រយៈពេលប្រហែល ៣-៤ខែ និងត្រូវចំណាយអស់ប្រហែល ៦០ម៉ឺនរៀល បូកនឹងពន្ធ ប្រថាប់ត្រា ៤% និងកម្រៃសេវារដ្ឋបាលក្នុងមន្ទីរមួយចំនួន៕

ស្វែងរកអចលនទ្រព្យសម្រាប់លក់នៅភ្នំពេញសូមចូលទៅកាន់ Realestate.com.kh ថ្ងៃនេះ!