ស្វែងយល់អំពីច្បាប់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅកម្ពុជា

កម្មសិទ្ធិឯកជនលើដីធ្លីទើបតែមាននៅក្នុងឆ្នាំ១៩៩២នៅពេលដែលរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានអនុម័តច្បាប់ដី។ ក្នុងអំឡុងពេលនោះអាជ្ញាធរសង្កាត់បានចេញ “ប្លង់ទន់” សម្រាប់ប្រជាជន។ នៅឆ្នាំ២០០១ច្បាប់ភូមិបាលថ្មីនេះបានចូលជាធរមានការពង្រឹងសិទ្ធិរបស់បុគ្គលម្នាក់ ដើម្បីភាពជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យចាប់តាំងពីពេលនោះមកការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើនត្រូវបានធ្វើឡើងក្នុងគោលបំណងដើម្បីជួយសម្រួលដល់ឥទ្ធិពលទីផ្សារដែលនឹងផ្តល់ប្រយោជន៍ដល់សេដ្ឋកិច្ចជាតិ និងប្រជាជន។

វាអាចមើលទៅហាក់ដូចជាមានចំណុចសំខាន់ច្រើនដែលនិយាយអំពីច្បាប់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ទោះជាយ៉ាងណាវាមិនមានភាពស្មុគស្មាញជាមួយនឹងការបកស្រាយច្បាប់ទាំងនោះទេ។ Realestate.com.kh បានរៀបរាប់ចំណុចសំខាន់ៗដែលអ្នកត្រូវយល់ដឹងសម្រាប់ធ្វើការវិនិយោគ។

តើខ្ញុំត្រូវដឹងអ្វីខ្លះមុនពេលទិញដីនៅប្រទេសកម្ពុជា?

ចាប់តាំងពីមានការបែងចែកដីធ្លីនៅឆ្នាំ១៩៩២ភាពជាម្ចាស់នៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ននេះត្រូវបានកាន់កាប់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ដោយមធ្យោបាយផ្សេងៗគ្នាតាមដែលអាចប្រើបាន។ ទាំងនេះរួមមាន៖ ប្លង់រឹង ប្លង់ទន់​ ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមគ្នា និងប្លង់រឹង LMAP (ផ្ទៀងផ្ទាត់ដោយផ្កាយរណប)។ ប្លង់ទាំងនេះដើរតួជាភស្តុតាងផ្លូវការនៃភាពជាម្ចាស់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ប៉ុន្តែអ្វីដែលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍អំពី ប្លង់កម្ម សិទ្ធិដីធ្លីនៅកម្ពុជាគឺថាបើទោះបីជាប្លង់មួយចំនួនដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ទូទាំងប្រទេសហើយក៏ដោយ ក៏នៅមានប្លង់មួយចំនួនទៀតត្រូវបានគេទទួលស្គាល់ត្រឹមតែនៅថ្នាក់មូលដ្ឋានប៉ុណ្ណោះ។

ដូច្នេះតើប្រភេទប្លង់កម្មសិទ្ធិមួយណាដែលខ្ញុំត្រូវទទួលបាន?

ប្លង់រឹងគឺជាប្រភេទប័ណ្ណភស្តុតាងបញ្ជាក់ពីភាពជាម្ចាស់រឹងមាំនិងស្របច្បាប់បំផុត វាត្រូវបានចេញដោយការិយាល័យគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងនគរូបនីយកម្ម។ វាមានព័ត៌មានដែលបានទទួលស្គាល់ដោយក្រសួងដែនដី និងការិយាល័យសុរិយោដីនៅកម្រិតថ្នាក់ជាតិមួយ ពន្ធលើការផ្ទេរប្លង់មួយគឺត្រូវចំណាយ៤%ពេលដែលអចលនទ្រព្យមួយដែលមានប្លង់រឹងបានលក់ចេញ។

ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមគឺជាទម្រង់នៃប្លង់រឹងមួយប្រភេទប៉ុន្តែជាទូទៅត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ។ ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមគ្នាបញ្ជក់ថា​ជនបរទេសមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកាន់កាប់យូនីតផ្ទាល់ ដី និងកំណត់ទៀតថា ភាពជាម្ចាស់របស់ជនបរទេសត្រូវបានកំណត់បានត្រឹមតែ ៧០% នៃយូនីតនៅក្នុង អគារសហកម្មសិទ្ធិណាមួយប៉ុណ្ណោះ។

ប្លង់ទន់គឺភាគច្រើនត្រូវបានចេញឲ្យប្រើប្រាស់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ ប្លង់ប្រភេទនេះត្រូវបានចុះឈ្មោះនិងទទួលស្គាល់ត្រឹម តែអជ្ញាធរមូលដ្ឋាន និងបានផ្តល់ជូនដោយការិយាល័យស្រុកប៉ុណ្ណោះ។

ប្លង់នៃការគ្រប់គ្រងដែនដី និងគម្រោងរដ្ឋបាល(LMAP)ត្រូវបានចាត់ទុកជាប្រភេទប្លង់កម្មសិទ្ធិដែលមានសុវត្ថិ ភាពបំផុតដោយសារតែវាប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធGPSដើម្បីបែងចែកដីតាមចំណែកនីមួយៗ។ លក្ខណៈនេះបានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់លាស់ពីព្រំដែនដីដែលបានទិញ។

ចំពោះព័ត៌មានបន្ថែមពីប្លង់កម្មសិទ្ធិដីធ្លី សូមអានអត្ថបទអំពីការពន្យល់ពីការបែងចែកប្លង់កម្មសិទ្ធិ ដីនៅកម្ពុជា ឥឡូវនេះ!

តើខ្ញុំដឹងថាខ្ញុំមានប្លង់ប្រភេទមួយណាដោយរ​បៀបណា?

ប្លង់ទន់ជាធម្មតាសំដៅទៅលើឯកសារចំនួនបីដែលអាចបង្ហាញភស្ដុតាងនៃភាពជាម្ចាស់។ ឯកសារទាំងនេះរួមមាន៖ ឯកសារកាន់កាប់ដីធ្លី លិខិតផ្ទេរទទួលស្គាល់ដោយអជ្ញាធរក្នុងតំបន់ ឬកិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់ជាលក្ខណៈឯកជនសាមញ្ញមួយច្បាប់។

ឯកសារសម្រាប់បញ្ជាក់ការកាន់កាប់ដីធ្លីគឺជាការស្នើរសុំដែលធ្វើឡើងដោយភោគីម្ចាស់ដីទៅអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន។ លិខិតនៃការផ្ទេរមួយច្បាប់ដែលទទួលស្គាល់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានគឺជាឯកសារនៃការផ្ទេរដែលប្រធានបានទទួលស្គាល់និងបានចុះ ហត្ថលេខា រីឯកិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់ឯកជនគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងបានធ្វើឡើងតែរវាងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់មួយ។

ប្លង់រឹងក៏សំដៅដល់ប្រភេទវិញ្ញាបនបត្រទាំងបីប្រភេទដែរទាំងនេះមានដូចជា វិញ្ញាបនបត្រនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លីនិងសិទ្ធិកាន់កាប់ វិញ្ញាបនបត្រនៃការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ និងវិញ្ញាបនបត្រនៃ កម្មសិទ្ធិអចលនវត្ថុ។

វិញ្ញាបនបត្រនៃការកាន់កាប់អចលនវត្ថុត្រូវបានផ្ដល់ឲ្យប្រសិនបើការចុះបញ្ជីដីធ្លីត្រូវបានធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ម្នាក់នៅក្នុងតំបន់នោះ ការចុះបញ្ជីដីធ្លីជាប្រព័ន្ធមិនទាន់បានធ្វើដោយរដ្ឋាភិបាលនៅឡើយ។ នេះត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា“ការចុះបញ្ជីដីធ្លីដាច់ដោយដុំៗ” ឯកសារនេះជាធម្មតាមិន មានផែនទីនៃអចលនទ្រព្យដាក់បញ្ចូល។

វិញ្ញាបនបត្រនៃកម្មសិទ្ធិអចលនវត្ថុ ត្រូវបានផ្ដល់ឱ្យក្រោយពីមានការចុះបញ្ជីដីធ្លីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធដោយរដ្ឋាភិបាល។ នេះខុសពី វិញ្ញាបនបត្រនៃការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ដែលមានផែនទីបង្ហាញពីទីតាំង និងព្រំដែនដី។

តើត្រូវធ្វើដូចម្តេច ប្រសិនបើខ្ញុំចង់ទទួលបានប្លង់រឹង ដែលមានសុវត្ថិភាព?

នៅក្នុងកិច្ចប្រជុំពេលព្រឹកមួយក្នុងពេលថ្មីៗនេះដែលបានរៀបចំឡើងដោយ Sciaroni & Associates លោក Sereyrath Kiri នាយករងនៃក្រុមហ៊ុនបាននិយាយថាប្លង់ទន់អាចប្តូរទៅជាប្លង់រឹងវិញបានតាមរយៈការចុះបញ្ជីដីធ្លីដាច់ដោយដុំ។  លោក Sereyrath បានបញ្ជាក់ថាការចំណាយក្នុងការធ្វើដូច្នេះគឺអាស្រ័យលើទីតាំង និងទំហំនៃអចលនទ្រព្យ។

តើធ្វើដូចម្តេចជនបរទេសអាចកាន់កាប់ដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា?

ច្បាប់ស្តីពីដីធ្លីនៃប្រទេសកម្ពុជាពិតជាបានចែងថាជនបរទេសមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុង ប្រទេស កម្ពុជាលើកលែងតែតាមរយៈប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម។ ប៉ុន្តែប្លង់កម្មសិទ្ធិរួម សម្រាប់យូនីតលំនៅដ្ឋានគឺជាធម្មតាត្រូវបានប្រើសម្រាប់តែអគារសហកម្មសិទ្ធិនិងយូនីតមិនជាប់ដីប៉ុណ្ណោះ។ ដោយឡែកយើងឃើញថាជនបរទេសនៅតែអាចកាន់កាប់ដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ប៉ុន្តែដូចគ្នាទៅនឹងច្បាប់មួយចំនួននៅក្នុងប្រទេសផ្សេងទៀតដែរ មានករណីលើកលែងដែលជនបរទេសអាចកាន់កាប់អចលនទ្រព្យបានដូចជាការរៀបអាពាហ៍ពិពាហ៍ជាមួយជនជាតិខ្មែរ ក្លាយជាសញ្ជាតិខ្មែរការជួលរយៈពេលវែង តាមរយៈភាគីតំណាងតាមរយៈការបង្កើតក្រុមហ៊ុនដែលកាន់កាប់លើដី ឬតាមរយៈដីសម្បទាន។

ចំពោះព័ត៌មានបន្ថែមពីរបៀបប្រើប្រាស់ករណីលើកលែងទាំងនេះ សូមអាន មធ្យោបាយដ៏ ល្អបំផុតសម្រាប់ជនបរទេសដែលចង់វិនិយោគវិស័យដីធ្លីក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

តើជនបរទេសត្រូវការពារកម្មសិទ្ធិដីធ្លីស្របច្បាប់របស់ពួកគេដោយរបៀបណា?

អ្នករស់នៅក្នុងតំបន់អាចមានសុវត្ថិភាពគ្រប់គ្រាន់ជាងជនបរទេសដោយទទួលបានប្លង់រឹងនិងអាចជៀសវាងបានពីការ ឆបោក។ ចំណែកជនបរទេសត្រូវសិក្សាពីចំណុចមួយចំនួនដែលអាចការពារដីរបស់ពួកគេដោយស្របច្បាប់។  ប៉ុន្តែវាមិនមានភាពស្មុគស្មាញដូចអ្វីដែលមនុស្សភាគច្រើនគិតនោះទេ។

ក្នុងករណីអចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់តាមរយៈភាគីតំណាង ជនបរទេសគួរដាក់បញ្ចូលកិច្ចព្រម ព្រៀងភាគីតំណាងមួយ ជាមួយពលរដ្ឋកម្ពុជា។ ភាគីតំណាងខ្មែរគួរផ្តល់ឱ្យជនបរទេសនូវការជួលរយៈពេលវែងប្រាក់កម្ចីគួរតែត្រូវបានបង្កើតឡើង និងចុះឈ្មោះនៅលើប្លង់ដែលមាន។ ជនបរទេសក៏គួរតែរក្សាទុកប្លង់ដើមនោះដែរដើម្បីការពារការយល់ច្រឡំណាមួយនៅក្នុង ករណីមានគ្រោះថ្នាក់ចរាចរណ៍ ឬការស្លាប់ ភាគីតំណាងគួរតែត្រៀមព័ត៌មានមួយ ឬឯកសារគាំទ្រឲ្យបានគ្រប់គ្រាន់។

តើសិទ្ធិកាន់គួរធ្លាក់លើក្រុមហ៊ុនដែលជាប់ជាមួយដីដែរឬទេវាជាការសំខាន់ក្នុងការដាក់ចូលទៅ ឯកសារការការពារភាគីតំណាង។ ក្រុមហ៊ុននេះគួរតែផ្តល់ជូនដល់ជនបរទេសនូវការជួលរយៈពេលវែង។ ស្រដៀងគ្នាទៅនឹងសេណារីយ៉ូជាលើកដំបូងដែរ ប្រាក់កម្ចីគួរតែត្រូវបង្កើតឡើង និងចុះឈ្មោះនៅលើប្លង់ និងព័ត៌មាន ឬឯកសារគាំទ្រគួរតែត្រូវបានរៀបចំ។

ដូចគ្នាទៅនឹងបណ្តាប្រទេសភាគច្រើនដែរ ច្បាប់ប្រទេសកម្ពុបន្តចូលរួមដើម្បីសម្រុះសម្រួល ទៅនឹងតម្រូវការវិនិយោគិនទាំងក្នុងស្រុកនិងអន្តរជាតិ។ ដូច្នេះការដឹងរឿងរ៉ាវទាំងនេះអាចធ្វើឱ្យខ្លួនអ្នកដឹងព័ត៌មានច្រើនហើយអាចជួយឲ្យគេចផុតពីបញ្ហានៅពេលអនាគត និងថែមទាំងធ្វើឲ្យអ្នកទទួលបានផលចំណេញពីការវិនិយោគរបស់អ្នក។

ចង់ស្វែងយល់អំពីច្បាប់នៃការវិនិយោគនៅកម្ពុជា? សូមទាញយកយកសៀវភៅណែនាំអំពីការវិនិយោគឆ្នាំ ២០១៩!